最近很多人反應，被央媽的降息搞暈了。
天天降息 一雞三吃？
回顧下時間線：
l 3月30日上午，央行7天期逆回購利率下降20個基點
l 4月16日，央行下調MLF 利率20個基點，
l 20日，4月LPR報價出爐，5年期LPR下降10個基點。
Wtf！哪來那麼多降息？
來來來，說一下央媽的套路。
其實，這三個降息說的都是一件事。
打個簡單的比方，逆回購利率相當於出廠價、MLF相當於批發價、LPR就是零售價。早在3月30日， 7天期逆回購利率大幅調降時，降息結局就已經註定。剩下的就是一層層傳導下來。 只不過我們的媒體喜歡一雞三吃，每次都給你來個標題黨。
所以，如果你還盯著貸款基準利率判斷降息，應該漲漲姿勢了。這個指標在去年12月，就被央媽雪藏了。
那用什麼替代它呢？LPR——俗稱銀行間
嘴炮利率。
它的高低，是由18家大中小銀行共同商議出來的結果。LPR下調，意味著銀行貸款的基礎利息變低了，也就是降息，反之則是加息。 鑑於時間關係，銀行間貨幣市場的騷操作，我們找時間詳細科普。
房貸利率轉成LPR後，能給購房者省多少錢？
首先，LPR利率分為1年期和5年期。99%的個人住房商業貸款，都是5年期以上的。所以房貸利率只跟隨5年期LPR上下浮動。
先上結論——
如果商業貸款100，30年等額本息。LPR每下降10個基點（0。1%），我們每個月的房貸就可以少還
60
塊，30年總計少還兩萬多。以此類推…
但注意了！並不是LPR一降，你的房貸就能立馬減負。具體能省多少，還取決於兩個重要選項：
1、 轉不轉LPR
2、 重定價日怎麼選
舉個例子：
隔壁老王2017年買了房，貸款100萬 25年還清。
老王原先的房貸利率為5。39%，即貸款基準利率上浮10%。
l 4。9%x（1+10%）=
5.39%
這時，老王將面臨第一個選擇：轉不轉LPR？
如果不轉Lpr，那他之後的房貸利率，無論LPR漲還是跌，就會一直固定在5。39%。如果老王覺得利率大機率下行，換LPR更划算。那麼他需要在今年3—8月間，在銀行App上完成轉換手續。
這時，老王會面臨銀行的第二個套路。LPR的重定價日。
以某大行APP為例，老王會看到這樣兩個選項：
一個是以每年
1月1日
為重定價日，另一個是以貸款發放對應日為
重定價日
。
科普一下：
銀行間LPR每個月20日一更新。但個人房貸錨定的LPR，最多隻能一年一變。大部分銀行只給你兩個選擇，要麼每年1月1日更新LPR，要麼你的房貸發放日更新LPR。一旦選定，這一年裡的房貸利率就是
LPR±點差，
不會再變了。
以老王為例：
假設他2020年3月30日轉換LPR，重定價日為選了每年的1月1日。
根據公式，先看點差值
：點差=原房貸利率（5。39%）- 2019年12月5年期LPR（4。80%）。所以老王的點差值為 “正59個基點”。
不高興算點差的可以參考這張表。
點差算出來後，就固定不變了，唯一的變數是什麼呢？LPR。
老王選了每年1月1日作為重定價日。假設他是在3月30日轉LPR的，時間線上，1月1日已經是過去式。意味著老王要等到2021年的1月1日，才能更新LPR報價。
所以，老王今年的房貸利率，是享受不到任何優惠的，之前利率是5。39%，到年底還是5。39%，
一點也沒少還。
只能希望來年1月的利率足夠低。
再看老王的鄰居老張：
老張買房早，房貸打9折，
只有4.41%。
吸取了老王的教訓，老張在轉LPR時，將選擇了貸款發放日為LPR的重定價日。假設老張之前的房貸是5月9日放款的，那麼他的重定價日，就是每年5月9日。注意！轉LPR的時間點也很關鍵！
這裡，不同銀行在執行上會有區別。
肥肥問了一下建行的朋友，照他的說法：如果老張在4月22日轉LPR，由於4月22日在5月9日之前，理論上老張最快在5月9日，就能受益於LPR的利率優惠。5月9日對應的LPR是4月20日公佈的，4。65%，剛好降了10個基點。
所以，老張轉換後的房貸利率就是
l 4。65% + 點差（-0。39%）= 4。26%。
比之前優惠了15個基點。
貸款100萬30年期，每月少還88元。
當然 還有一種情況，老張一直等到6月份才想起來去辦轉換。那麼無論他選1月1日，還是5月9日，都得等到明年才能生效，今年的貸款還維持原樣，一點也不會少還。
總結一下：
如果你正準備轉LPR，想盡快享受房貸利率優惠，就不要選擇1月1日。
一方面，要等到次年才生效，今年沒有利率優惠。另一方面，12月、1月，往往是銀行一年中資金壓力最大的時候，利率相對比較高。此外，季度末，節假日前夕，流動性壓力也比較大。
如果你的放款日在7月、8月，這些資金壓力小的月份，就儘量不要選1月。
至於要不要轉不轉LPR？還真沒有標準答案。
畢竟三五年裡，LPR維持低位的機率還是比較大的。如果本身利率足夠低，4%都不到，其實換不換也無所謂。 而LPR的長期趨勢，還真說不準！對那些剛買房的，還要還個二三十年貸款的。換LPR相對於不換，其實是多了一個對沖手段，平抑這幾十年裡利率波動的風險。
最後，咱也別光老盯著LPR降的那點利息錢。
君不見，央行一放水，深圳、上海、杭州的樓市又暴漲了？對於還沒買房的小夥伴來說，
算破腦袋便宜的那點利息錢，一眨眼全被房價漲回來了。
想知道，為什麼央行一放水房價就會漲？
給肥肥點關注，我會做一期影片和大家詳細拆解：央媽放水背後 那些金融機構的騷操作。
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