司法強制拍賣是為了執行已發生法律效力的判決，對沒有執行能力的被執行人的財產進行的強制拍賣。

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司法拍賣房源是近年來房地產領域新出現的熱點。由於司法強制拍賣的房源不限購，因此許多不具備購房資格的人士鐘意於此類房源。但是，由於執行體制和制度不完善，導致司法拍賣房源具有許多不確定性問題。許多拍賣成交的房源在後期出現各種問題，既打擊了人們購買司法拍賣房源的積極性，也不利於社會穩定，還浪費了有限的司法資源。它的出發點是為了解決問題，但有時又會製造出一系列新的矛盾。

下面一一分析司法強制拍賣不動產過程中出現的一系列問題：

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第一，執行法院明知房產存在問題依然帶病拍賣。

例如，產權問題：個別不動產未取得不動產權證，或屬於違建法院依然強制拍賣；欠費問題，所拍賣房屋相關物業費、水電煤氣、供暖等費用欠費嚴重，法院依然強制拍賣，且要求競得者全部承擔。

第二，執行單位不作為，導致買受者合法權益得不到有效保障。

現在許多拍賣公告明確表示不交吉，也就是說買受人需要自行清場。如遇原居住者不配合，勢必會妨礙競買人入住所購房屋。競買人後期維權成本很高，有限的司法資源也會被浪費，還有可能造成一些治安問題。

第三，有人居住的房屋存在隱性風險，使買受人合法權益受損。

強制拍賣房源的原佔有者有可能勾結產權人炮製假的租賃合同。根據買賣不破租賃的原則拒不交房或以此達到長期佔有該房屋房屋目的。這在實踐中是已經有先例的，但競買者作為個人拿不出證據很難維權。司法機關應該對這些行為進行堅決打擊，威懾不法分子，樹立執法權威。

司法強制拍賣也講究人性關懷，也依法保障被執行人及其親屬的居住權，尤其是老人和未成年人。這在強制執行方面加大了難度，有些老人就賴在房子裡拒不搬走。這也導致購買人合法權益難以得到保障和落實。

這些實際是懶政和不作為的表現，是執行單位甩包袱的作為。在實際工作中，不應該為了解決問題製造新的矛盾。應當在拍賣前對所拍賣房屋進行審查，對不利於成交的問題房屋給出合法合理的解決途徑。

司法強制拍賣房源具有價格優勢和政策優勢，是很多房屋投資者的考慮方向。就購買者首先也是消費者，他們的合法權利也要受到保障，執行法院作為執法者也要遵守消費者權益保護法。相信只要執行單位，本著認真負責解決問題的態度解決問題，拍賣市場定會發展得更好。