根據北京市的規劃,未來的五年整個東西城的“申請式退租”將會有1萬戶,分開來計算就是“西城5000戶,東城5000戶”。
所以不存在什麼東城多,西城少的概念,只是啟動時間有差別。
那麼這10000戶的“騰退戶”未來最有可能朝哪個方向疏解呢?
他們的安置房都在哪裡呢?
從目前來看,最有可能的就是兩個方向:
【01】順義仁和鎮
潮白水悅單價2。29元/平米
安置房改共有房
價格偏高,品質偏弱
潮白水悅共產房位於“北京六環外的順義仁和鎮”,距離未來的R4東延線地鐵大概有3。5公里的距離。
潮白水悅專案個人佔產權比例為80%,售價為2。29萬/平米,在我看來,這個專案價格明顯“偏高”。
原因很簡單:第一,根據網上資訊的“爆料”,潮白水悅原來是“棚改的定向安置房”,後來才改成了“共有產權房”。
所以在房子的“配置標準”上,肯定會有差距。
安置房的配置標準要明顯低於共有產權房,品質也要差一點,所以對於這種“變異型的共有房”,我們建議還是謹慎選擇。
最好是看到“實樓”和“配置”後,再來做打算。
第二,購買的比例偏高,達到了80%,導致價格也偏高。
對於共有房來說,由於永遠不能“轉商”,所以個人持有的比例越低越好,持有比例越低,房價就越低,購買越划算。
潮白水悅的個人購買比例居然達到了80%,這個比例明顯偏高,這對於“不明事理”的東西城買房人來說,很容易“上套”。
我們認為,持有比例應該降到70%-60%左右就可以了,這樣的話,房價就可以從2。29萬/平米,降到2萬/平米以內。
這樣就比較划算了,購買80%的比例完全沒有必要。
有點“坑”的意思了。
北京的共有房正常情況下,個人持有比例都在70%-60%左右,潮白水悅明顯偏高,價效比有點差。
第三,小戶型“湊合”,大戶型“不能要”。
潮白水悅這個專案從戶型設計上看,60-70平米的一居、兩居都還可以,能“湊合用”。
但是到了90多平米的兩居室,那就不能要了,確實有點差。
比如下面這個92平米的兩居室,總價可能已經超過200萬了,僅有一個朝南面寬,暗廳,北廳,暗衛,這樣的戶型就不能要。
第四,周邊“配套”一言難盡,目前不具備居住條件。
目前潮白水悅的周邊還是很荒涼的,基本不具備居住的條件,所以對於東西城的老居民來說,短期內來到這裡居住。生活上很難搞定。
這個地區至少也要需要5年左右才能基本成熟。
第五,從現場施工看,“品質確實”讓人擔心。
根據公眾號“北京嗨房”的現場拍攝,潮白水悅的現場施工略顯“雜亂”,品質是不是有保證,需要觀察。
這個專案的建設方是“北汽集團”,目前拉看,造車可以,蓋房可能不是“特別擅長”。
總體上看,順義“潮白水悅”這個專案,作為共有房,我們認為“品質感不高”,但“市場價格不低”。
用2。29萬/平米購買80%的產權,不值!建議甲方調整到1。9-2萬/平米!
【02】大興首創美倫灣
單價2。45元/平米
70%的產權比例
地鐵房,首創出品
第二個專案是大興首創美倫灣專案,就位於“首創·美瀾灣專案”的東側,預計2023年實現現房。
這個專案要比順義的“潮白水悅”就強太多了。
第一,這個專案是由“首創置業”操刀,品質上有保證。
順義的潮白水悅是由造車企業“北汽”來打造的,而大興首創美倫灣是由首創置業來打造的。
水平完全不在一個檔位,首創置業是專業的房地產開發商,北京正兒八經的“國企”,曾經也是“香港上市公司”,水平還是有的。
第二,大興首創美倫灣是地鐵房,距離地鐵僅有200米。
大興機場線就在專案的東側,專案距離地鐵站只有兩百米左右的距離,可以說是緊鄰地鐵站了。
從大興新城乘坐新機場線,10分鐘就可以到達地鐵草橋站,未來還可以北延到麗澤金融商務區。
第三,專案位於6環以內,社群規劃總體上接近“商品房”。
首創美倫灣的總建築面積達到了74萬平米,預計將會提供5000多套房子,而且專案位於六環以內地區,位置明顯好於“順義潮白水悅”。
專案總體規劃還是比較有品質感,中間還設計了“中心公園”,全部正南正北,錯落有致,社群密度看起來還是比較好。
第四,配建2個幼兒園、2個小學、1所中學,社群配套十分強悍。
這個專案的教育配套太“強悍”了,專案配建有2個幼兒園、2個小學、1所中學,未來可能引進東西城優質教育資源。
首創美倫灣專案的房源一共有5371套,其中一居室821套,兩居室3659套,三居室891套。
共有房的價格預計在2。45萬/平米,個人持有比例70%,價效比還是不錯的,畢竟是在六環內,地鐵房,大社群,教育資源強悍。
綜上所述,從目前看,北京市針對東西城的老居民,已經儲備了足夠的“安置房源”,兩個專案合計已經接近1萬套。
所以退租騰退的工作,應該會馬上就要展開。
而對於這兩個專案來說,首創美倫灣專案明顯強於順義的潮白水悅,價效比、位置、品質、品牌、配套,都是不錯的。
而順義潮白水悅,目前看,不太值得選購。