根據北京市的規劃，未來的五年整個東西城的“申請式退租”將會有1萬戶，分開來計算就是“西城5000戶，東城5000戶”。
所以不存在什麼東城多，西城少的概念，只是啟動時間有差別。
那麼這10000戶的“騰退戶”未來最有可能朝哪個方向疏解呢？
他們的安置房都在哪裡呢？
從目前來看，最有可能的就是兩個方向：
【01】順義仁和鎮
潮白水悅單價2。29元/平米
安置房改共有房
價格偏高，品質偏弱
潮白水悅共產房位於“北京六環外的順義仁和鎮”，距離未來的R4東延線地鐵大概有3。5公里的距離。
潮白水悅專案個人佔產權比例為80%，售價為2。29萬/平米，在我看來，這個專案價格明顯“偏高”。
原因很簡單：第一，根據網上資訊的“爆料”，潮白水悅原來是“棚改的定向安置房”，後來才改成了“共有產權房”。
所以在房子的“配置標準”上，肯定會有差距。
安置房的配置標準要明顯低於共有產權房，品質也要差一點，所以對於這種“變異型的共有房”，我們建議還是謹慎選擇。
最好是看到“實樓”和“配置”後，再來做打算。
第二，購買的比例偏高，達到了80%，導致價格也偏高。
對於共有房來說，由於永遠不能“轉商”，所以個人持有的比例越低越好，持有比例越低，房價就越低，購買越划算。
潮白水悅的個人購買比例居然達到了80%，這個比例明顯偏高，這對於“不明事理”的東西城買房人來說，很容易“上套”。
我們認為，持有比例應該降到70%-60%左右就可以了，這樣的話，房價就可以從2。29萬/平米，降到2萬/平米以內。
這樣就比較划算了，購買80%的比例完全沒有必要。
有點“坑”的意思了。
北京的共有房正常情況下，個人持有比例都在70%-60%左右，潮白水悅明顯偏高，價效比有點差。
第三，小戶型“湊合”，大戶型“不能要”。
潮白水悅這個專案從戶型設計上看，60-70平米的一居、兩居都還可以，能“湊合用”。
但是到了90多平米的兩居室，那就不能要了，確實有點差。
比如下面這個92平米的兩居室，總價可能已經超過200萬了，僅有一個朝南面寬，暗廳，北廳，暗衛，這樣的戶型就不能要。
第四，周邊“配套”一言難盡，目前不具備居住條件。
目前潮白水悅的周邊還是很荒涼的，基本不具備居住的條件，所以對於東西城的老居民來說，短期內來到這裡居住。生活上很難搞定。
這個地區至少也要需要5年左右才能基本成熟。
第五，從現場施工看，“品質確實”讓人擔心。
根據公眾號“北京嗨房”的現場拍攝，潮白水悅的現場施工略顯“雜亂”，品質是不是有保證，需要觀察。
這個專案的建設方是“北汽集團”，目前拉看，造車可以，蓋房可能不是“特別擅長”。
總體上看，順義“潮白水悅”這個專案，作為共有房，我們認為“品質感不高”，但“市場價格不低”。
用2。29萬/平米購買80%的產權，不值！建議甲方調整到1。9-2萬/平米！
【02】大興首創美倫灣
單價2。45元/平米
70%的產權比例
地鐵房，首創出品
第二個專案是大興首創美倫灣專案，就位於“首創·美瀾灣專案”的東側，預計2023年實現現房。
這個專案要比順義的“潮白水悅”就強太多了。
第一，這個專案是由“首創置業”操刀，品質上有保證。
順義的潮白水悅是由造車企業“北汽”來打造的，而大興首創美倫灣是由首創置業來打造的。
水平完全不在一個檔位，首創置業是專業的房地產開發商，北京正兒八經的“國企”，曾經也是“香港上市公司”，水平還是有的。
第二，大興首創美倫灣是地鐵房，距離地鐵僅有200米。
大興機場線就在專案的東側，專案距離地鐵站只有兩百米左右的距離，可以說是緊鄰地鐵站了。
從大興新城乘坐新機場線，10分鐘就可以到達地鐵草橋站，未來還可以北延到麗澤金融商務區。
第三，專案位於6環以內，社群規劃總體上接近“商品房”。
首創美倫灣的總建築面積達到了74萬平米，預計將會提供5000多套房子，而且專案位於六環以內地區，位置明顯好於“順義潮白水悅”。
專案總體規劃還是比較有品質感，中間還設計了“中心公園”，全部正南正北，錯落有致，社群密度看起來還是比較好。
第四，配建2個幼兒園、2個小學、1所中學，社群配套十分強悍。
這個專案的教育配套太“強悍”了，專案配建有2個幼兒園、2個小學、1所中學，未來可能引進東西城優質教育資源。
首創美倫灣專案的房源一共有5371套，其中一居室821套，兩居室3659套，三居室891套。
共有房的價格預計在2。45萬/平米，個人持有比例70%，價效比還是不錯的，畢竟是在六環內，地鐵房，大社群，教育資源強悍。
綜上所述，從目前看，北京市針對東西城的老居民，已經儲備了足夠的“安置房源”，兩個專案合計已經接近1萬套。
所以退租騰退的工作，應該會馬上就要展開。
而對於這兩個專案來說，首創美倫灣專案明顯強於順義的潮白水悅，價效比、位置、品質、品牌、配套，都是不錯的。
而順義潮白水悅，目前看，不太值得選購。