——合同合規指引

李章偉 江西智橋律師事務所

【案例】

某甲與A超市管理公司（簡稱A公司）簽訂攤位租賃合同，約定了攤位的位置、面積、租金、期限等，同時還明確：合同簽字（或按指印）並蓋章後生效，合同生效後當天某甲必須一次性預付三個月租金3萬元，30日內進場。

某甲和A超市店長（非公司法定代表人）某乙均在租賃合同上簽字並按指印，同時，某甲還預付了一個月的租金1萬元。因保管印章的文員不在，租賃合同沒有加蓋A公司印章。之後第20日，某甲要求租賃合同加蓋A公司印章，進駐超市，預付剩餘兩個月租金，遭A公司拒絕。A公司此時已經將該攤位出租他人。為此雙方發生糾紛。

問：該租賃合同有效嗎？

【分析】

依據《民法典》第170、172、490條規定，判定該租賃合同是否有效需考慮以下三點：

一、A超市店長某乙是否有權代表A公司簽訂租賃合同？

A超市店長的行為屬於職務行為。根據《民法典》第170條規定，某乙簽訂該超市攤位租賃合同應該屬於某乙職權範圍內的事情。

當然，A公司可能會以未經有效授權為由，拒絕承認某乙簽訂租賃合同的法律效力。但是依據《民法典》第172條有關表見代理的規定，由於某乙系超市的店長，其職權是負責超市全面工作，某甲作為善意第三人有理由相信某乙是有權處理攤位出租事務的。因此，A公司以未經有效授權為由，拒絕承認租賃合同法律效力，不會被法律支援。

二、合同約定“簽字並蓋章生效”，僅簽字有效嗎？

租賃合同條款明確了“簽字並蓋章生效”，那麼合同生效的形式要件是“簽字”和“蓋章”缺一不可。依據《民法典》第490條，本案中的租賃合同，僅有超市店長的簽字是沒有法律效力的。

三、如何判斷一方已履行主要合同義務？

租賃合同承租方的主要合同義務是及時足額支付租金和使用租賃攤位。在本案中，雙方在租賃合同上簽字時，某甲預付了一個月的租金；同時又主動要求A公司加蓋印章，進駐超市，預付剩餘兩個月租金。因此，可以認定某甲作為承租方，已經履行了主要合同義務。《民法典》第490條規定，該租賃合同已經實際成立。

綜合以上分析，該租賃合同是有法律效力的。

【合規建議】

一、在合同談判中，要有證據證明對方是誰？

在合同談判中，合作伙伴是單位的，要事先查驗該單位的工商登記資料，以及與我們洽談、以及最後簽字的工作人員在單位擔任的職務。如果他不是該單位的法定代表人，最好要有該單位法定代表人簽署的授權委託書。合作伙伴是個人的，最好要對方出示本人身份證。

二、要知道合同怎麼籤，才有法律效力？

一般情況下，合作伙伴是單位的，要求談判代表簽字並加蓋單位公章後合同生效；合作伙伴是個人的，本人簽字後合同生效。

與個人籤合同，在合同簽字之前最好要查驗身份證並附影印件；與單位籤合同，合同文字上談判代表本人簽字後，除非特別約定，一般都還要加蓋該單位的公章或合同專用章。同時別忘了核實所籤姓名和其出示身份證上的姓名是否一致。

三、合同文字沒有簽字蓋章，不一定就沒有法律效力！

《民法典》第490條規定，即便是雙方沒有在合同文字上簽字蓋章，只要一方履行了主要合同義務，對方又接受了的，該合同關係就已實際成立。拒絕履行合同義務的一方，是要依法或約定承擔相應違約責任的。

【法條連結】

第一百七十條【職務代理】執行法人或者非法人組織工作任務的人員，就其職權範圍內的事項，以法人或者非法人組織的名義實施的民事法律行為，對法人或者非法人組織發生效力。

法人或者非法人組織對執行其工作任務的人員職權範圍的限制，不得對抗善意相對人。

第一百七十二條【表見代理】

行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。

第四百九十條【合同成立時間】

當事人採用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。

法律、行政法規規定或者當事人約定合同應當採用書面形式訂立，當事人未採用書面形式但是一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。