老舊小區改造之後……

株洲日報·掌上株洲記者 馬文章 易楚曈 通訊員/談靜

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先安心,再安居。

對於老舊小區的居民而言,幸福感往往很細小:有地方停車了,油煙不再亂排了,道路不再坑窪不平……

近年來,株洲在增強老舊小區居民幸福感、安全感方面做了大量工作:2017年初,株洲在全省14個市州中率先制定了《株洲市舊城提質三年行動實施方案(2017-2019年)》;自2019年以來,我市科學謀劃、迎難而上,大力推進城鎮老舊小區改造工作,截至2020年,對425個54598戶城鎮老舊小區實施改造;今年,全市還將對167個16578戶城鎮老舊小區進行改造,目前正在開展前期工作。

老舊小區改造工作不僅要改外露的“面子”,更要改惠民的“裡子”。改造後的很多小區建立了長效管理機制,讓居住舒適度大大提高。然而,部分小區有“返舊”現象,物業管理不善,居民不配合,髒亂差等問題重現。

本期“社會·觀察”,我們繼續聚焦老舊小區,探尋老舊小區改造後的管理好經驗,披露一些小區改造後頑瘴痼疾重現的問題,為今後的老舊小區改造提供借鑑。

1。

大小事務“一起談” 小區自治管理趟新路

公共設施改造,他們出謀劃策;居民“扯麻紗”,他們耐心勸解;家裡有困難,他們慷慨解囊……在天元區家園社群富景園小區,有個“業主之家”,每週二、四晚上8點到9點接待居民,徵集居民訴求,協商解決問題。

該小區屬老舊小區,有住戶340餘戶,周邊商戶林立,人流量大。經2018年提質改造後,小區硬體環境得到提升,但如何加強管理“軟實力”,是擺在業委會的一道難題。

該小區摸索建立出“一辦三組一團+棟長”的自治服務模式,成立業主之家,建立黨員志願者服務隊,協助物業做好小區服務。

黨齡32年的老黨員譚雄偉,多年來一直堅守著作為業委會成員和老黨員的雙重初心。為了解決實際問題,他帶領小區業委會“打著燈籠找物業”,先後與16家物業公司洽談考核,終於挑選到了大家都滿意的“好管家”。

“譚師傅,我家門鎖壞了,你能幫忙修一修啵?”“連日下雨,我家房屋漏水嚴重,麻煩你們來看看……”為居民們辦實事,譚雄偉一直身體力行。大到清理小區水泵房積水,小到為居民家修門換燈,他都盡力而為,逐一解決。

眼下,各樓棟翻新了護欄、增裝了監控、建設了圖書角,這些變化,居民們看在眼裡,暖在心裡。

作為老舊小區,這裡的房屋建築多為直排油煙管道,絕大多數家庭使用的是老式排氣扇。“平時在家裡炒個菜就被油煙嗆飽了,更別說樓下那些餐館冒上的油煙。”居民蔡先生吐槽說。

“把困難和問題攤在桌上一起討論,大家一團和氣,才能解決問題。”業委會主任張正根告訴記者,大家商議,要對周邊餐館餐廚油煙進行淨化治理,把傳統的排風扇更換成具有抽取、淨化及淨排功能的油煙淨化機。

然後,這件便民利民的好事,實施起來卻不容易。“萬一效果不好怎麼辦?沒有人願意出錢,豈不是自找麻煩”張正根坦言,最開始和許多居民一樣,對這個新玩意有顧慮,後見社群反覆徵求居民意見、上門做工作,最終有超過九成住戶同意了。

“居民從‘旁觀者’成‘參與者’。哪裡要改、要怎麼改,大家拿出意見,因地制宜。”家園社群黨總支書記談靜介紹,這套成熟的業主訴求處理流程,獲得了小區廣大業主認可,並在其它小區得以推廣。去年業委會出現資金運轉困難,業主們和臨街商鋪老闆還主動向業委會捐款2萬餘元。

2。

老舊小區大變樣 居民自發維護“好容顏”

5月,初夏清晨涼風拂面。在天元區濱江一村小區,修整過的樹木鬱鬱蔥蔥,遮擋著初夏的陽光,樹蔭下,粉刷一新的涼亭裡,三五成群的老人們在嘮嗑下棋,一派熱鬧祥和景象。

然而,作為河西最早的社群之一,過去的濱江社群可謂“滿目瘡痍”。

一名社群工作人員記得那些焦頭爛額的日子:由於屋頂老化,頂層居民常來找她解決屋頂漏水問題;老年居民抱怨活動場所不夠;中青年居民抱怨沒地方停車。“路面大部分都損壞了”“小區連路燈都沒有,晚上回來摸黑走”……小區居民的改造意願很強烈。

從2018年起,我市將天元區範圍包括濱江一村、花園二村在內的11個大型生活區和18個無人管理的居民自治小區,納入了實施老舊小區綜合整治、“三供一業”移交及社群改造工作範疇。

在城鎮老舊小區改造工作推進下,該小區平整後的花壇裝上了新的水泥板;樓房內外牆面粉刷一新;有了整潔平坦的磚塊路和整齊劃一的停車位;過去一到下雨天踩著泥水過的窘境成為過去式;新安裝了183盞路燈和增設的24個室外消防栓……

“出門有柏油路,小區散步遇內急有建寧驛站,晚上散步不再摸黑……”生活了20多年的陸阿姨幸福指數飆升。

而除了這些看得見的變化,一些“看不見”的變化也在孕育。

5月24日一大早,78歲的退休老人李嗲嗲領著5名隊員戴上紅袖標,手拿鐵鉗或掃把,清理小區公共區域垃圾雜物。

“既然政府花錢改造得這麼漂亮,我們絕不能讓小區回到老樣子。”李嗲嗲告訴記者,從2018年起,小區開始實施垃圾分類工作,自己也與時俱進,補習垃圾分類知識,在平日的巡查清理過程中,注重向居民宣傳相關知識。

“改變的是環境,凝聚的是人心。”殷友能說,濱江社群是一個上千人的大社群,過去,居民隨手丟垃圾現象較為普遍,僅靠環衛工每天清掃,很難保持小區公共區域衛生清潔。於是,社群開始在微信群提出倡議,發動居民自發組織義務隊,協助做好社群管理。

一石激起千層浪。包括李嗲嗲在內的數十名居民響應,成立了居民義務隊,負責片區巡查保潔工作,發現不文明現象及時制止。“創文期間,每天都能看到他們的身影,幫了我們的大忙。”負責轄區環衛工肖師傅感嘆,自己擔子都輕了不少。

同樣,泰華二村也有一群“紅袖章”。

該小區有業主359戶,是天元區建設最早的一批小區之一。2020年,泰華二村經業委會會議討論,重新聘請了1名自治物業主任對小區自治物業進行管理。隨後,再由物業主任聘請保安、水電維修工等,“前提是優先考慮小區居民,工資由小區業主共同支付。”

改變在潛移默化中。每週星一、三、五、六的晚上,居民組成的志願者義務巡邏隊,穿著志願服,在小區巡邏,為小區居民保駕護航。

3。

荷葉一村:停車難,地鎖、“牛皮癬”氾濫

停車難是困擾著老舊小區廣大居民的一個大問題。5月21日,家住蘆淞區荷葉一村的黃女士喜提新車後不到一週,便開始後悔此前的購車決定。

“小區哪裡都好,就是停車太麻煩。”黃女士吐槽,2015年,荷葉一村完成老舊小區改造工程後,該小區“顏值”直線上升,唯一遺憾的是小區沒有規劃停車位。

塘頭社群居委會黨支部書記、主任喻敏表示,荷葉一村小區房子隸屬於原東方紅織布廠、蔬菜車隊等破產企業,於1994年建成。由於樓棟間距較近,因此,小區改造過程中,施工方根據實際情況,只能建設、留置消防通道。

“萬一有火災,消防雲梯都進不來。”居民易先生抱怨,通往小區的衚衕內,一半道路均被業主私家車佔據,剩餘道路僅能供一輛車小心翼翼地透過,小區消防存在巨大的安全隱患。

5月22日,記者在荷葉一村看到,毗鄰龍泉路的兩處消防通道,道路一側牆上的藍色“消防通道禁止停車”標識牌甚是醒目和扎眼,但兩臺小車卻不約而同地佔據著消防通道入口處的空地。

沿街店鋪老闆範某解釋,他也是沒辦法才把車停在消防通道。“龍泉路全天禁止車輛停放,停在路旁交警、城管會罰款。附近停車位又緊張,因此,只好將車暫且停在了消防通道。”

記者看到,除了業主車輛私佔消防通道外,該小區還存在私裝地鎖現象,小區樓道牆壁四周也佈滿了五顏六色的“牛皮癬”。為何政府花大力氣改造的老舊小區,短短五年時間又重歸於“亂”呢?

喻敏介紹,荷葉一村小區住戶多為外來租戶,熱心居民自發組成的小區自治委員會既無行政強制執行權,也無行政裁量權,只能從道德層面對違停車主予以口頭勸導,無法從根本上有效地解決小區亂象。

“與此同時,業主缺乏自主意識,既未成立業主委員會,也未引進物業管理公司。小區物業缺位後,社群工作人員只能用油漆刷去該樓道的‘牛皮癬’,不僅工作量大,同時效果也不明顯。”喻敏無奈說道。

荷葉一村小區居民劉先生認為,老舊小區“停車難”,是因規劃建設缺乏前瞻性,“歷史欠賬”多所致,而小區附近商場、企業園區可錯時免費開放停車位,暫時緩解眼下小區居民的停車難題,但無人去協調處理。

4。

株化生活區:

每月20元物業費,超三成居民不願付

“老舊小區改造完成後,小區冒出的新問題,物業該怎麼應對?”5月23日,株洲市廣宜物業有限公司總經理李國保,望著管轄小區裡一根根“從天而降”的電線,一籌莫展。

李國保所在物業公司負責石峰區株化生活區,電動車是該小區居民出行的必備交通工具。然而,因小區改造未配套建設充電設施,居民不得不私自從家中拉線為電動車充電。

5月23日,記者在現場看到,小區內私拉電線現象嚴重,大量電源線沿著牆體“從天而降”,連線到樓下停放在單元樓道口的電動車,不少電線長達20多米,在風中不停搖晃。

“私拉的電線這麼多,實在太可怕了,部分充電的居民還不在家,萬一著火可怎麼辦啊?”看著在風中晃晃悠悠的電線,居民房女士憂心忡忡地說。

電工師傅出身的小區居民曾先生也提醒,電線拉至室外,線路容易磨損、老化,甚至短路引發火災。如果雨水流入電插板,還會導致電線短路引起火災,危及小區居民人身安全。

李國保說,物業公司雖然也管理過亂拉電線的現象,但管不住,有一次他看到孩子因好奇拉拽正在充電的電線,嚇出一身冷汗,“我最擔心的就是引發火災以及漏電傷人等事故。”

“公司算上保潔、保安共計41人,30萬平方米生活區平均每萬平方米還不到一個管理人員,日常偶爾疏忽管理實在難以避免。”李國保很無奈。

“公司怎麼不擴招管理人員,或者加裝電子監控裝置呢?”針對記者的疑惑,他解釋:“目前,株洲生活區的物業費依舊按照‘三供一業’改造前每月20元的標準予以收取,小區收費率不到70%,全年物業費約40萬元。”

“公司用於結算員工工資和第三方保潔公司的費用就高達30萬元,再加之日常的小區管理運營開銷,公司已無力再新建任何電子裝置。”李國保介紹。

為何三成多居民不願意繳物業費?社群居委工作人員給出了答案,“現在的株化生活區,很多樓棟的住戶都屬於外來租戶,物業很難收取到管理費用。”李國保也表示,由於該小區原業主搬離株化生活區後,無法再與之取得聯絡,因此部分業主的物業管理費用一直處於拖欠狀態。“一小部分業主則認為,自己早年就已搬離小區,物業管理費應由租戶自行承擔,因此,一直抗拒繳納物業費用。物業公司只能與之做工作,但收效甚微。”李國保很無奈。

李國保建議政府有關部門應針對老舊小區物業管理費用徵收有關問題,明確規定浮動區間,為物業公司提供良好的小區物業管理質量提供政策保障。 2021-05-26 00:00:00:0154917702老舊小區改造之後…… /enpproperty2021-05-26 00:00:00:015491770c1549177。html2老舊小區改造之後…… /enpproperty

本文來源:株洲日報