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杭州是長三角滬寧杭鐵三角中南端支點，自古以來就是江南富庶之地，魚米之鄉，崇商重譽。杭州2021年GDP為1。8萬億，排名全國第8，常住人口1200萬人。

近幾年，杭州的對人口的吸引力程度一直雄踞全國前列，每年都會新增人口數十萬，再加上僅僅抓牢了經濟轉型的契機，未來的發展潛力非常大。是最有希望競爭北上廣深以外的第五個一線的城市，而目前，各項層面上的很多資料，杭州已經有了和廣州競爭的實力，大有趕超之勢。

杭州2021年經過最新的區劃調整後，有十區兩縣一市，杭州限購區集中於十區，其中只臨安區不限購，也就是說，

上城區、拱墅區、西湖區、濱江區、蕭山區、餘杭區、臨平區、錢塘區、富陽區

都是限購的。具體政策見下圖，相對還是比較嚴格的，大家可以自行對照個人情況，若有不瞭解的，可以私信，諮詢交流。

一、地段及城市規劃

我們來看下杭州整體地圖：

為了方便大家查閱，特地做了中心區域的詳圖：

【另外，還有一份更加詳細的各區限價圖，對於新盤搖號，瞭解二手價格等，非常有幫助，有需要的小夥伴可以私信贈送】

因為地形地勢的原因，雖然市域面積在同類城市中並不算小，但其實可供連片利用的面積並不多，杭州目前的城建規劃主要是“東擴西建”，“擁江發展”，也就是說：

向西

主要是城西科創大走廊，即以未來科技城1。0為核心的餘杭區域，側重產業導向。

向東

則是主要以錢江新城與錢江世紀城為核心的擁江區域，目標是建設新的城市中心，側重建設以文化、政治、金融為主的城市核心繁華區，目前已經初具規模，並在進一步發展。

在目前十區中，老城區主要集中在西湖北側（南側是山和錢塘江），老杭州其實是個小城，城區內以老房子為主，很多古建築需要留存、保護，所以很多地方都是古色古香，文化底蘊豐厚，優勢是教育資源集中，幾乎彙集了全杭州最好的中小學教育資源（意思就是學區房價格非常高，即使老破小也是~）

再加上距離西湖不遠，各種風景、名勝古蹟眾多，是杭州土著甚至整個浙江所有人做夢都想住的地方，預期極高，價格更是一騎絕塵。

如果再配上豪宅區呢？

比如南星，比如申花，那。。。

投資角度，這些其實都不是最好的選擇（為什麼豪宅、老破小、老城區不適合投資？可以私信），我們來看下外圍。

臨平區

臨平位於城北，21年未劃區前，臨平和餘杭同屬於餘杭區，坊間盛傳，餘杭賺錢臨平花，為什麼？臨平本地遠離市區，自身產業側重製造業，沒什麼特別拿得出手的優勢產業，現在分割槽後，只能自立門戶，本區自住可能非常舒適，但前景一般，我們看下其他的。

臨安區

臨安是十區中，唯一不限購的，區域內比較拿得出手的就是青山湖科技城了，但這裡距離餘杭有相當距離，中間地勢崎嶇，難以承接其溢位，單單依靠自身發展又有心無力，短期內這裡難有大成，有更好的選擇，pass

大家可以簡單的記住一個結論：不限購的地區通常沒有投資價值。

對於這類地區，最好的辦法是在區域內相對核心的區域買套自住即可，側重投資的就打到更加有價值的大城市核心區。

富陽區

和臨安區問題差不多，偏安一隅，短期內難成氣候。pass

濱江區

是曾經的杭州新貴，舉全市之力發展的重點區域，引進了華為、網易、阿里、海康威視、大華等一大批高新企業和行業龍頭，並孵化了一大批獨角獸企業，做的非常成功。

高薪職位也就意味著對年輕人才的高吸引力，在餘杭區阿里尚未崛起的年月裡，濱江區一直是杭州吸納人口的高地，伴隨著巨量的人口流入，這裡的價格也節節攀升，稍微好點的次新就價格不菲，若再有學區，價格則是更上一層樓。

濱江區目前已經相對成熟，未來想象空間有限，現在的主角顯然已經易主，我們再看下一個。

蕭山區

作為杭州經濟上的傳統老大哥，蕭山其實是比較憋屈的，尤其是在錯失阿里以後，幾乎是錯過了整個時代，雖然之後新建了蕭山資訊港小鎮，但發展一般，和濱江的物聯網小鎮，未科阿里叢集相比，差距巨大，區內目前仍以傳統產業為主，高新產業之路仍然任重道遠。

但是

但是

蕭山仍然沒有被放棄！

因為奧體來了！擁江發展戰略來了！

奧體帶活了錢江世紀城，帶火了市北甚至寧圍，蕭山重燃生機！

錢江世紀城是未來幾年杭州最火熱的區域，政策支援，規劃超前，區域內高樓林立，城市天際線不斷被打破，區域介面非常巍峨，其目標是打造成為類似上海黃埔江畔的城市新封面，為此引進了一大批高階商業、寫字樓、建造了高階住宅區，更為難能可貴的是，仍然預留了大片可發展空地，未來的想象空間無限大。

錢江新城-錢江世紀城，作為擁江發展的核心區域，這裡就是未來的杭州新中心，目前江對岸錢江新城價格比較高，基本都在10以上，錢江世紀城價格略低，整體價格在8左右，兩者價差仍然比較大。

錢江世紀城-奧體區域是杭州最值得重倉的區域之一

，區域本身面積並不大，但產品線比較齊全，如何挑選，仍然十分考驗選籌功力。

餘杭區

這裡是浙江甚至全國都為數不多的真正以產業為驅動的區域，代表性的當然是阿里了，並且以阿里為核心，聚集了一大批網際網路高新企業，包括為數不少的細分領域獨角獸，尤其近幾年，人才集聚形成強大的馬太效應，對全國甚至全球的頂尖人才都有一定吸引力，再加上杭州制定了大量人才補貼政策，土地、稅收等方面的各種利好、優惠政策，使未科及餘杭形成了強大的人才感召力。

在2021年分割槽後，大餘杭被分為餘杭+臨平，這其實變相解放了未科，在一定程度上，可以更加自由、有針對性的聚焦優勢產業，提升勢能。

目前，餘杭區的GDP早已反超蕭山、濱江，在杭州各區中名列首位，而且其增速依然很快，仍然大有潛力。

未科板塊同樣是杭州值得重倉的板塊之一

，區域內目前仍有大片空地，地鐵、高架、鐵路、商業綜合體、高階住宅等等各種工程建設如火如荼，這其中很多都將在亞運會前完工，相信屆時整個區域介面都會煥然一新。

區域內最具價值的當然還是未科1。0板塊，資金吃力可以選2。0或者部分外溢區域。

寫在後面

杭州的總面積其實很大，但在這麼巨量面積面前，真正能選的潛力區域，潛力樓盤其實非常有限。如何在九個區，幾十個細分板塊，上百萬個小區中選出領漲盤，並不容易，分化背景下，已經再也不是買哪都漲的年代了，杭州如此，其他城市也是如此，樓市已經越來越成為業內人士的市場了，如何不踩坑，買到增值空間大的樓盤，將成為越來越多人的新課題。

我是杭州樓市財哥，多城房東多年房產買賣經驗，紮根杭州，可以提供選籌、貸款（包括個人信用貸款），房貸轉低利率，香港身份配置等多項服務。

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