遇到困難，那就變賣家當度過難關。這是大眾最樸素的想法。行情好時，風光無限的房企老闆，一旦遇到困難，普遍也是這種想法。
前幾年，雖然也有因為被壓價，氣得當場“摔杯子”“拍桌子”，甚至“憤而離席”的情況出現，但當時市場行情不錯，抱有規模雄心的房企眾多，總體上，賣家當還是比較順利的。
去年以來，難度快速飆升。孫宏斌說，因為要承債收購，收了之後就容易觸碰三道紅線，導致沒有收併購市場。明源君認為，這只是從買方的視角看。從賣方的視角看，是因為買方砍價太狠，很多直接打骨折。用孫宏斌當年的話說，這就不是壯士斷腕，是把頭都砍了，賣方自然猶豫。
當然，猶豫一陣之後，隨著形勢繼續惡化，打骨折也得賣，甚至1元轉讓……真真印證了那句話——趁你病，要你命。陷入危機的房企，註定只能賤賣資產嗎？到底賣多少錢，才算是合理價格？“低價”賣，真的就虧了嗎？
1元出售已不是新鮮事
去年12月23日，藍光發展公告稱，其全資子公司四川藍光和駿實業有限公司及成都均鈺企業管理有限公司計劃將其擬持有的重慶煬玖商貿有限責任公司100%股權轉讓給重慶悅寧山企業管理有限公司。
預計經過部分資產的剝離和重組後，此次轉讓涉及三個專案，分別為重慶未來城104畝專案、重慶芙蓉公館專案、天津津南小站665畝專案。模擬交易後的賬面淨資產為14。84億元，而本次交易作價僅為1元。
訊息一出，業內強烈關注，畢竟，在很多人的概念裡，1塊錢的交易對價，跟白送沒什麼區別。上交所也第一時間發出問詢函，要求說明交易作價僅為1元的原因及合理性。
其實，近兩年，房企低價甩賣，甚至1元轉讓股權，早已經不新鮮了。
2021年，CDL擬1美元出售超51%的協信遠創的股權，這些股權是此前其耗資數十億元收購的。
2020年4月23日，山東潤鑫房地產開發有限公司（以下簡稱“潤鑫地產”）100%國有產權在山東產權交易中心預掛牌，轉讓底價為1塊錢。
2020年12月，擬轉讓的無錫中關村軟體園發展有限公司10％股權，掛牌價僅為1元。該公司註冊資本為30000萬元，經營範圍包括科技園區的規劃、開發、運營管理、產業服務及配套服務；
房地產開發經營
等。
2019年，河南中新置業有限公司（以下簡稱“河南中新置業”）51%股權也以1元的“白菜價”被掛牌。河南中新置業由自然人王小兵持股49%，其餘51%股權由
中國電建
旗下企業持有。
……再往前，2010年底中石化集團旗下中石化資產公司釋出公告，擬轉讓其所持華誠房地產公司股、債權，掛牌價格為1。6億元人民幣。該專案轉讓底價由標的公司25。17％股權及1。62億元債權組成；其中，標的公司25。17％股權轉讓底價僅為1元。
至於低價掛牌轉讓的，就更加不勝列舉了。
一旦暴雷，資產都得打折
1元的白菜價也是合理價
低價，乃至1元的白菜價甩賣，看起來不要錢，但是俗話說得好，一分錢一分貨。賣這麼便宜一定是有原因的。
梳理1元轉讓股權的案例可以發現，轉讓方除了民企，還有央企下屬企業和國資方。轉讓的動機主要無非兩個：一是國資背景的股東要剝離非主業資產；二是轉讓專案虧損。
比如，2019年上半年，河南中新置業營業收入2。35億元，淨利潤虧損2211萬元，總資產1。99億元，所有者權益為-4665萬元。
簡單地說，這些標的已經資不抵債，1元的掛牌價甚至成交價，已經算高的了。可是，為什麼像藍光發展這樣淨資產為正的資產包，竟然也1元甩賣呢？
對此，藍光發展在回覆上交所時說得很清楚：由於本次交易是在保交付、降負債的背景下進行的，透過承債式收購在出售資產的同時能夠降低公司負債約91。91億元（包含經營性負債）……本次交易以評估值為基礎，交易價格公平合理，不存在損害上市公司利益的情況。
根據公告，重慶未來城104畝專案、重慶芙蓉公館均已“停工”，天津津南小站665畝處於“準現房”及還有部分未開發用地專案，已構成逾期竣工或存在逾期竣工風險，並存在逾期交房風險。
對於藍光發展來說，如果沒有人接盤，持續負債和虧損，這意味著融資質押擔保質權人中國民生銀行、土地抵押權利人中信信託等對其的訴訟與查封、以及專案凍結。
明源君此前就在多篇文章中反覆強調，企業遇到危機，老闆是否果斷非常重要，即便像2017年行情正火爆的時候，王健林依然十分果斷，因為他知道，時間不等人。到了2019年，即便此前最激進衝規模的房企，也開始放慢速度，由“規模導向”向“高質量發展”轉型，找買家沒那麼容易了。
一老總就告訴明源君：早在2018年底，其前東家的流動性危機已開始逐漸暴露，多家房企有收購的意向，但給的價格比較低，老闆不捨得，過了大半年，公司快撐不住了，老闆不得不退而求其次，邀請此前的意向方談判。如果說，此前賣方還佔有一定的主動權，此時已經完全陷入被動，報價自然也就更低了。
甩賣資產自救，打折不可避免，但是，到底值多少錢，取決於幾個因素：
一是政策和市場行情。
市場行情好時，買家眾多，容易抬價。孫宏斌2017年拿下萬達的資產包之後，就曾對外表示，幸虧融創動手快。去年，隨著“三道紅線”的威力不斷髮酵，買家大量消失，即便尚有實力的房企也變得謹慎，萬科手握近2000億現金，都很少出手，還發節約倡議書，更別說其他房企。
比如，去年遠洋用了40億就買下了紅星地產7成股權，對應整體估值57億元。其實紅星地產的資產挺優質的，1000億的資產中存貨600億，現金90億，有息負債不到200億，淨資產接近170億。而且，收購協議還披露，2019年，紅星地產的淨利潤為15%，遠超行業平均水平，可見其資產之優質……
但即便如此，估值也不到淨資產的4折。之所以這個價格都沒什麼人搶，是因為這個時候地主家也沒多少餘糧了。要是早兩年，斷不是這個價。
金科收購藍光的資產包也得益於政策，如果承接的90多億債務要入表，即便1塊錢也會更加謹慎。
二是出售資產的狀況。
前幾年，險資喜歡入股房企，成為三股東、二股東，可是，隨著房企陸續暴雷，險資開始不斷減持。不過，險資依然對地產保持熱情，只不過方向變了，比如如平安人壽330億元收購凱德集團部分核心資產，和諧健康以90。6億元購買北京國貿地標SK大廈……2021年上海的大宗交易再破千億。
因為，這些核心資產很容易算賬，又能帶來穩定的現金流。這也是港資房企，以及像龍湖這樣的民企穩的緣故，一是他們財務十分自律，二是持有大量優質資產，可以幾乎不打折快速變現。
此外，淨地、物業較容易賣出合理的價格。
若涉及在建工程，當前市場環境下，折扣就要更大，因為諸如戶型等不好改或者改不了，供應商可能不是自己中意的，要磨合，還涉及後面交房，逾期會被維權等等。
還有政策風險，比如專案拿的時候可能並不完全合規，有拆掉的風險；逾期未開發，有被無償收回的風險；債務能否提前償還以便置換（因為賣方的錢可能很貴）……這些因素都要考量，並體現在交易對價裡面。
三是賣身企業的情況。
一個老太太去菜市場買魚，活魚六塊一條，死魚兩塊一條，老太太就坐在那裡等，商家問老太太，你到底賣不買？老太太說，等會兒……終於看到魚死了，老太太說就買這條，兩塊買到手。
公司是持續經營還是破產/瀕臨破產，是估值的基礎。
某房企在暴雷前就跟對手方簽訂了出讓旗下物業公司股權的協議，但是隨著其開發母公司的惡化，對方不斷下調交易對價，最終不歡而散。
去年，深圳特發以約19。1億港元代價認購華南城29。28%，如果從淨資產看，華南城有400多億港幣淨資產，像是賤賣。但從當時的市值來看，這個價格完全合理，這還是出售訊息傳出後拉漲了的市值。此前，其股價已經下跌多年。
今年2月，華南城有一筆3。5億美元債到期，在一次電話會上，華南城表示這筆款項正在四處斡旋中，還沒有具體的兌付方案。更要命的是今年6月和11月，還有2筆大額合計50億港元的離岸債和14億元的人民幣債券到期。
潤鑫地產的起拍價為1元，但最終成交價達到603萬元，除了資產還湊合，也與轉讓方山東鑫辰是某國企平臺的全資子公司不誤關係。
找到合適買家
賣出就算勝利
上漲可以掩蓋問題，下跌卻會暴露問題。未來，甩賣資產自救的戲碼還會持續上演。根據財聯社報道，最近，廣東省政府甚至召集多家房企開會，為國央企收購部分出險企業專案“牽線搭橋”。
這，一方面說明即便有實力的買家，依然十分謹慎，需要政府牽線搭橋；另一方面，說明收購方十分重要……
多家房企的老總也告訴明源君：如果收購方實力夠強，哪怕價格更低一點，對公司也更加有利。譬如紅星賣給遠洋，藍光資產包賣給金科，收購方實力強，一方面賣家可以快速拿到錢或擺脫債務，解燃眉之急；另一方面，能夠保證後續的交付。
比如，2019年雲南城投置業暴雷之後，直接將控股股東雲南康旅（由“雲南城投”更名而來）也拖下了水。
對此，雲南城投置業一方面找外部接盤方接手，另一方面，將外部不願接手的多家下屬公司低價，甚至1塊錢轉讓給雲南康旅，籍此甩掉了大量債務，到去年，雲南城投置業的總負債已經從2019年底的833億元下降了一半多，淨利潤也已轉正。
深圳特發入股華南城之後，後者在1月4日的投資人電話會上喜上眉梢，直言“運氣很好”。
為啥？明源君認為，雖然19。1億港幣不多，但因此帶來的信心加持，能夠大幅拉昇資本市場、員工、供應商、購房者的信心。
此前，華南城的融資成本接近9個點，有特發這樣的國資加持，降三四個點不是問題，一年就能省下好多個小目標，融資也會更加順暢。紅星地產賣給遠洋70%的股權，也是同樣的邏輯。
與之相反的是，此前有些收購案例中，雖然賣的價格還可以，但其實買方的資金也不寬裕，最後互撕，甚至單方從共管戶中把錢轉走，陷入僵持狀態，將出險企業拖入無盡深淵。
