一、房地產老闆的“至暗時刻”

十一長假，老百姓外出旅遊的旅遊，回老家探親的探親，最不濟也要在家和朋友閒聚聊天喝酒打麻將鬧騰鬧騰，可老闆，尤其是房地產老闆，日子那可是相當的不好過。

恆大就別提了，雖然這些日子以來許家印一直都在忙著賣房子賣地，打算換個仨瓜倆棗回來分給債權人好堵堵嘴，但忙活了半天也沒啥大效果。這不，他的鐵哥們劉鑾雄打算把手裡的恆大股份全都買了，哪怕虧損超過104億港元。

這得對恆大多沒信心啊。

10月4日，曾寶寶創辦的花樣年控股集團被爆債務違約，和恆大一樣，也打算出售位於北京市密雲區的國祥府、國祥雲著兩個專案和旗下物管子公司彩生活換取現金流。

10月5日，惠譽再調低花樣年的長期外幣發行人違約評級，由“CCC-”下調至“限制性違約（RD）”，距離“違約（D）”只差一級。

這似乎表明，花樣年資本市場融資的路被徹底堵死了。難怪，事發當夜曾寶寶發了一張照片——-“至暗時刻”。

國慶節前一天，曾被稱為“環京霸主”的華夏幸福發表公告，將通過出售資產、現金兌付、展期等方式化解兩千多億人民幣負債。有金融債權機構人士認為，清償方案超出預期。但相關細節，還要在十一連假後進一步協商。

9月26日，“光耀集團”宣佈破產，創始人郭耀名去年就遠走香港，撇下212億債務至今還不知所蹤。

9月24日，寶能房地產旗下261套房產被查封，期限三年。而早在今年8月初，就有訊息傳出寶能系旗下多個近期到期的理財產品與信託計劃出現逾期。

如今的房地產行業，賣不出地、買不起地、不敢買地，銀行信託收不回錢，房企現金危急。泰禾、藍光、華夏幸福、富力、恆大。。。過去一個個如雷貫耳的大房企，現在一個個相繼爆雷。

據統計，今年前六個月，發生違約的房企是十二家。到9月5號全國有274家房地產公司宣佈破產，平均大約是一天一家。

放眼望去，中國房地產行業一片霧濛濛，進入深度調整期。

二、掐住房地產企業命門的“三條紅線”

為什麼曾經風光一時的房企，說倒就倒了呢？

“三條紅線”或是最大原因。

什麼是“三條紅線”？

2020年，央行和住建在前期廣泛徵求意見的基礎上形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，劃下了三條紅線：

紅線一：提出預收款後的資產負債率大於70%；

紅線二：負債率大於100%；

紅線三：現金短債比小於1。0倍。

根據觸線情況，將房企分為紅、黃、橙、綠四檔：

紅檔：三條紅線都觸碰到了不得新增有息負債；

橙檔：碰到兩條線負債年增速不得超過5%；

黃檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；

綠檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

這三條紅線可以說摁住了房企的一大命門——融資。那些透過高槓杆快速擴張的房企可能會面臨著“舊債償還不起，新錢又融資不到”的局面，從此不許它貸款。房地產公司大部分都靠借新債還舊債，這樣一來的話，借不到足夠的貸款，舊債又必須要按期償付，那房企可能就被逼倒。

我們都知道，現金流之於企業的意義相當於血對於人的意義，人沒有血就沒法存活，企業現金流持續短缺，也無法生存。

三、為何要出臺對房企的“三道紅線”？

看看那些暴雷的房企，都有一個特點，高負債、高槓杆、高發展、低成本，也就是大玩資本遊戲，利用有限的資金，使用10倍、百倍的槓桿，撬動龐大的資金，這其中充滿了泡沫和巨大的不確定性和風險性。用句大白話，就是經營上為了擴張，不斷借新錢還舊賬，拆東牆補西牆。

舉個例子，就像人們經常看到的雜技“頂碟子”，八個碟子七個棍，全靠雜耍的人不停地把碟子拋來拋去，咋一看好像八個碟子都頂上了，其實總有一個沒法頂上，懸在空中。如果耍的人手法高明，也能做到拋來拋去不穿幫。可一旦有個失手，有一陣風颳過來，有一陣雨飄過來，一個碟子掉地上摔碎，其它的碟子就會跟著都掉在地上，摔得稀碎。

所以，從海航、華夏幸福、恆大債務違約的處理模板來看，政府應該已經下決心，該破產的破產，該清算的清算，該出局的出局，該進去的進去，

態度堅決，勢大力猛，對國內資本擠膿瘡，去泡沫，降杆杆，“長痛不如短痛”！哪怕暫時對經濟有影響，對GDP有下拉。

“八個碟子七個棍”的資本遊戲，在中國已經沒有多少舞臺可以耍了。