在南京地產界，有句不成文的定律：
“當市場低迷銷售乏力之時，你依然可以選擇相信仁恆”。
（河西仁恆江灣城實景）
自去年12月，仁恆城市星光收官後，二期G60地塊一直受買房人惦記！
這不，“G60何時開？”“有無升級包？”“目前進度如何？”針對後臺諮詢較多的問題，上週六樂居君也進行了一番現場實探。
據說最快4月開盤，414套房源或將一次性全部推出，無包，精裝修交付。。。而且我還打探到75㎡預計有130多套，佔總貨源量的31%，不少了。。。如果按前期星光均價4。6萬/㎡算，350萬不到就能上車，太值了。
要說G60關注度高，除了是因為仁恆操盤外，關鍵還是75㎡小戶型。
有中介調侃稱，75㎡產品被爆出後，G60比星光更香了。總價可控，西側（中間隔著機場二通道）即九年一貫制學校，論品牌、配套那都沒得挑！
不過城南新掛地中，小行新增一幅宅地補倉！
地塊前身回顧
說到仁恆這兩個盤，還得追溯兩年前拿地時。
在2019年8月，城南小行G59、G60兩塊地，被南京頤盛房地產開發有限公司（建發）分別以成交樓面價19389元/㎡、17376元/㎡拿下。
根據規劃，G59地塊打造21棟層高27層住宅，戶型面積約100—165㎡，精裝交付，2020年6月首開，已於去年12月份收官；
二期G60，建設3棟27-33層高層，2棟14層辦公樓及商業，戶型面積約75-165㎡，精裝交付，預計今年上半年入市。
兩個專案地塊內將配置九年一貫制學校以及幼兒園，前不久中小學規劃一併出爐。
根據規劃，學校建築高度≤24m，建築密度≤30%，綠地率≥35%，總建築面積約41251平方米，其中地上建築面積約31575平方米。
主要功能為教室，行政辦公，風雨操場以及食堂等後勤服務；地下建築面積約9676平方米，主要包含人防設施，配建停車庫及其他輔助設施。
（九年一貫制學校效果圖）
尤家凹幼兒園的方案已於2021年9月22日公示，總建設面積約4878平方米，其中地上建設面積約3335平方米，主要功能為幼兒園生活用房以及服務管理用房，地下建築面積約1543平方米，主要包含配建停車庫及其他輔助設施。
（幼兒園效果圖）
從後臺諮詢來看，G60吸引不少在軟體谷、河西工作的首改及主城置換看重學區投資客群青睞。仁恆G60緊鄰軟體大道，距離河西非常近，一路之隔是河西新城科技園，東側是軟體谷雲密城；地理區位優越。
仁恆G60實探
從河西過來，穿越寧蕪鐵路，騎行約10分鐘，就到達了小行片區。
專案北側為前江蘇第二師範學院，該學院前年就已經搬遷至溧水，目前處於空置狀態，也就成了附近工人的臨時停車場。從這裡望去能看到不遠處即將封頂城市星光。（此處空地後期會出讓）
順著軟體大道望前走，就來到了南京尤家凹盤區市政配套工程，由中鐵四局建設，內部道路正在完善。
工地大門緊閉，綠網外的部分道路已清晰可見。根據規劃，後期琥珀森林斷頭路將被打通，從仁恆城市星光，途經琥珀森林，走機場二通道（地上）直達雨核。
順著軟體大道一直往前走，根據指示牌導引，就來到了仁恆城市星光建築工地。專案東側為正在施工的機場二通道，往來車輛較多。
或是因工地兩側施工，這條通往售樓處的內部路被機動車佔滿，空氣中灰塵較大。
據附近工人表示，仁恆城市星光G59地塊售樓處已經拆除，新的G60地塊售樓處和樣板間設在G60下面沿街底商，目前正在完善中，預計3月底開放，最快4月首開。
相比城市星光，G60地塊明顯小了很多，3棟高層住宅及2棟辦公及商業裙房正在建設。不過G60西側兩棟住宅，靠機場二通道較近，後期可能會受到噪音干擾。
值得一提得是，在去年7月南京二批次土地集中出讓計劃中，小行兩幅涉宅地出現（一幅二類居住用地，一幅為商住混合用地），即原江蘇第二師範學院用地。
兩幅地靠近地鐵10號線“小行”站，南側即機場二通道（在建），規劃九年一貫制學校與即將出讓的G04僅隔一條馬路。
賽虹橋街道軟體大道以南、規劃二路以西地塊2022G04（位置示意）
（將於4月22日出讓）
G04住宅毛坯限價39000元/㎡（與鐵心橋徐工2022G05地塊毛坯限價相仿），未來全裝修+升級裝修包，預計會在43000-45000元/㎡，與前期城市星光均價相差不大。待仁恆全新地塊G60售罄收官後，新專案接棒補倉！
被城中村包裹的商品房
按道理來說，小行是個不錯的板塊，與河西新城僅一路（寧蕪鐵路）之隔，靠近軟體谷、小行地鐵站及雨核，可以享受配套資源，但二手房卻與河西相差甚遠。
根據鏈家網顯示，區域內以恆大華府、中南錦苑為代表的次新房，成交價穩定在4。5-4。9萬/㎡之間。
目前二手房成交價最高的為中南錦苑，去年3月，一套110㎡戶型，成交單間逼近5萬/㎡，成交週期只用了18天。今年以來，受市場影響，小區二手房報價又有所回落，去年9月至今只成交了一套89㎡戶型，單價4。8萬/㎡。
值得注意的是，中南錦苑10樓是分界點，10樓以上和10樓以下的二手房掛牌價差較大。
中南錦苑隔壁恆大華府，二手房也突破了4。9萬/㎡，去年4月一套169㎡四房，單價達49061元/㎡，成交總價830萬，成交週期只用了39天。
總體來看，兩個小區二手房價不相上下。
附近琥珀森林（二期），自去年上半年以來，聞訊九年一貫制學校即將落建，業主心態明顯高漲且掛牌價接連攀升，小戶型成交價已從一年前的3。8萬/㎡邁入4。3萬/㎡。
除了學校對而二手房價有一定提振外，周邊老業主對仁恆地塊內要建設的學校也滿懷期待。樂居君實探過程中還遇到，不少恆大華府、中南錦苑業主前來詢問勘探，表示希望能與仁恆一同劃入九年一貫制學校施教區。
不過，仁恆G60旁邊還有待拆遷的老房子，即尤家凹3號地，村子裡至今還有人居住，衣服晾曬、車輛臨街道外放，錯落有致不拘一格，仿若90年底初上海的老弄堂。
遠遠望去給人一種時空跨越的突兀之感，只是在高樓大廈的包裹之下，略顯格格不入。
恍惚間不知該慶幸還是惋惜。
在現代化城市程序中，慶幸這個城中村被短暫保留下來，給後人留下一方情感寄託，找回兒時童年的回憶？
還是說對比村子身後的河西新城，安靜矗立在此的尤家凹3號在高樓大廈、繁華都市的映襯下略顯孤寂和蒼涼？
首先，板塊內老小區面臨拆遷，城市介面待更新。作為原居民區拆遷後的待建板塊，片區內3-5年，很難形成高階居住氛圍。
其次，電摩行人逆行穿梭，交通管理混亂。從小行地鐵站出來，百米之內就有兩個公交樞紐站，雖然可以被冠名為交通便利，左河西右雨花，但是實際的居住體驗並不好。周圍小商販、社會閒雜人員集中，治安環境亟待改善。
再者，板塊內缺乏基礎配套，短期只能依靠社群底商。周邊待開發地塊不多，城市星光也是靠山體而建，望南是一條斷頭路里面是部隊。後期生活配套基本仁恆底商，或者向南往軟體谷板塊、向西往河西中。
雖然仁恆招牌不假，但專案也有其自身不足。機場二通道（噪音）、未完成拆遷的城中村改造，周圍居住環境嘈雜、以及目前出行極為不便的交通。。。
在南京過往專案裡，我所瞭解的仁恆，都是做城市高階改善需求為核心的國際化社群，這個邏輯一直驅動著仁恆這麼多年來的發展。
而所謂的國際化社群，一方面意味著公區適宜的尺度，同時室內的空間也要相對舒適，這就是仁恆的標準和態度。我們不太常看到仁恆做集約式社群，或者說適合年輕人的緊湊型剛需產品。
（江心洲仁恆江灣世紀）
這兩年面對市場變化，仁恆也嘗試做出了一些方向調整，針對城市中產推出剛需小戶，結果一經入市就被瘋搶。
諸如去年逢開必大賣的仁恆城市星徽，89㎡爆款產品十分暢銷，以致於後來專案首付提高至5成收官，仍有人嘆息沒有買到。（網傳麒麟東南國資G92也可能會交由仁恆打造。）
而仁恆的到來，被業內高調凡爾賽“一個仁恆帶火一個麒麟科創園”。而對此仁恆小行G60地塊即將亮相的75㎡罕見兩房，我們完全可以大膽想象市場受歡迎程度。
當然，有人說小面積加低總價定位，引不起絕大部分人的興趣。但是彆著急，對於仁恆而言，在兼顧從剛需到改善這樣跨度下，還能做出“小而美”為迎合市場的小眾產品，已十分難得。
不論是整體規劃還是細節元素，哪怕是張戶型圖，都充滿著意外。因為設計成本管控上看來，小戶型比大戶型難做的多！快的話G60售樓處、樣板間月底公開，一起期待下吧。
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文章來源：樂居買房