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一年之計在於春，不少打工者已返回工作崗位，而每年的三月、四月是職場人轉行的高峰期，除了求職外，還有一件重要的事就是找房子。
買房子是很多人心中最重要的事情，很多人都想擁有一套自己的房子，也能讓家人過上更好的生活，但是在高房價的影響下，如果沒有父母的支援，單憑工資買房，可能要等十幾年。
對於這些買不起房的人來說，租房也是一種選擇，隨著國家租房新規的出臺，租房市場也越來越規範。對於租戶來說，遇到不可靠的房東，如何維護自己的權益就顯得十分重要。對於房東來說，瞭解這些新規定，不碰紅線也很重要。
將於2021年實施的《民法典》和《房屋租賃條例》（徵求意見稿）中新增了許多與租房有關的新規定。
首先，定金有規定，不能超過合同金額的20%。如果由於業主原因造成合同不履行，定金應當雙倍返還。
無論是租房還是買房，當事人都可以約定一方向對方支付定金作為債權的擔保。民法第586條、587條對定金作出了規定。可以由當事人約定定金，但不得超過合同標的額的20%。如因承租人原因造成合同不履行的，定金不退，如因房東原因造成合同不履行，應雙倍返還定金。
例如房東老王和租客小李準備籤一份月租金2000元的租賃合同，一年起籤，一年的租金是24000元。可是小李剛看房，沒帶這麼多現金，於是把1000元定金交給老王，一個星期後籤正式合同。
一年租金的20%不超過1000元，所以是合法的，如果由於小李的原因，小李不想租房，那麼，那麼，如果因為老王的原因，比如老王覺得房租太少不想租，那麼應該雙倍返還定金。
二是租客在同等條件下享有優先承租權和優先購買權。房主對承租人有妨礙其行使優先購買權的，承租人有權索賠。
如租賃期屆滿，承租人有在同等條件下優先承租房屋的權利，如果房東準備出售房屋，應在合理的時間內，在出售前告知租客，租客有權在同等條件下優先購買，但此優先權排在房東近親之後。
比方說，小張租了老王的房子，租兩年。二年合同期滿後，老王打算把房子賣給老周表哥。小張表示反對，認為老王影響了自己的優先購買權。
根據《民法通則》的規定，老王沒做錯，因為租客的優先購買權在房東近親之後。
“買賣不破租賃”，在租賃合同生效期間，即使房東將房子賣掉，租客也有權住在這房子裡。房主有妨礙承租人行使優先購買權之情形時，承租人可要求房東承擔賠償責任。
這個原則是對租客人身權的保障。身為房東，也有必要了解這一點，例如，在準備出售房屋前終止租賃合同，以免與買家發生糾紛。
三是發現房屋被轉租的房東，應在6個月內提出異議。
例如租客的小李剛到一座大城市工作，對租房市場不熟悉，於是找中介幫忙看房。隨後小李與中介人簽訂租賃合同，約定租期兩年，由於年付租金優惠，小李先付了一年的房租。
不料等小李住進了大半年以後，房主告訴他，房子中介未經她同意，轉租給他。業主到目前為止還沒有收到租金。因此房東要小李馬上搬走，在這種情況下，房東無權將租客趕走。
如果出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內沒有提出異議，則視為同意轉租。而且此事屬於房東與中介人之間的糾紛，房東為了保護自己的權益，可以與中介協商，或者去法院起訴。
身為房東，應時刻關注自己房子的動態，而不是等了大半年後才知道自己的房子已經轉租。
四是出租4類房屋的行為不受法律保護，最高罰款50萬。
據住建部於2020年9月釋出的《住房租賃條例（徵求意見稿）》，四類房屋不得出租。上述四類房屋是指未達到工程建設強制性標準、未達到消防安全要求、未達到國家有關室內裝修標準的房屋、廚房、衛生間、陽臺、地下室等非居住空間。
如要出租這幾類房屋，輕則警告。有下列情形之一的，處五年以下有期徒刑、拘役或者管制，並處罰金或者沒收財產。
根據上述規定，出租房屋應符合《建築設計防火規範》、《工程建設標準強制性條文》、國家有關室內裝修標準。如業主用來出租的房屋甲醛超標，或亂打隔斷間影響消防安全，作為租戶，可要求其改正。
不得單方面提高租金，不得以暴力騰退。
按照《住房租賃條例（徵求意見稿）》，在房屋租賃合同期間，除法律和合同規定的情形外，出租人或承租人不得單方面提高或降低租金。租賃合同終止後，承租人應將房屋騰退，出租人不得使用暴力手段強迫租客騰退。
以前，租房市場不規範，房東隨意提價，但現在有法支撐，房東單方不能提高租金。而且，房東也不能採取暴力的方式讓租客搬走，如果使用暴力，造成租客損失，租客有權要求賠償。
六、租賃期間，租客合理使用房屋造成的正常損耗，不承擔賠償責任。
民法規定了租賃期內房東有義務修理房屋。承租人按照約定的方式使用房屋，造成正常損耗，承租人不承擔賠償責任。若因承租人過失造成房屋需要修理，應由承租人承擔修理義務。
例如房主在收房時發現租客留下了許多垃圾未清理，或房屋有人為破壞的痕跡，這是租客沒有正常使用房屋所致，應由租戶負責賠償。如正常房屋折舊、傢俱家電老化，租客無需承擔賠償責任。
買房子之前，不少人都有過租房的“心酸歷史”，瞭解這些租房新規，可以更好的保護自己的權益。
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