文 | 華商韜略，作者丨 李君
生意場上沒有永遠的王者。
鉅額債務下，昔日大佬許家印也開始變賣資產，“接盤俠”們伺機出動。
早前就有訊息傳來，某大佬欲以200億港元收購恆大物業，雖然這筆交易因雙方付款方式異議最終告吹，但也讓一位“隱形富豪”浮出水面——神秘廣東佬、合生創展掌門人朱孟依。
在房地產哀鴻遍野、割肉求生的當下，合生創展今年的成績單出奇亮眼：“三道紅線”全綠，現金及存款達到428。55億港元。
手握400億，不當大哥好多年的朱孟依，開始了一場不動聲色的“圍獵”。
他的獵物，還不止恆大。
01
如今地產大亨的名單上，已經難覓朱孟依。
但30多年前，這位諸人口中“朱老農”的故事，今日再談起依然讓人叫絕。
1959年，朱孟依出生在廣東梅州一個農戶家，早早就混跡江湖，讀書不成卻頭腦精明，摸爬滾打多年，練就一身“四兩撥千斤”的本事。
上世紀80年代，改革春風吹滿地，中國商品經濟興起，大街小巷流動攤販也越來越多。彼時，朱孟依還是小鎮工地包工頭，看著滿街亂竄的攤販和為此頭疼的城管，他琢磨出了一個“金點子”。
朱孟依找到鎮政府謀求“合作”：
政府出地他出錢，一起開發一條商業街，把小攤販們安頓過來，事成後他只收取部分租金。
不用掏腰包又便於城市管理，鎮政府何樂不為。靠著在這條商業街收租，朱孟依賺到人生第一桶金。
1992年，朱孟依正式轉戰地產。
他做的第一件事就是跑到香港創辦合生創展，又以港商身份回到內地。同年，雅居樂和碧桂園先後成立，隨後富力、恆大相繼誕生，“華南五虎”正式登上歷史舞臺。
“五虎”中拔得頭籌的，還是朱孟依。
1993年，廣州市政府拍賣土地，地產商哄搶市中心地皮，朱孟依卻在當時還是荒郊野外的天河拿下100萬平方米的地塊。
巧的是沒過多久，天河區就被規劃為廣州新的市中心，朱老農拍下的這塊地皮一夜之間暴漲數倍。
是運氣好還是早有籌謀，經此一戰，很多人都揣測，
朱孟依走的就是“打通上層”“獲取內情”路線。
在這塊“白菜價”地皮上，他相繼推出華景新城、暨南花園、駿景花園等標杆專案，以極低成本賺得盆滿缽滿。
合生創展廣州區域已開發專案 來源：合生創展官網
當時坊間流傳一句話：“朱老農的地在哪，房子就要買在哪。”
上世紀末，土地拍賣還沒有規範透明的流程，地產商們為了拿地，八仙過海各有手段。
2003年初，廣州天河科技園建設總公司（以下簡稱“建設公司”）將珠海投資、廖若清、南博置業告上法庭，索賠6億多元。
起因是，原屬於廣州科技園實業公司（以下簡稱“實業公司”）的339多畝土地，被悄無聲息地轉移到了朱孟依公司名下，而作為實業公司大股東的建設公司卻毫不知情。
珠海投資和南博置業都是朱孟依的公司，而廖若清則是實業公司的總經理，實業公司由珠江投資和建設公司的合作企業成立。
後來經查證，2001年，廖若清偽造董事長簽名，越權代表實業公司與南博公司簽訂協議，在周邊地價單平都已破萬的情況下，將339畝土地以每平不超過800元的價格“賤”賣給了朱孟依。
這塊原本的政府劃撥工業用地，在“巧妙”運作中，不僅改了土地屬性，還改姓了“朱”。
建設公司苦苦維權之時，朱孟依已大興土木，在這塊地上建成了規模浩大的駿景南苑小區，並且大獲成功，十年後，這塊地皮價格翻了40倍。
而不清不楚的賣地“冤”案最終不了了之。
“我們鬥不過他們。”建設公司副總經理賈弘基感嘆。
1998年，朱孟依的一招又讓人見識到他的“精明”。
時年，大陸A股市場還不允許私營地產公司上市，朱孟依憑藉港資身份，使合生創展在香港主機板成功上市。
此時人們才大悟朱老農最初將公司註冊在香港的原因。
資本助力下，合生創展一騎絕塵。1998-1999年間，在廣州開發了110多個專案，比萬科在全國五大城市開發規模總和還多。
2004年，合生創展成為內地第一家銷售破百億的房企，同期萬科的銷售額只有70億元，碧桂園32億，恆大隻有14億多。
朱氏家族也在逐漸成型，朱孟依兄長朱拉伊創辦了廣東新南方集團和北京光華天成投資，弟弟朱慶伊創辦了地產公司珠光集團，後者於2009年借殼上市，即如今的珠光控股。
45歲的朱孟依早已不是那個小縣城裡的包工頭，如今，他是攪動華南地產界的一條巨鱷，是日益煊赫的朱氏家族掌門人。
“朱家才是中國地產界的隱形航母。”
風頭鼎盛時，王石甘拜下風。
02
2005年的合生創展，就像正午的太陽一樣耀眼。
這一年，公司迎來了一位叫武捷思的行政總裁。
這位總裁非等閒之輩，他曾於1995年至1998年擔任深圳市副市長，之後被任命為廣東省省長助理。亞洲金融危機期間，廣東省創辦的粵海公司資不抵債91。2億港元，武捷思臨危受命，接盤這個“爛攤子”，僅用了兩年時間，粵海就成功重組，第三年已經扭虧為盈，這一操盤被稱為“粵海奇蹟”，武捷思也一戰成名。
為了挖這位天才，朱孟依開出天價：500萬元年薪和2000萬股認股權。
外界一度認為，武捷思的加入必然讓朱老農如虎添翼，讓合生創展再創輝煌。
然而不過兩年，合約期未滿，武捷思就辭職離開。
外界傳言，武捷思在公司沒啥話語權，朱孟依把權力牢牢抓在手裡。
從武捷思開始，合生創展彷彿陷入魔咒，每一任行政總裁都幹不滿3年，五年時間內先後有四位總裁出走。
傳言並非空穴來風。
合生創展的員工透露，雖然身家數百億，朱孟依非常低調。他不接受媒體採訪，常年衣著樸素，平時吃飯白粥青菜參湯，偶爾鬥把地主，就算是娛樂活動了。
低調、神秘，這似乎是粵系商人一貫的作風。雖然事業上敢闖敢拼，卻始終固守家族企業觀念，絕不讓權力落旁人之手。
朱孟依有兩子一女：長子朱一航、次子朱偉航、女兒朱桔榕。在接班人的選擇上，朱孟依“重女輕男”，從2011年起，就悉心培養女兒朱桔榕。
“85後”朱桔榕畢業於中國人民大學金融系。2009年，才21歲的她就被父親安排出任合生創展總裁助理，2011年底出任執行董事，2012年，晉升為常務副總裁。
當同學還在打工時，朱桔榕已經當上老闆。
2013年，她上位副主席，“接班人”身份明確。時任總裁薛虎等多位高管隨之離職，此後，合生創展總裁席位空缺長達六年。
2020年1月13日，朱孟依辭任董事會主席職務，女兒朱桔榕正式接棒。
03
只不過，當接力棒交到女兒手裡時，合生創展已有“頹勢”。
從2008年之後，合生創展的銷售規模一直在走下坡路。
當曾是小弟的恆大、萬科迎頭趕上，銷售紛紛破千億時，合生創展的銷售額遲遲在百億徘徊，2019年，合生賣出204個億創新高，這個“可喜可賀”的成績也不過是同期萬科銷售額的零頭。
業績落後那些年，朱老農受到過不少“虎落平陽”的嘲諷。
外界將合生創展的落後歸結於朱孟依的保守和他堅持的“低價購地、長期捂盤、緩慢開發”模式：
囤下了數千萬平方米的巨量土地，且大都位於一線城市的核心地帶，卻從來不著急開發，最高50萬/平方米的北京霄雲路8號，開發了近10年。
舊城改造這種隨隨便便就能折騰個五六年的長週期專案，別的房企都不愛幹，朱老農卻情有獨鍾。
相比快變現，他篤定利潤更高的慢模式，銷售業績平平，卻靠土地增值實現可觀利潤。
當大多數房企都在“高週轉、高槓杆”時，朱孟依“一意孤行”，面對質疑從來不理會、不迴應。
2003年，朱孟依又透過各種關係以78元/平方米的白菜價拿到了天津寶坻2。5萬畝土地。
當時，“京津冀一體化”還只是個模糊不清的構想，但在朱孟依看來，京津冀一體化是大趨勢，這片鹽鹼地就是未來京津之際的財富新城。
為此，他力排眾議，耗資200億，在這片地上打造“京津新城”，蓋起了數以千計的別墅，配套上馬了超豪華酒店。
但他的眼光太過超前，直到2014年，“京津新城”依然是一片荒蕪，還收穫了一個驚悚的名字——“亞洲最大的鬼城”，直到2016年修建“京濱高鐵”的訊息傳來，“京津新城”才甩掉“鬼城”的帽子。
歷史最終證明，他的確看準了。
合生財富廣場
只不過200億的鉅額投入，等待翻盤的過程太漫長，合生創展元氣大傷。
再加之2008年的三聯收購案波及，合生創展“一年不如一年”，朱孟依也一度隱匿於公眾視野之外。
04
大佬的故事並沒有就此結束。
2021年，鮮有露面的朱孟依再次站到舞臺中央，這一次他的身份是“造車者”。
廣汽集團年初發公告稱，其合營公司廣汽蔚來新能源汽車科技有限公司（以下簡稱“廣汽蔚來”）引入戰略投資者廣東珠投智慧科技投資有限公司（以下簡稱“珠投智慧”），增資約19。23億元，完成增資後，珠投智慧將持股廣汽蔚來66。2%。
攜19。23億入局的珠投智慧，其實際控制人正是朱孟依的長子朱一航。
放棄了家業繼承的朱一航已經別有天地，尤其在遊戲行業風生水起。11月7日凌晨拿下了2021年《英雄聯盟》全球總決賽冠軍的EDG戰隊，背後老闆就是朱一航。
朱一航 來源：騰訊電競
在戰略合作簽約現場，朱孟依一身西裝，以元知科技集團戰略委員會主任的身份出席，而元知科技，則由其小兒子朱偉航執掌。
此次合作，廣汽蔚來將提供在整車研發、供應配套以及智慧製造方面的資源，而元知科技則利用其在AI技術、車路協同、物聯網等領域的優勢加成。
父子三人齊上陣，其進軍造車界的決心可見一斑。
但闊綽出手背後，眾人眼中“日薄西山”的合生系錢從何來，同樣備受關注。
這時人們才發現，
朱孟依“一動不動”那些年，已經靠炒股另闢一片天地。
2020年底，合生創展一口氣購買了64。22億港元的證券，在科技、健康領域下重注，買下了平安健康、平安保險、小米等企業股份。
從目前的收益情況來看，這是一門相當賺錢的生意。
其財務報告披露，合生創投的股權投資收入已經超過了地產收益，成為僅次於物業發展的第二大收益業務。
透過股權投資的方式，合生創展毛利率逆勢上漲，由2019年末52%提升至2020年的67%。
從地產公司轉型多元業務，並在股份投資領域見長，是朱桔榕接掌合生後，交給老爹的第一張成績單。
如此看來，學金融的女兒繼承家業，兩個兒子轉戰新領域，朱孟依早就撥好了算盤。
30多年風雲變幻，商界大佬和明星企業走馬燈似地換，朱老農卻穩穩地把合生系做到“小而不倒，少卻不虧”。
風雨不動安如山，還出其不意演上幾齣“螳螂捕蟬，黃雀在後”的好戲。
如今，在大家都認為地產風口已過時，他又反其道而行之，頻頻出手，先是2019年耗資74億拿下廣州、北京和杭州、蘇州等多幅地塊，2020年5月，又斥資180億鉅額在北京攻城略地。
而“牽手”恆大失敗後沒多久，這位富豪又迅速更換“獵物”，瞄上中國奧園價值14億港元的物業板塊，真金白銀詮釋“別人貪婪時恐懼，別人恐懼時貪婪”。
局勢不定的當下，不知這位老牌地產家，還會亮出什麼劍。
參考資料：
［1］《朱孟依和他的地產王國》中國週刊
［2］《合生天價訴訟案調查》中國週刊
［3］《他淡出江湖好多年，卻因王健林的一點小生意，震動大半個財經界》華商韜略
［4］《朱孟依：不做大哥好多年》地產風聲
［5］《合生炒股記 朱孟依的投資世界》觀點
［6］《地產大佬造車連續劇，朱孟依19億元拿下“蔚來”》地產K線