文/十一弟

巴菲特有一句名言——

“在別人貪婪時，你要恐懼；在別人恐懼時，你要貪婪。”

顯然，綠城只記住了後半句。

在宋衛平主政時期，綠城就學會了利用高槓杆，還一度把自己逼到絕境。

中交集團入主控股以後，背靠央企信用，綠城在使用槓桿上，更是如魚得水了。

今年一季度，北京首場集中供地活動上，綠城耗資98。4個億，一股腦拿下了3宗地塊。

綠城是拿地金額最高的房企。

幾家常踞北京銷售排行榜前三的拿地大戶——

華潤、中海、保利，在綠城的豪橫面前，都落了下風。

不過，當時很少有人意識到，在“三道紅線”指標下，綠城還是一家踩線的“黃檔”房企。

有一位失去人身自由的大佬說過——

“房地產是夜壺，需要的時候提出來，用完了再放回去。”

其實十一弟想說——

跟房地產一樣，有些調控政策也是“夜壺”。

這會兒，“三道紅線”早就被拋到九霄雲外了。

綠城在北京拿下的這3宗地塊，分別位於朝陽區的崔各莊、石景山的劉娘府、經濟技術開發區的亦莊新城，並且都是溢價摘牌。

從這3宗地塊的分散度和溢價率上就能看出來，綠城準備在北京大幹一場了。

其中，朝陽區的崔各莊地塊被開發成了“綠城曉風印月”；

石景山的劉娘府地塊被開發成了“綠城西山雲廬”；

經濟技術開發區的亦莊新城地塊被開發成了“綠城桂語聽瀾”。

綠城在今年2月中旬的同一天摘牌了這3宗地塊。

5月下旬，亦莊新城地塊就拿到了預售證；6月初，崔各莊地塊也拿到了預售證。

從拿地到開賣，綠城只用了三個月時間。

在北京這3宗地塊上，綠城算是把“快週轉”發揮到了極致。

上一個能把從拿地到開盤的高週轉速度做到三個月的開發商，還是楊老闆的碧桂園。

十一弟不得不說，這才是“綠出於碧勝於碧”。

前段時間，俞敏洪在直播間問王志綱，“中國的房地產業未來還有機會嗎？”

王志綱回答得不假思索，“沒有機會了。一個時代結束了。”

但在綠城這裡，快週轉、搞規模的大好機會，可能才剛剛開始。

崔各莊地塊的銷售指導價是8。8萬元/平方米，劉娘府地塊的銷售指導價是9。15萬元/平方米，亦莊新城地塊的銷售指導價是5。8萬元/平方米。

放在其他任何城市，這個價位都屬於值得慢慢打磨的豪宅專案。

但在北京，卻被綠城妥妥地幹成了“快消品”。

一股腦砸下了100個億的土地款，綠城一天也磨不起。

在北京這3宗地塊上，綠城沒有找任何開發商合作。

它安排的拿地主體是長春創誠房地產開發有限公司，由綠城全資持股。

這意味著綠城要獨自承擔將近100個億的土地款。

2021年末，綠城賬上可以自由使用的現金只有600個億，短期內還有300多億債務要償還。

綠城不能將自己這麼一大筆現金都押在北京市場。

很快地，綠城就找到了籌錢的辦法——

那就是繼續加槓桿。

在2022年中期報告裡，綠城披露了對這3宗地塊專案的權益比例。

儘管都是全資拿地，但除了劉娘府地塊，已在5月下旬取證的亦莊新城地塊、6月初取證的崔各莊地塊，綠城持有的權益比例只剩下了53。5%、57。7%。

9月下旬，劉娘府地塊也拿到了預售證。

在取證的同一天，綠城持有劉娘府地塊的權益比例，立馬從全資下降到了65。8%。

綠城為亦莊新城地塊引入了華潤信託，為崔各莊地塊引入了陝國投信託，為劉娘府地塊引入了上海信託。

在股權層面，華潤信託持有亦莊新城地塊46。5%的權益，陝國投信託持有崔各莊地塊42。3%的權益，上海信託持有劉娘府地塊34。2%的權益。

向這3家信託機構轉讓了小一半的專案權益，綠城在這3宗地塊上資金壓力就小多了。

比如，劉娘府地塊的摘牌價格為40。17億元，專案公司的註冊資本高達43。5億元。

綠城為劉娘府地塊引入上海信託，並向其轉讓34。2%的權益後，上海信託認繳出資為14。9億元。

不過，與傳統開發專案的信託貸款形式不同，綠城讓這些以前的信託債主，都變成了專案公司的股東。

從兩年前開始，房地產領域傳統的融資類信託業務和信託通道業務就遭到了監管圍堵。

於是，越來越多的信託機構把開發專案融資改頭換面地包裝成了投資類信託產品。

實質上，這是房地產信託融資的“明股實債”，又一輪捲土重來了。

隨之而來的，還有風險。

最近，旭輝在天津濱海江來專案上爆出風險，就是由於一筆股權類信託融資在專案銷售遇阻後變成了要求償還的債務。

與綠城在北京這3宗地塊上的信託融資形式類似，大業信託持有旭輝天津濱海江來專案27%的權益。

這些包裝成所謂投資類信託產品的開發專案融資，大多附帶了到期回購、銷售進度等限制性條款。

如果專案賣得好，信託機構不聲不響地拿錢走人；如果專案賣得不好，那就讓開發商還本付息，信託機構還是拿錢走人。

當從前的信託貸款變成了現在的股權投資，開發商也很樂意為之。

在會計處理上，開發商可以堂而皇之地把這些有息債務從資產負債表上移除，變成了股東出資和股東貸款。

還有更極端的情況，在股權層面上，信託機構搖身變成了專案公司的股東之後，開發商甚至可以突破監管——

利用這些包裝成股權投資的信託融資來拿地。

一直以來，信託貸款拿地，這是房地產金融政策嚴厲監管的禁區。

曾經在北京市場上，綠城也是一家擅長與其他開發商借力合作的房企。

它從沒有像現在這樣——

如此冒進地引入信託資金，開始變得什麼錢都敢用了。

在北京西府海棠專案上，綠城與遠洋、新城、平安不動產合作；北京沁園專案是與金茂合作；

北京和錦誠園專案是與保利合作；北京學府壹號院專案是與融創、廈門國貿合作；

北京明月聽蘭專案是與平安不動產合作；北京奧海明月專案是與世茂、中交房地產合作。

最近三年，綠城在北京的開發專案從未引入信託機構作為股東。

但從今年開始，變天了——

拉來信託資金以後，綠城要套上槓杆自己在北京猛打猛幹了。