現在的房地產我們大部分新聞的頭條機會都是保交樓，有的地方實打實的拿出錢出來保證樓房的交付有的地方動用了刑偵的逼著各地方房企來保證房子的交付。

但是這真的能保證房子的交付嗎。

說到這個我們簡單的梳理下房地產的開發流程，首先成立一家專案子公司公司，註冊成有限公司，注資一定金額，然後拿出一部分資金，拍下土地，各工程公司墊錢建設，向銀行借錢支付部分工程款，拿到預售證，開始賣房，錢存到專門賬戶，封頂在把錢支付大部分工程款，剩下的繼續完工，直至最後的交房。

原則上一個盤如果大部分房子銷售出去是足夠維持房子的交付。

但是現實為什麼會出現爛尾。

第一， 就是正常爛尾，那就是房子實在賣不出去，沒有足夠的現金流支撐房子繼續建下去，資金流就斷掉，這是比較常規的的爛尾。

第二， 就是步子邁太大了剎不住，有在房地產呆過，就會知道，很多年前，越大的房地產對資金的管控是越來月集中化，一個專案的建設，除了前期的拿地和支付部分工程款，專案公司的賬上往往會躺著一大筆從銀行融資過來的錢和購房者交的購房款，而這些錢利用會有時間差，於是，總部會把這些錢全部歸集到總部的大池子中，分公司的每一筆花費都要做好預算，走流程，這也是你們往往看到工程款的回款速度時間會那麼長，而這些大池子的錢不是總部為了保護資金的安全性，而是用時間差投資開發到其他專案，而這一切的平衡就是你能穩定可靠的保證房子正常賣出去，銀行能可靠的貸出款還以前的舊賬，如果把時間跨度拉長，你就發現這個模式，初始投資成本讓你番好幾倍，比如以前投資一億一個專案只能轉五千萬，用這個模式你可以套出更多錢，一億可以賺好幾億，槓桿加大了。

而這一切的轉折就是國家真的下決心調控房地產，三條紅線，直接讓大部分房地產現金流枯竭，因為以前可以貸款1億，現在橫線劃下來，你只能貸款5000萬，直接讓你新貸還不起舊貸，一切的財務規劃，一切財務預算，沒錢怎麼整都沒用，現金流直接斷掉，付這裡沒辦法付其他地方，資金雄厚的到可以拿自己的錢去填，沒錢的只能直接爛尾。

而這個最終結局就是你們會發現，爛尾的專案公司賬上有很多錢，但是錢不見了，而公司爛尾，或者承擔的法律責任就是有限公司的註冊資金那筆錢，總公司承擔完對子公司就完全沒責任，所以你看到房地產大佬爛尾光光，他們還是那麼有錢，又不用承擔法律責任，他們只承擔有限的責任。

現在各個地方的救市，大家覺得感覺有點希望，但是最終的結果你們會發現，動靜足夠大，但是效果還是那樣，一個簡單的問題，爛尾的專案錢誰出，出了怎麼還，債務怎麼解決，地方政府有那麼多錢嗎，使用法律手段你抓到也就是專案那幾個人，剩下的我爛尾了，更接不到錢，你抓我進去，更融不到錢。

一切看起來無解，但是隻有一個答案，房地產繼續漲價，銀行放水，可是這是透支生命。