流拍，指拍賣過程中，標的物無人出價競拍，最終導致拍賣交易失敗。司法拍賣實踐中，一般動產採取“

兩拍一降

”，不動產和其他財產權採取“

三拍兩降

”的辦法。日常生活中，法拍房因價格較低，且部分地區不受限購影響，我們就以房屋為代表的不動產司法拍賣為例，展開討論“流拍後如何處理”這個問題。

不動產“三拍兩降”的法律依據

三拍

指不動產的拍賣上限為三次。根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋〔2004〕16號）

第二十八條規定：

對於第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，人民法院可以依照本規定第十九條的規定將其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債。申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在六十日內進行第三次拍賣。

兩降

指第一次流拍後，二拍可適當降低起拍價格，如二拍仍流拍，三拍時仍可適當調低價格，兩次降價幅度均以20%為限。根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋〔2004〕16號）

第八條第二款規定：

“人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。”

不動產流拍後的一般處理方式

假設債權人A、債務人B以房產C為抵押標的物擔保債權，已進入法拍流程，C房產起拍價100萬。

如第一次流拍，將擇期進行第二次拍賣，起拍價格可在一拍基礎上至多下調20%，即以最低80萬元為起拍價格進行二拍。

如二拍仍然無人競價最終流拍，且債務人不同意接收房產抵債或其他原因導致無法接受標的物，應在60日內進行第三次司法拍賣，起拍價以二拍價格為基礎至多下調20%，那麼三拍起拍價格至少64萬元。

三拍仍然流拍的處理方式

這種情況相對比較極端，對於以房屋為代表的不動產，三拍便是終拍。如第三次司法拍賣仍然流拍，則有三種處理情形。

其一，如債權人同意接收不動產，則將不動產轉移給債權人，並以三拍的流拍價格抵償債務。

其二，如債權人不同意接收不動產，則由法院自三拍終結後7日內發出“變賣”公告，並進入變賣流程。所謂變賣，指以三拍保留價（起拍價格）進行為期60天的標的物處置。

其三，如果變賣經60日仍然無人出價，並且申請人不同意接收不動產的，應當將不動產退回被執行人，解除查封或扣押。

總結起來便是，房產C經三次流拍，那麼債權人A可以選擇接收或不接收房產，如接收則以保留價格結算債權，如不接收，則法院對房產C以保留價進行變賣，60天以後，如變賣成功，則據實結算債權，如無人競買，則再次詢問A是否接收房產，如接收則據實結算，如仍然拒絕接收，那麼法院就結束債權處理，避免浪費公共資源。