1、雪山萬科城的教育問題。

雪山萬科城一共有8個地塊，7000多戶，這麼大的社群，後期在學校的劃分是肯定會產生矛盾。

按照今年濟南歷城區教育體育局釋出的2022年義務教育階段學校招生工作方案和學區範圍，雪山萬科城的A7/A9/A10這三個地塊上東側的義軒學校，改學校的生源主要是中新國際城和中新錦繡天地商品房的業主小孩。

雪山萬科城A11/A13這兩個地塊，大機率就是上雪山萬科城自己配建的中小學了。

那麼問題來了，雪山萬科城的A5/A6/A8地塊的業主小孩，上哪個小學。有可能上西側的雪上小學嗎，雪山小學的主要生源是章靈丘一村、二村、三村和安家村的小孩。

現在雪山萬科城的宣傳是上自己配建的學校或者是上同樣是簽約歷城二中教育集團的義軒學校。但是開發商只有配建學校的義務，後期上學劃片、師資力量等事情是教育局說了算的。這為以後的教育維權埋下了隱患。

2、你後悔買錯房子了嗎？

樓市是動態的，每個階段適合自己的房子都會是不同的，之前看不上的房子可能現在成為最適合的選擇，之前喜歡的房子現在看可能不是最優的選擇。

現在核心區新房庫存不多，加上價格高，今年盛福已經逐漸被人接受，而且這裡會承接越來越的改善購房者。去年的奧體鉑悅府還賣的很差，現在準現房了，品質很不錯，銷量也好起來了。之前的璟園賣的不溫不火，現在是現房了，低總價、歷下區，這些都很有誘惑力。

同樣的，之前看起來還可以的選擇，現在回頭看，真想呼自己幾巴掌吧。去年很多購房者搶不上高新仁恆，轉頭高價買了濟高瓏悅府的；因為學區的信仰花高溢價買了銀豐玖熙城的，今天估計會被氣到吧，等等。

樓市是動態的，我們沒法掌控未來，但是我們可以多聽多問，儘可能減少風險。

3、問：你好，我現在首付能到80，工作在經十路與信義莊西街交匯處，三室就行，不過希望能在110以上，你看有推薦的嗎？

中電建、越秀、歷下金茂府、璟園璟仕府，這幾個哪個相對要好一點，預算只能買戶型較小的。目前金茂128靠鐵路很近，越秀有大高層，璟園都說一般，中電建還沒開，不知道。

有時感覺買歷下索性不如買歷城，蔚藍之城、銀豐御璽城好像也可以。

答：你工作固定嗎，如果在這個位置工作，往盛福以及工業北買房通勤距離有些遠吧。

這樣總價在260萬左右，你說的這三個區域，工業北、盛福和長嶺山，建議後兩個，選擇歷下吧。整個工業北的產品同質化太嚴重了，片區整體太剛需，現在剛需的保值能力更弱了，看看現在市場情況就能知道了，盛福和長嶺山在漲價，歷城的雪山、工業北、唐冶等價格穩穩的。現在歷下也相對缺120平左右的次新和新房三居，尤其是新房。後期的流通能力應該會不錯。對於剛需來說，優先選擇通勤距離相對短、教育相對還行，後期二手房時候容易賣掉的房子。

你說的這些樓盤，重點考慮中電建120的吧，越秀前邊的高層太高了，嚴重影響採光，關鍵價格不低。中電建主要劣勢西側有個跨鐵路橋，影響相對少些。看開盤價格，好樓層2。1萬左右還是合理的。

另外璟園那邊117的小高層，還可以的，價格相對合適。璟園的品質相對一般，但是2萬左右的價格還是可以的。另外現房了，附近有地鐵，沿經十路通勤相對方便些。

另外，海信君和115的高層也不錯，但就是高層，海信的樓盤挺靠譜，靠近地鐵。2。4萬的價格是比較合理的。

如果工作固定，往南城通勤是不是更方便些呢，比如市中萬科城的115的高層（小高層超預算了）。

4、海信這個企業是真TM靠譜，在房地產利潤越來月低、銷售越來越難的當下，我們似乎已經習慣了交付就減配這種事情。可以看看這幾年濟南開發交付的樓盤，看看有幾個不維權的。但是海信基本做到了。

面對低迷的樓市，大部分開發商的做法是透過降價來促進銷量，自然交付時大機率會減配；而海信的做法是，透過穩定價格甚至漲價來增加品質來取到客戶的認可。海信的這種做法雖然短期見效慢，不好促進銷售，但是長期看，透過增加品質獲得客戶的信賴才是企業經營的長久之計。

支援海信。

5、您好，請問金科集美天悅怎麼樣呢？

答：金科最近的負面有點多呢，金科的資金情況肯定是有問題的，金科的樓盤有個特點價格忽高忽低，等開發商缺錢、需要衝刺業績的時候，價格來個猛降。金科集美天悅適合周邊地緣性客戶，位置不錯，業主年齡結構偏老些，密度不低、戶型一般，中規中矩品質吧。

6、問：濟高梧桐郡咋樣？

答：梧桐郡的劣勢主要有三。1、高層住宅，密度大。2是東側的鳳凰路，在經十路北側肯定修建高架了，南側目前不確定。為了更保險，鳳凰路兩側緊靠鳳凰路的儘量不要買。3是濟高這個開發商的靠譜成都，畢竟最近瓏悅府的在維權，但是梧桐郡目前展示的還是不錯的，現在外立面、部分綠化實體都最好了，相對直觀些，東部300多萬沒有幾個可以選的新盤了，梧桐郡是可以選的，相對是還可以的。

7、問：綠城蘭園怎麼樣呢？

答：主要優點是低密度容積率1。5，片區內密度最低的啦，外立面是石材的也不錯。居住舒適度應該是不錯的。只要缺點是：戶型不太好，沒有陽臺，然後價格不算低。這個房子不是真正綠城的房子，貼牌綠城。毛坯在2。2萬左右是可以的。

8、問：請問 越秀麓端府，怎麼樣？

答：這個樓盤屬於盛福樓盤中賣的最好的，得意於看的見的劣勢少些，樓盤靠南，開發商會宣傳舍得宣傳。但是這個樓盤和附近的招商中電建之類的品質相對不大，但是這個樓盤容積率是最高的，是2。5，樓間距小了些。另外最近價格漲了，感覺不太合理了，感覺價格在毛坯2。1萬左右，精裝在2。3內相對合適些。

9、問：老師，請問綠城春月錦廬這個盤推薦嗎？後期周邊規劃，保值增值流動性怎麼樣？

答：最近開盤了，買的不好。綠城春月錦廬的主要優勢是，屬於高新區，綠城的還是比較靠譜的，小區內部展示的也不錯。問題是，所在的神武片區距離市區遠些，雖然神武整體環境還不錯，但是春月錦廬的周邊多是寫字樓廠房，南側旅遊南的齊魯製藥要增加生產線最近被鬧的沸沸揚揚，小區內部不錯，但是周邊的居住舒適度還是有點差的。周邊企業廠房比較多，未來流通性還是不錯的。章錦片區定位是普通改善，儘量買160以內的四居，不要買太大的戶型。階段內（3-5年）片區的房價天花板在2萬出頭吧。升值能力沒有那麼大，綠城愛講故事，聽聽罷了。