“之江又要涼了？”

幾天前螞蟻再被約談，粉絲群裡的未科房東一陣幸災樂禍。結果之江房東立馬回懟：“真是五十步笑百步。阿里被罰了186億，你們未科不還是馬照跑舞照跳？”

“這叫利空出盡，未科後面全是獨立分割槽的利好了。”“螞蟻這也是靴子落地啊，接下來之江就等三江匯和螞蟻二期的風口了。”

心理學家說的果然沒錯

：越親近的人，越容易互相傷害啊

。

這兩年，之江和未科宛如一對映象，經歷了相似的悲歡。首先是房價的接近：之江核心區的高層限價是37000元/㎡，未科是36100元/㎡，屬於同一檔。

再看二手房，未科三兄弟和之江的雲荷廷、之江悅、九溪誠品，

最高網籤價都在6萬元/㎡上下

，也旗鼓相當。

兩個板塊也都在遭遇黑天鵝的同時，收穫了規劃大禮包。在江河匯光環下，之江雙浦的最新限價依然維持在28000元/㎡，4年只漲了1200元/㎡，號稱“下一個三墩北”。

未科和臨平兄弟分家後，終於擺脫“扶弟魔”人設，實現了財務自由。

新聞是一時的，生活是永久的。如今，撐起之江和未科江湖地位的，絕不僅是一個螞蟻或一個阿里。

跟這些板塊大變局相比，黑天鵝事件更像是一支插曲

。

與其為它們浪費口舌，倒不如來盤一盤：這兩個相愛相殺的板塊，誰的基本面更出色？

PART 1

很長一段時間，未科和之江是氣質完全不同的兩極。

未科是理科學霸，刷資料特別猛。即便是獨立後的新餘杭區，依然能撐起2000億的GDP。

並且

未科的網際網路IP已不限於阿里系，還出現了快手、VIVO、OPPO等大玩家的身影

。

作為傳統印象中的文科生，之江雖引入螞蟻全球總部，俘獲了阿里系“大皇子”，但產業畢竟剛起步。

螞蟻全球總部效果圖

在城東城北面前，自然可以自信狂拽酷。但和打怪升級近10年的未科比，才剛走出新手村。

所以眼下，

之江最強的吸引力，仍來自居住氛圍和歷史底蘊

。

作為最早的別墅區之一，杭州老錢們在之江的大House裡談笑風生時，未科還只是偶爾去掏羊鍋體驗生活的郊區。

之江背枕西湖山水，又有美院、音樂學院等學府的文藝加持，容易讓人有住下來的衝動。未科雖有溼地，但論“封面指數”，和西湖還是遜色不少。

未科的天際線將會很高

雙方的另一個分野，在於“都會感”。

目前，未科已有

近400米的西站樞紐、近300米的富力中心、280米的奧克斯杭州未來中心

……天際線高度一騎絕塵。

之江因為限高，就平鋪直敘得多了。螞蟻總部從200米被砍到130米後，之江的制高點，大概就是規劃高度

150米的之江未來社群

了。

當然，Battle進行到此，還不能分出絕對的勝負。

有人偏愛未科的高密度開發 產業優勢，也有人喜歡之江的低密度開發 宜居生活。誰也說服不了誰。

PART 2

但有2個指標，目前之江和未科能直接分出高下。

一個是教育資源。作為西湖區，這是之江的傳統優勢。目前之江有學軍小學之江校區、文三教育集團定山校區、求是教育集團之江二小，陣容強大。

不過從實際反饋來看，最能打的還是

求是之江二小

。它的生源主要來自之江核心區的商品房，相當純粹。並且對口的是杭二中教育集團旗下的

之江一中

，是很有明星相的“雙優學區”。

反觀未科，學軍託管三中四小告吹後，“頂尖名校夢”還沒啟航就暫時擱淺了。不過相比小初，更難的還是高中。

因和主城的中考沒有完全打通（主城高中只有極少量名額向老餘杭區開放），分割槽前，未科學子的“最高學府”是位於臨平的餘杭高階中學。

往年一本率基本在90%，

是唯一能和主城前八掰手腕的牛校

。

分割槽後教育雖設定了過渡期，但期滿之後，餘高大機率將和未科劃清界限。也正是教育短板，這兩年未科的高薪碼農們衝進隔壁蔣村，把那裡的學區房拱上了天。

不過未科仍有絕地反擊的機會。首先，

新餘杭區財大氣粗，生源又都很優質，完全有機會用“鈔能力”砸出幾個牛校

。

今年投入使用的天元公學（杭師大附屬）、學軍中學海創園學校（今年將迎來首批高考生），都是“全村的希望”。其次，也有坊間傳言，未來新餘杭區將和主城打通教育資源。這點姑妄聽之，畢竟不確定性太強。

短時間內，未科的教育仍不是之江的對手。

但在軌道交通上，未科可大大扳回一城

。

目前，之江已開通的僅6號線。按此前流出的地鐵四期環評，將來可能還會有10、12號線，成為3地鐵區域。

未科目前已開通或在建的，就有3、5、16 機場快線，一共4條。四期可能還會增加4、12、17三條，再加上杭州西站，可謂完勝。

PART 3

至於醫院、商業、公建等配套，雙方其實都是半斤八兩。

未科的三甲醫院有

浙大一院總部

（一期床位1500張），之江目前有

浙大一院之江院區

（床位1000餘張）、

省立同德醫院之江院區

（一期床位300張）、

省人民醫院望江山院區

（床位600張）。

論床位規模，相差不大，比很多板塊都要好。不過說到商業，就一起拉胯了。

未科已開業的博雅城、親橙裡、奧克斯商業廣場等，都是雷聲大雨點小，“比城東新城還雞肋”。

難怪對岸的“奧體控”會在論壇diss：

一個奧體印象城，就秒殺未科所有綜合體之和

。

另一邊的之江，也好不了多少。已開業的之江銀泰和金街美地，都是社群級商業，只能說夠用。接下來要開業的星光薈、奧萊金街，體量也不大。

好在，“菜雞互啄”的窘況很快將改寫。

未科的綠汀路TOD下月就將出讓

，傳聞某商業大佬有意進駐。

即將出讓的綠汀路TOD地塊

之江的雲棲銀泰城也預計將於2024年投入使用，

總體量約25萬㎡，只比城西銀泰略小

。

最後來看公建，雙方都有王炸。未科有大氣磅礴的

公共中心

，設計有國際會議中心、體育場、科技館、藝術館等公共設施。

之江有總建面約32萬㎡的

浙江之江文化中心

，內有浙江圖書館新館、浙江省博物館新館、浙江省非物質文化遺產館、浙江省文學館、公共服務中心等。

不過之江文化中心預計2022年就能完工，未科的公共中心還在規劃，進度比之江慢幾拍。相比之江四館的“省字頭”，規格也略遜。

從生活品質來看，兩個板塊未來都不會差。

PART 4

那麼問題來了，兩個板塊各有長短，該怎麼買？

這要按需而論。

若你是自住，工作又不在未科，那之江或許是更合適的選擇

。補上產業和交通後，之江基本沒什麼大短板了 。

有了彩虹快速路 6號線、紫之隧道、之江路，無論去濱江、錢江新城還是城西，都算方便，通勤相對友好。

未科的自住客群，則窄得多，

基本都是當地上班族

。原因很簡單，未科地鐵確實密，但離市中心的絕對距離也確實遠。目前從綠汀路到武林廣場，即便地鐵也要16站，耗時約1小時20分鐘。

將來機場快線通車後，困局或會緩解。但論自駕，之江依然完勝。我身邊的幾個阿里人，跳槽後都置換到了申花或濱江。

之江和市中心的聯絡更緊密

再加上未科中心分散，東南西北近幾年都是大片工地。之江相對聚焦，將來的工地主要集中在南邊的雙浦，核心區的生活氛圍相對純粹。

若是投資，則要一分為二來看。

只看中短期，可能未科更勝一籌

。

首先，之江的大腿三江匯，本就是一盤大棋。按設想，它“

2025年初具雛形、2035年初步建成，2050年未來理想城市將全面建成

”，週期本就很長。

再加上它是一個政治範本，也不會允許房價急功近利式的暴漲。“慢牛長紅”是各方樂見的狀態。

未科因產業積累 人口匯入入，購買力比之江強很多。3月未科三兄弟的二手網籤量，基本都有10來套，之江核心區的幾個盤都在個位數。

分割槽之後，未科更加自主

再加上新餘杭區剛成立，利好肉眼可見，能炒作的概念更多。這兩年，未科就成了不少深圳投資客建倉的第一站。

當然，這也是把雙刃劍。萬一碰上行情波動，難免面臨拋壓。

有媒體3月做過統計，未來科技城、閒林、老餘杭、中泰、五常等“泛未科”板塊，

二手掛牌超11000套，佔杭州二手房掛牌總量近十分之一

。

之江的“底盤”可能更穩。早在2018年，雲荷廷的二手房就已捅破了5萬的天花板。

那時，螞蟻連影子都還沒有

。

如果用王者榮耀的職業來比喻，未科就像刺客，勝在爆發力，逆風局就很難受。之江則像上單，抗壓能力更強。

PART 5

不過，若把時間軸拉長，誰是王者就難有定論了。遠期看，兩個板塊都很有想象空間。

唯一的差別，可能是實現的路徑各異。未科以內生的產業為支點，自下而上撬動行政力量向自己傾斜資源。可以說，新餘杭區的設立，是“憑實力要來的”。

三江匯則是以行政意志為主導，在頂層設計時就統籌生態、文化、產業、治理等因素。它的政治任務，是“探索未來城市建設的中國方案”。

一個更“市場經濟”，一個更“社會主義”

。

將來，兩個板塊可能也是合作大於競爭。在杭州“擁江發展”的格局中，未科一直遊離在外。一旦三江匯產業崛起，

“未科—之江—濱江”就能形成一條“新月形”新經濟產業帶，一榮俱榮

。

三江匯航拍實景圖

傳說中的地鐵四期12號線，就連上了未科、之江和通往濱江的6號線。草蛇灰線，這就是伏筆。

但在現實中，因涉及自身利益，兩板塊難免暗暗“互踩”。之江二手房大漲，房東們恨不得把未科踩在腳下。螞蟻上市受阻，又有一堆重倉未科的投資客拍手稱快。

其實，若你正在考慮二手房，大可根據自己需求，在兩個板塊對號入座（當然，要注意別盲目追高）。幾輪調控下來，兩個板塊誠心賣的房東也多了不少。

如果預算只夠買新盤，討論“未科還是之江”，並無太大意義——

因為搖號太難了

。

目前，

之江核心區已無新盤，壓箱底的是未出讓的之江未來社群

。它地上建面約92萬㎡，包括住宅、商業、辦公、酒店、服務式公寓、45班九年一貫制學校、幼兒園、鄰里中心及規劃展示館等。

之江的雙浦仍有大片空地

跳出核心區，選擇也已不多，轉塘目前只有地鐵集團專案、信達之江壹品。龍塢茶鎮三兄弟中，

已經面市的綠城茗春苑，最新中籤率僅7.7%，已成功加入限售

。

將來之江的重心，是限價僅2萬8的雙浦

。在高倒掛之下，競爭必然激烈。

至於未科，目前的新盤還有天空之城、曉月澄廬、富力中心，及“綠汀路新三兄弟”沐宸院、汀雲上府、薄荷芸邸——都是搖號前，要去徑山寺燒個頭香的搶手貨。

短期來看，無論螞蟻和阿里如何風雲變幻，都不會影響板塊新盤的熱銷。

PART 6

其實，在多年沉澱後，無論未科還是之江，價值早已從脆弱的單一維度，演化至“反脆弱”能力更強的複雜體系。

那為何一有風吹草動，人們總會聯想，它們的房價會不會大起大落呢？

一方面，因為這兩年炒房風氣太盛，一有利好就無限炒作，出現利空自然也容易被放大。

出來混，總是要還的嘛

。

另一方面，心理學有個“成見效應”——

大腦為了節省認知精力，會主觀地以點概面

。比如很多人眼中，之江=螞蟻，未科=阿里。

但其實，它們的板塊基本面中，還有交通、教育、人群、商業等層層疊疊的價值。

真正讀清這些，才不容易被各種“大新聞”帶節奏。