作者：研房君
就目前的房價，年輕人如果沒有長輩們的支援，全憑自己的力量付首付款，不是說不可能，那起碼也得30多歲以後。當然，這還沒完，高出本金一倍的二三十年房貸利息也是一筆持續支出。然而，隨著樓市失去了賺錢效應，當下人們的觀望氛圍越來越濃厚，不著急出手成為了很多人的共識。有內行人表示，2022年將首迎“房子貶值潮”？內行人預測：明年或將超乎人的想象。
研究樓市走向，只看貨幣供應、看原材料漲價因素，像普通商品一樣去研究就會得出站不住腳的結論，而是一定要看核心成本和需求兩大因子的變化情況。就拿新房售價的成本構成來看，原材料、建安、人力、管理等費用其實佔比比較小，真正佔大頭的其實是土地成本，一般佔單價的60%-70%，在售價裡，其他的因素變動幾乎可以忽略不計。所以，過去20年，房價上漲主要來源於地價的推動。但進入今年以後，主管部門實行集中供地新規以後，對房企拿地資金有了要求，同時對土地溢價進行了限制，最高不超過15%，所以，從全國第二批集中以來，流拍+底價成交成為了主流，很多城市的地價比兩三年前還低，如果按地價推導未來兩三年房價的話，只低不高。
而且，實際購房需求下滑程度超出很多人的想象。為什麼要用“實際”二字？主要就是現在“房住不炒”觀念深入人心，加上房產稅這把“達摩斯克利之劍”懸在頭上，現在幾乎所有的專家都傾向同一個觀點：手上的房子並不是越多越好。所以，我們會看到未來的房子也會像汽車一樣，雖然原材料成本在漲，但售價卻一直在跌，其主要原因就是供應量在增長，但需求就那麼多，在供大於求的大環境下，如何漲得起來？樓市也是這個道理，新房供應不會停止，而房產稅又讓多套房家庭丟擲了更多房子，與此同時，一個城市每年的成交量是恆定的，在市場房源量大增的情況下，如果你想急於脫手，對不起，先把價格降到位。
還有一個直接因素促使樓市需求在2022年迎來“轉折”。在1961年時，我國出生人口不到1千萬，但從1962年起，我國進入出生人口高峰，一下跳至2450萬，此後一直持續到1975年都保持每年2000多萬的出生數，被人口學家稱之為“生育高峰期”。這一批人從2022年開始大批次退休，退休就意味著經濟能力銳減，購房需求衰減，一直持續10多年，這也是為什麼說2022年將是房子迎來貶值潮的重要隱藏因子。
至於10多年後，這個不用多說了，在綜合因素影響下，人口老齡化、少子化是全球發達國家的共性，是大勢所趨，至少到目前為止，全人類還沒有找到有效應對方法。
開發商還能硬抗房價嗎？之所以這麼說，長期以來，開發商都給人以一種財大氣粗的感覺，享受商品房的定價權，曾還有一些地方的房企組成價格同盟，禁止低價銷售。但他們沒想到的是，今年開始，專門針對開發商的三道紅線新規已讓他們自顧不暇，包括恆大在內的多個千億房企債務頻頻吃緊，別說擴張了，能活下去就是他們的最大目標。新規還顯示，到2023年6月30日，所有房企要實現降檔達標。這樣的話，2021年即將過去，2022年將是不達標房企的“決定之年”。要想現金流、有息負債水平達標，除了降價促銷回款外別無他法。今年恆大等大型房企降價促銷不過是起了個頭，對於習慣了房價“永遠漲”的人來說，2022年或超出他們的想象。
那麼，開發商降價銷售會影響到二手房市場嗎？筆者認為，肯定是有影響的，不過是對不同城市、不同的房子影響大小而已，對那些經濟發達的一二線大城市來講，整體情況可能要好些，但對於大部分三四五線城市來說，影響就不可忽視了，開發商促銷的重點應該就是這些地方。其實，不管在什麼樣的城市，起碼這兩類房子先迎來貶值潮。
第一類是無優質學位加持的“老破大”房子。多校劃片將是趨勢，越來越多的小區沒有固定學位，如果說房子面積小總價低，剛需還願意接手，但這些面積大總價高，而且又老又舊的房子“有錢人看不上，剛需夠不著”，貶值也是無法迴避的事；第二類是城市結合部的房子。舉個例子，假如某開發商需要回款100億，優質城市核心地段的房子由於有一定需求支援，他們即便不怎麼降價可以慢慢賣，但對於城市結合部，就是我們說的郊區，這些地方都不是城市重點投放資源的物件，房子只能是一部分地緣客購買，但市場容量就那麼大，開發商只能透過不斷的降低價格來吸引他們提前出手。在買跌不買漲的心理作用下，人們只會相信還會有更低價格，何時是個頭呢？
當然，內行人也認為，美、日的房地產泡沫破滅的教訓在前，我們的調控手段也愈發成熟，市場不會出現崩盤情況。至於房子能貶值多少？誰也不好說，有開發商說30%是底線，否則他們就活不下去，也有銀行說只能承受20%的空間，但對於有些購房者來說，這些年房價漲了好幾倍，降一點點就喊疼，會哭的孩子有奶吃的道理誰都懂，開發商拿得早的地塊，其土地成本其實非常低的，他們早已賺得盆滿缽滿，從總體看，即便把剩下的房源打個對摺也是淨賺。各方觀點難盡一致，只能由市場來尋找一個平衡點。
無論怎麼說吧，當房子貶值潮真的來到時，對持有多套房來說，紙面上的財富會有縮減，但對購房者來說是一件好事，樂見這種變化，所要做的是，需要督促開發商在質量上、品質上不打折扣。
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