主講︱劉德科

歡迎來到德科公開課，今天我們來解剖一隻「麻雀」。

01

商業街區與住宅園區如何交融

這個專案是陽光城開發的，位於杭州市中心，它的住宅是值得買的，畢竟有一條商業街，是好事。但是商業街跟住宅園區二者的關係，在這個專案裡是「合而不融」。

住宅區的主入口，兩側全部都是冷清清的圍牆；商業街和主入口沒有發生任何關係，只是跟住宅「在一起」，所以這條商業街是不是陽光城開發的，還是別家房企開發的，沒什麼區別——如果商業街是別家開發的，那麼「合而不融」很正常。

我們再來另一個商業街和住宅園區的關係處理：這是萬科在南京溧水的專案。同樣是一條商業街，一大片住宅。這個住宅小區的入口跟商業街是有關聯的。這涉及到一個非常重要的思考點：首先得有過渡空間，然後才能交融。

我們來看這張圖：藍色區塊是一個酒店化的入口，首先是星級酒店入口的落客區設計，計程車可以巡迴一圈再出去；紫色區塊像酒店大堂邊上的小花園一樣，陽傘、咖啡桌可以擺在這兩側。商業街區跟住宅園區中間必須要有一個酒店化設計的過渡空間，這個過渡空間是公共空間，它可以讓人坐下來，也可以讓人經過的時候感受到邊上有生活氣息的動人場景。

可能大家會覺得，拿兩個不太相似的專案作比較不太好，畢竟萬科溧水的商業街是 L 形的。其實陽光城的商業街也可以做 L 形的，只不過他們放棄了。

再舉一個例子，香港置地在杭州市區的一個專案；樓盤規模不大，8 萬方左右。它的商業街就在住宅樓的那一側，住宅入口在商業街旁。

這個入口看起來像是店鋪，其實是小區的入口，所以你走到這個空間的時候，就像進入一個酒店的大堂一樣，透過玻璃門進入你的小區大堂。這也是一個比較好的商業街區與住宅園區過渡的處理方式。

我們回頭再來看陽光城的專案，你就會很明顯地觀察到，它的商業街是商業街，住宅園區是住宅園區，兩者之間只是在一起，並沒有發生交融。

雖然這樣的「合而不融」一點都不影響你買這個樓盤，但是我們從設計規劃的「龜毛」角度來看，這會有一點點小遺憾。因為今後真正在裡面生活的時候，會感受不到商業街跟住宅園區交融產生的獨特魅力。「合而不融」會影響街區活力的啟用。

02

多條步行動線交織

我們再來看這條商業街一些別的思考點——

陽光城的商業街是雙層空間，地面一層，地上一層；分別在一南一北兩側分別有一組電動扶梯，距離大概是 170 米。如果從步行的角度來看，170 米南端北端各設一組電動扶梯是沒有問題的，但是街區的活力依賴的是「多條步行動線的交織」。

大家請想象一下，通往這條商業街的二樓只有兩個點，兩點決定一條直線，只提供一條步行動線，你只能從這兒上去或者下來。

為了方便大家理解，我再把剛才的萬科在南京溧水的專案拉出來跟大家遛一下——

這條豎向的街比剛才陽光城的那條街要稍微長一些，大概是 200 米；這 200 米範圍內布了 4 組電動扶梯。大家可以想象一下，如果把中間這兩組扶梯去掉，它的步行路線只有 1 條；有 4 組電梯以後，你就有了很多的選擇——這就是我們所說的「多條步行動線的交織」。

一個街區的活力要激發出來，首先要有「多條步行動線的交織」。

03

屋頂的內容誘惑力

我們再來看另外一點：你在這裡設定了扶梯，但是如果二樓的商業空間沒有東西能誘惑我，作為路人甲路人乙，我憑什麼要上去？這就是我們要關注的「二層商業戶外空間的內容誘惑力」。

南京溧水的萬科專案，在二樓做了一條環形跑道。在屋頂，如果有人在跑步，在玩耍，你不小心看到了他的腦袋，或者傳說中這裡有個屋頂跑道，這些對路人來說都是一種誘惑，你就會跑上去。

香港置地在杭州市區的這個專案，原本是一個純粹的住宅專案（規劃並沒有強制規定其商業佔比），但他們還是主動做了一小條街。哪怕是這樣的情況下，他們仍然在二樓空間上做了極具內容誘惑力的兒童樂園。

回到剛才的陽光城專案，二層仍然是商店。我們只能祝願將來陽光城招商的時候，在二層能開出超級有號召力的網紅店，這樣那些電動扶梯可能才會對你產生內容誘惑力。

04

產品規劃觀念的段位差

透過這幾條街的對比，你可以感受到，房企的段位是有差異的。這種差異首先體現在產品規劃的觀念上。

香港置地、萬科、陽光城這些企業造出來的房子，在品質上其實也沒有什麼明顯的區別，他們最重要的區別體現在產品的規劃設計理念上。有些房企仍然停留在非常老套的「想當然」的理念裡面，但是那些一直跑在前沿的房企，像萬科，像香港置地……還有很多我來不及報了——他們會率先更新觀念。