房價下跌到多少，你會買房？

大多數人會認為房價的高低由開發商決定，其實不然，新房有合同備案價，各地的定價雖有不同，但基本都是規定調價範圍在5%至10%之間，如果超過這個範圍，是無法備案網籤的，這就是限跌令和限漲令，也就是說開發商是不能隨便降價和漲價的。

要想了解房價為什麼不能下跌，首先就要從先了解房價的構成，

第一部分是拿地成本

，也就是土地出讓金，這部分佔房價44%。

第二是開發建設成本

，佔比26%左右，包含建築設計，建築工人工資，施工建材，安裝裝修綠化等等。

第三運營成本，

佔比8%至10%，包含房企人員管理成本，營運推廣成本，融資成本。

第四稅費，

佔比13%，包含企業所得稅，營業稅，附加稅。

剩下的就是開發商淨利潤

，佔比10%左右這個利潤在哪一個行業都算不上高，但是體量大，10%算下來就不少，加上槓杆的作用，投資回報率就會很高。

從這可以看出，賣房的大部分收入以土地出讓金和稅費形式流入了地方財政，

7月14日，財政部發布了2022年上半年財政收支情況，資料顯示，地方政府性基金預算本級收入2。607萬億元，其中，國有土地使用權出讓收入2。3622萬億元，該資料透露了一個重要資訊，國有土地使用權出讓收入佔地方政府性基金預算本級收入高達90。61%，土地財政依賴程度高。

錢不是萬能的，但沒錢是萬萬不能的，有了錢就可以擴大建設隊伍，提升行政能力，提高內部人員福利。另外，地方官員的晉升是需要業績的，要多做事，就要更多的錢。從分稅制的改革實施，稅收大頭歸中央，地方只佔小頭，收入減少了，但是開支是不能少的，

當稅收不能支援開支時，房地產稅也還沒有開徵的條件，地方只能把目光放到了土地上。

土地出讓金的首要功能

就是供給城市公共設施，包括道路交通、醫療衛生等基礎設施和地下管網、水電煤氣等市政設施。如果沒有了土地出讓金，新開發區的建設，舊城改造工程都會戛然而止，平常市政實施的維護也會減少，那老破小隨處可見，公路不再寬敞平整，相關行業從業人員面臨失業，公務員面臨降薪和裁員，像地鐵公交，供水供電這些需要常年補貼的便民設施會提高定價，私人資本有機會接盤，很多像免費核酸之類的免費服務開始收費。

要穩定地價，保證財政收入的穩定，就要有人買房買地，不斷的出臺各種利好拉人入市，寧願補貼購房款，也要限制價格下跌，但是在購買了恢復之前，再多的辦法也只能激起一個小水花，構不成風浪。

9月10日，湖南瀏陽釋出通知，鼓勵房企自行制定讓利政策，說白了，就是房企可以自主的決定是否降價賣房了，也就是取消了“限跌令”。除此之外，廣州，惠州也放款了合同備案價的降價幅度，廣州將之前的降幅不超過10%，調到30%。

效果如何，我們靜觀其變吧。