售樓處，既是開發商門面的象徵，也是開發商天雷中最重的一雷，所謂地產“三大件”，售樓處-展示區-樣板間，三位一體，教人避無可避。本人15年從業生涯中，可謂天雷滾滾，眾仙隕落，下面就帶諸君領略一番

一、沙盤

沙盤的存在，也是地產行業低技術與高套路的完美融合體，畢竟在期房階段，買房人看不懂工地，也沒有更多的直觀展示，只有沙盤是我們通讀專案的必經之雷，此雷分以下幾個重點：

①比例尺

仔細看看你要購買專案的沙盤，理論上會有沙盤對比專案的比例尺度（一般在1：100左右），比例尺本身已經是一種資訊的偏差，但更雷的是很多沙盤在製作階段，開發商會給沙盤廠家下單製作標準分開

園林比例尺和建築比例尺

，也就是園林顯得更為開闊，建築樓間距則顯得更大，沙盤呈現與將來實際交付效果天差地別，歸家的南天門早已成為鴿子洞。

②用地紅線

很少有專案會在沙盤上標註清楚專案佔地的

紅線範圍

，買房人自然也不得而知專案實際的範圍，對專案產生整體的認知偏差，這就會衍生下一個問題。

③不利因素

不利因素分為

紅線內和紅線外

，紅線都不清楚，內外更是毫無邊界。紅線外多是市政影響，噪音、汙染、遮擋等等。紅線內更為重要，一些特殊戶型，樓間距，不利配套，頂層水箱，變異戶型等等。特別是垃圾轉運站和公廁，這兩項內容往往不去沙盤上體現，等交了房則後患無窮

④外圍配套

但凡有樹，沙盤旁邊就是一片蔥綠。但凡有水，沙盤旁邊就是三亞風景。最常見的就是周邊但凡有影響的，不確定的，全部用有機玻璃一蓋，空留華麗的專案沙盤位居中央，完美無瑕。

二、案場物業

身姿搖曳，步履輕盈，柔聲細語，眉目生情，可謂髣髴兮若輕雲之蔽月，飄搖兮若流風之迴雪。這可以說是大部分售樓處水吧的選人標準，高階專案的水吧姑娘就算放到橫店也可說是美貌出眾。禮賓小哥哥更是威武雄壯，多年跑馬於草原的英武身姿中更有著對同志般的和風細雨。配合上“全國物業XX強、智慧雲物業、12345反應機制、夏天上車衣、冬天暖被窩”的鮮活案例，讓購房人一下子沉醉於往後70年的業主尊貴生活之中。

兩年後，交了房，天天因為外賣的事和門口大爺打架。

三、售樓處賣壓

“XX售樓處，週六日需要氣氛組客戶，中年夫婦，坐滿4小時，費用50元，中午管飯”這是經常出現在各個地產行業群裡的短工招聘資訊。不止是你看到的人頭攢動，還有銷控板。

銷控板就是房源銷售情況的明細，哪些已售，哪些在售。真實的房源銷售情況在售樓處裡只有兩三個人知道，就像剛才的氣氛組客戶一樣，你看到的，只是開發商想讓你看到的。你以為顯示可以銷售的房源就真的可以買嗎，可能你在和置業顧問洽談的過程中，銷售經理來到旁邊，告訴置業顧問你正在算價的這套房已經賣出去了，案場同步響起了此套房已售的喜報和禮炮，為的就是加重你再不買更買不到的消費者心理，在行業裡這稱之為

三、售樓處賣壓

。

案場sp

樣板間是買房人最直觀參考戶型和精裝修標準以及公共區域的地方，這裡最主要是考量房屋的空間佈局和尺寸是否適配，那麼就在這兩個地方我們開始下手！

如果不是在實樓裡做的樣板間，那麼買房人最好對照著戶型圖進行一下簡單的測量，特別是諸如

四、樣板間

等核心指標，同時與我們的日常家居生活進行對照。除了硬體指標之外，

衛生間，廚房、層高

是製造空間感的另一大隱蔽利器，主臥放置1。5米的非通用床、超薄大衣櫃，客廳大量鏡面裝飾、各個起居室不設定門、書房改造為榻榻米，冰箱電視洗衣機用圖案或者模型代替，都會使得買房人對空間產生一定程度錯覺。

最最重要的一點，特別是精裝房，一定要看清樣板間內可能隱藏在各個角落的

大量的氛圍燈、鏡面裝飾、縮尺傢俱

，那才是最核心的問題，不然你會發現你收的房子與當年的樣板間差之甚遠。

除了以上幾個大項，其實售樓處存在的各種貓膩數不勝數，這裡只是把一些共性情況拿來彙總一下。買房子，不止要去售樓處，要看周邊、看工作人員、看相關部門公示、聽已購房業主怎麼說、聽專業人士怎麼說，說出你的疑惑，說出你的不滿。

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