隨著城鎮化放緩，城市裡的土地生意，已經基本到頭了。20年轟轟烈烈的房地產，就要洗牌了。有幾個判斷：第一，城市分化嚴重，二線以下城市的房產沒意思，第二，房地產企業將很多倒閉，國有公司成為開發房產的主力軍。第三，農村房產，有人盯上了。

農村房產，體量大，涉及人多，是“沉睡的資產”。其實，只要一個政策，房子就會值錢。資本早就眼饞農村土地，要不是國家強力保護，恐怕很多人會流離失所。

但是，如果一味保護，不進入市場，也不是辦法。所以，國家正在試點，之前進行了一輪，這次是第二輪。從試點，可以看到一些可能的方向。

2015年，全國15個縣開展了首輪宅基地制度改革試點；2020年，全國104個縣（市、區）、3個地級整市開展新一輪宅基地制度改革試點。試點代表新方向、體現新思路、產生新經驗，作為農村人，必須關注一下。咱自己瞭解了，提高認知，以後對一些事就有了更加準確的判斷，以便做到趨利避害。

擴大宅基地流轉範圍，這個值得關注，你的房子，今後可能可以賣給不是本村的人了。湖南省瀏陽市允許4個街道轄區和2個工業園規劃區之外的宅基地，面向全市符合申請條件的農戶流轉，並鼓勵透過公開競價的方式取得。貴州省湄潭縣以村公約的方式明確，在村從事農業生產3年以上的外來農業人口，可以透過繳納有償使用費的方式，獲得有償使用宅基地的資格權。浙江省義烏市在全省先行先試宅基地跨村跨鎮街安置，打破了過去農戶獲批宅基地後只能在本村建房的成規。突破力度最大的是浙江省紹興市，今年6月份在全國首次實現農村宅基地資格權跨縣選位，本市範圍內符合條件的外縣、外鎮、外村人可以有償競拍農村宅基地資格權，

這超出了慣例甚至是現行法律法規的約束，是載入中國土地管理實踐的歷史性事件。

宅基地有償使用、有償退出，看到這些之後，如果你有好幾套房子，以後可能就要交錢了，不要覺得差異。德州禹城市實行“一戶一宅”，宅基面積在264平米內免費使用，超過規定面積的宅基地，根據不同情況、超佔數量，實行梯次收費。雲南省大理市針對人多地少、但空心村現象嚴重的實際，每畝按10萬元價格給予補償，地上建築物按新舊結構等每平方米補償90元—620元。寧夏自治區平羅市主要探索“以地養老”的模式，如果農村老人自願退出宅基地和土地，可以老有所養。浙江省諸暨市、四川省瀘縣等嘗試“地票”，退出土地的農民所持有的“地票”，可以直接抵押商品房購房款。

當然，這只是試點的一點點經驗。我個人判斷的趨勢：

1。農村政策肯定會調整，但什麼時候不好說。調整的方向，肯定是農村宅基地增值、可流通、可上市、甚至可作為財產給下一代。

2。農村耕地不值錢，因為只能租，你也沒法賣，有潛力的是農村宅基地，包括住房宅基地、也包括以前合作社等遺留的建設用地。

3。資產一直盯著，需要考慮周全，保護好農民的利益。這個事太大！

4。綠水青山就是金山銀山，環境好、開發潛力大的村，城市周邊村最先收益。

5。如果村裡有房子，千萬不要隨便賣掉。如果孩子上大學，千萬不要把戶口帶出去。戶口出去容易，再回來就難了！

6。農村老人，可以用耕地和宅基地解決養老問題，只要操作得當，這不是事。