北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

提問：

章哥，河北燕郊燕達養老中心推出的養老房值得買嗎？

具體情況是：房子兩室一廳，83平米，170萬左右，沒有產權，但有永久使用權，可辦貸款，首付50%，最多貸8年，貸款利息3。15%。

購房後可以自用，也可以轉租出去，一個月租金收益7800左右，燕達集團收取10——20%的管理費，將來如果用不上，也可以轉售，以當時的售價為準。

我的問題是：

1、永久使用權的概念合法合規嗎？

2、不談自用養老的概念，僅僅是作為一項投資，收取房租，值不值得購買？

3、這種養老房發展前景如何？多謝指教！

回答：

1、

我聽說過這個專案，據說也好幾年了。但最好不要買，風險非常大。2。 先想明白一點，這種專案為什麼在北京沒有？平谷順義延慶等遠郊區，甚至房山順義門頭溝昌平等近郊區，農村集體用地的土地成本並不比燕郊高，人工成本也是差不多的。而在北京的市場更廣闊，燕郊的這個專案也肯定絕大多數都是北京人去養老，那為什麼不開辦在北京？

2、就一個原因，北京的監管太嚴格，這種專案無法運作。為什麼監管嚴格？就因為風險大，暴雷率幾乎是100%。我印象中去年民政部門做過調研，四川湖北等地是這種專案的重災區，無數老人的養老錢被騙的血本無歸。

當然也不能說全是騙，有的專案方最初有可能是真的想認真運作的。但利潤根本無法支撐這麼高的投資回報率，最後只好演變成了龐氏騙局，用後來者的錢來補貼前者。最終實在支撐不下去的時候，運營方只能卷錢跑路，老人們投訴無門，就算有人管也肯定收不回本金了。

3、這種專案其實早就有，印象中2009年我就接觸過，有人找我們公司合作，形式和現在的幾乎一致。當時的拉投資的Slogan就是：一張床賣出28萬！現在只不過是當年的升級版，更貴了。

說白了這就是非法融資，所謂的房子或床位根本就是幌子，有沒有都不重要，投資人連到底哪套房，哪張床屬於自己都說不準，是否一房兩賣也根本不知道。反正也沒有產權證，又都是想的投資，最終真金白銀換了個虛擬權證。

4、回答問題1，所謂的永久使用權就是扯，法律明文規定，租賃期都不得超過20年，哪來的永久啊？任何沒有《物權法》所保護的產權房產，都是騙局。

這種所謂的養老地產還不如普通小產權呢。那種絕大多數都是買來實際居住的，只要規模大，輕易不會被強拆或清退。而這種無產權的專案，隨時有被關停甚至強拆的可能。或者說，產權以及經營權掌握在運營方手中，一旦他們欠了債務就可以把這抵押出去，新接手的是否承認這永久使用權就不好說了。大機率是不認的，因為本來就是人家設計好的套路。

5、問題2，這種投資明顯是騙局，風險非常大，不要投資。

這貸款利息就很不合理，更是騙局。3。15%，如此低的融資成本，天底下哪兒有這種好事啊？真要有這種低息貸款誰還幹什麼實業啊，直接倒騰貸款就能賺大錢。

之所以有這麼低的利息，說明這東西本來價值70萬，但就賣給你170萬，所謂的貸款壓根兒就是子虛烏有，人家只不過是分期收款而已。這3。15%就是誘餌，根本就不存在。也就是說，本來你就不應該欠他們錢。但人家就硬說你欠了，不僅要按期還錢，還要給利息。

房子價值170萬，一個月租金7800，那這收益率達到了4。6%，太高了。就算是去掉管理費還4%左右呢，趕上了銀行利息，天底下沒這種好事兒，根本就不可能。收益越高，風險越大。在北京以及環京（包括燕郊）的房產投資中，只要租金回報率超過2%，就意味著風險加大。

6、問題3，養老產業的發展前景廣闊，但至今為止，所有的模式都在探索中。因為運營成本太高，而收到的費用卻高不了，所以基本所有專案都沒什麼利潤。因此，養老產業，尤其是涉及房產買賣的養老產業，到目前為止基本上都是騙局，至少是大多數爛尾。

7、總之，這種專案千萬不要投資，暴雷的案例數不勝數。非常低的利潤率，根本無法支撐如此高的回報，所以這即便現在算不上騙局，運營方跑路也是早晚的事兒。就算不跑路，這種專案被監管機關叫停也是肯定的，只是時間問題而已。

投資有風險，掏錢要謹慎。僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！

我是北京章哥，加關注後點“私信”可向我免費提問。