在杭州，一線江景是現實審美幻覺化的影像巔峰。
它集“一江兩岸雙CBD”的城市夢想、刺破天空的新高度和對房價的狂熱於一體，站在豪宅鄙視鏈的最上層，睥睨眾生。
但你能想像，奧體旁最無敵的一線江景住宅，許多二手房只能賣4萬+嗎？
它讓我們疑惑，值錢的到底是一線江景，還是與之相配的鋼筋水泥？或是一線江景+新房組成CP才值錢？
我們都太過喜新厭舊，沒有任何房子可以對抗時間。
01
“
一線錢塘江江景房，單價4萬5都賣不到。
”
簽完定金合同的那一刻，馬克內心五味雜陳。他賣掉的，是濱江區同人·春江時代的二手房，就在四橋跟區政府之間，向東開4公里就到奧體。
中低樓層的154㎡，總價不到700萬，摺合單價還不到4萬5。
房子三房兩衛，最大的亮點就是
朝北帶了一個超大的弧形陽臺，直面一線錢塘江江景。
這是2006年，馬克考上杭州的大學時，父母送給他的開學禮。當年的買入價，接近130萬。“好些溫州人，一到週末組團跑杭州來買房。”
要說房子地段、景觀都不差，
既有一線江景，距大熱門的奧體也近，對口的聞濤小學，是濱江區排名第二的公辦學校，僅次於江南實驗，可房價就是漲不動。
錢塘江邊，每天都有周邊業主散步
不光價格難漲，成交量也十分遜色。為了騰房票搖紅盤，
馬克這套房子，從去年年中一直掛到年尾，才終於順利出手。
他想不通，現在買套奧體邊的一線江景房多難啊！
連40年產權的商業大平層，像是觀雲錢塘城、錢塘公館等，賣到8萬、10萬，還要拼關係才買得到；至於一線江景住宅，根本無房可賣。
西面不遠處的次新房柳岸曉風，一線沿江的兩幢樓，去年二手房價就有9萬+成交，現在更貴，而且幾乎無人掛牌。
春江時代房齡是老了點，可好歹一線沿江，正經電梯房，
二手房價竟不敵濱江腹地的限價新房
。
02
濱江三橋四橋之間，一線江景房真的這麼不值錢了？這幾天，我特意去那裡跑了4個一線沿江的二手樓盤。
參觀的第一套江景房，是2007年交付的崑崙·水印城，小區1#、2#直面錢塘江。
正在出售的是一套
156㎡可變四房兩衛，中上樓層，掛價735萬，摺合單價約4萬7
。
面朝錢塘江的，是北面的廚房與陽臺改建的書房。這大概是我見過
最明亮、且最易讓人燃起下廚動力的廚房間了，滿眼盡是汩汩流動的錢塘江水與湛藍的天空。
上圖為從廚房間望出去的江景
下圖是從改建的書房望出去的江景
北陽臺部分，房東裝修成敞開式書房與鋼琴房。
望著錢塘江寫作業、練琴，這種體驗想必十分愉悅。之所以書房設計為敞開式，也是為了確保餐客廳的採光。
真正可當房間使用的，只有三個，兩房朝南、一房朝東。朝東的房間略顯壓抑，整個空間僅有南向一丁點採光面，餘下全是牆或是衣櫃，日常需要靠燈光維持亮度。
水印城實景，立面、園區略顯年代感
從踏進小區大門、到繞著園區步行到單元電梯口，起初對於中介渲染的江景房，印象一般。不論是外立面、還是園林，一看就略顯年代感，直到踏進電梯廳，
沒想到住宅樓裡，竟然用的是一面玻璃的空中觀景電梯。
隨著電梯緩緩向上，錢塘江的景緻隨之變化。“
仔細看你會發現，每天錢塘江水的顏色都不一樣
。”電梯內，有一小區業主對著到訪的朋友自豪地說道。
同人春江時代，小區有高層、也有小高層
第二天江景房，是馬克所在的同人春江時代，就在水印城西面。
小區6#、8#直面錢塘江，7#位於兩幢之間，部分房源也能欣賞到江景。
正在出售的，是8#中間樓層的154㎡，房東在北面弧形陽臺處，隔出一個房間，整個有四房兩衛，掛價880萬，摺合單價5萬7
，是整個小區掛牌單價最高的幾套之一。
房東將北陽臺弧形部分改成了房間
江景資源被切碎，望出去還能看到隔壁的陽臺
房源掛牌已有近半年，遲遲無成交，就是帶看也極少。
相比水印城，春江時代這套江景房，裝修用材顯然更好。又是大金的中央空調、又帶地暖，房東一家原計劃自住，後因工作調動，這才考慮出售。
由於朝北大陽臺陽臺改成了書房與小儲藏間，客廳的江景視野大受遮擋。
同人春江時代園區實景
看房當天，正好是下午兩三點，朝西南的三個房間，日照充足。只是，建築的格局略顯怪異，不是朝南，而是南向更偏西。
若是想滿足大面江景，朝北空間需改動；若是要求房間量，那麼江景尺度勢必要犧牲，只能二選一。
03
看的第三套房子，是2006年前後交付的白金海岸，也是區域內開發最早的一批商品房。
白金海岸分為南北區，北區面朝錢塘江，也是周圍一線江景房樓幢最多的小區，7-10#均一線沿江。
參觀的是一套180㎡四房兩衛，三房朝南、一房朝北、客廳朝東西佈局。北向沿江的分別是廚房、客臥、餐廳與衛生間。
能看到江景的面雖然多，但尺度都不大，不是有牆、就是被窗遮擋。
就180㎡的面積而言，江景感受顯然不如前兩盤更優。
由於聞濤路上樹木生長繁盛，低樓層的江景多少會受影響，最好是買高樓層。
白金海岸園區實景
目前，白金海岸這一面積段的江景房，暫無房源在售，只有一套非沿江的3樓在售，之前是作為群租房出租，房東掛價730萬，摺合單價4萬出頭。
事後，中介推薦了該小區掛牌在售的江景房，但是一套155㎡三房兩衛。廚房、客廳與北向衛生間面朝江景，它還有一個北向小陽臺、與餐廳相連，兩面都是窗。
江景資源不差，不足之處就是隻有三個房間。
錦繡江南綠化長勢喜人
最後一套，是靠近四橋旁的西房錦繡江南，7#、9#面朝錢塘江，跨過四橋就是綠城柳岸曉風。
這是一套184㎡四房兩衛，高樓層的西邊套，掛價900萬，摺合單價4萬9。
房子滿五且唯一，稅費上佔優勢。年初剛掛上不久，就連續有帶看。最早房東掛價830萬，10天后漲到900萬，漲價後一週還有3次帶看，目前尚未成交。
錦繡江南望出去的錢塘江景緻
說是四房，其實北向房間是由陽臺隔出來，房間要比地面高出十幾二十公分。
這樣導致北房間層高偏矮，適合放榻榻米。
房東為實現餐客廳的最大江景面，廚房設計在房子中間，散味多少會受影響。
餘下三個房間朝南，主臥設計超大，與書房相連，光衛生間與衣帽間，毛估估有11㎡。雖然裝修時，格局上考慮到了採光及景觀面，可房子實用度不強，尤其是有二孩、或是父母同住的家庭，房間量還是偏少。
但江景是真的贊，餐客廳對望江對岸的春江花月、金色海岸，就連錢塘江上有多少隻船隻經過，也能清楚看到。
一大BUG，就是小區離四橋太近，來來往往的車輛看的分外清晰。白天看房時，窗戶關上，噪音感受不明顯，但實際情況如何，還得經過早晚高層、半夜，才能知道噪音、光源會否對居住產生畢竟大的影響。
04
先後參觀的4套濱江一線江景房小區，集中在2005-2009年交付，迄今已有十餘年。
馬克及其周邊小區的一線江景房，之所以賣不出高價，有多方面因素影響。
第一，產品落後。
150多㎡大多隻有三房兩衛，180多㎡也就四房兩衛，與時下改善戶型動輒四房三衛、五房三衛，還是雙套房設計，首先房間量上就不滿足。
這幾套房子還有一特色：
主次臥喜歡做成子母套房，公用一個戶內門。
優點是：方便夜間照顧小孩；缺點是：私密性差、有居住年限限制，孩子一大就得重新裝修。
滑動瀏覽各戶型
2018年以前，杭州幾乎每隔一兩年產品就有一次大的升級迭代。十餘年時間，產品早已升級數代。比如現在，流行的戶型不是四開間朝南、就是餐客廳一體化設計，最大程度加大房間的採光面。
一線江景房更講究“窗外的風景”。
柳岸曉風183㎡四房三衛
（雙套房設計）
，沿江一側是餐客廳帶陽臺以及北向房間。除了房間有少量牆面遮擋外，其他空間
（北向）
視野全展開，樓層越高看到的江景越豐富。
反觀這幾個小區，
毛坯交付，房東考慮實用性將北向陽臺隔成房間使用，導致原規劃的大面江景，被切分的十分零碎
。接盤者要麼重灌，要麼就忍。
第二，設施裝置、園林維護一般，顯年代感。
同人春江時代的會所、商業配套，水印城的室外泳池等，原本是小區提升檔次的加分項，許是季節緣故，反倒讓小區多了份滄桑感。
錦繡公館沿江樓幢的架空層，有種大筒間的感覺
各單元樓的入戶大堂，也是十分狹小，絲毫沒有江景豪宅的氣場。維護最好的就是錦繡江南，一進小區大門，就充滿濃濃的熱帶風情，樹木、花草長勢繁盛，各幢樓設定了單元入戶大堂，供業主們閒談小憩。
第三，物業服務一般。
水印城雖更換了物業，日常有保安值崗，可整體管理並不嚴苛，進出並沒有嚴格的人員登記，其他幾個小區大抵如此。
當然，上述都是客觀原因，主觀上則是國人“喜新厭舊”的心理，喜歡買新房、住新房。
由於板塊成交活躍度低，又賣不出高價，區域內中介只能擴大帶客版圖，去更熱門的奧體、蕭山賺業績。
05
回顧杭州江景房的開發歷史，
濱江區是最早炒作江景房概念的區域
。
2005年前後，從聞堰的三江口、到錢江三橋之間的狹長江岸線，先後開發了20餘盤。
自西向東分為三大區塊：錢江一橋以西的六合路一帶，有賀田尚城、錢江灣花園等，新房售價6500-7000元/㎡；錢江一橋到火炬大道之間，彩虹城、太陽國際公寓等，新房售價7000元/㎡；
剩下就是錢江四橋到區政府一帶，水印城、白金海岸、春江時代、錦繡江南等先後開發，江景房的房價也是一路走高。
尤其是四橋到區政府一帶四大典型江景盤，新房銷售主打的兩大關鍵詞：一個是江景、一個就是貴。
四橋東面實拍一線江景影片
貴有貴的資本，
十幾年前，這幾個江景盤就打出了會所、景觀電梯、運動社群等概念。
像是春江時代，小區內不僅配有江景會所，還有幼兒園、商業配套等；水印城外立面在淺色面磚外，還使用了部分高檔進口石材與黑色鋁合金搭配，下沉式廣場設計了江南岸首個瀑布景觀。
錢塘江江景航拍影片
它還是
江南岸“首席運動江景社群”
，園區內設定了景觀橙色跑道、陽光籃球場、泳池、下沉式網球場；室內則有運動館，挑高6M的透明天頂，均按國際化標準場地配置。
錦繡江南則主打園林景觀，不僅配有1。8萬㎡園林，還帶約1500㎡的水景與約500㎡的景觀水池。
北面實拍的錦繡江南與白金海岸
縱然當時杭州樓市競爭分外激烈，可這一帶的江景房，依然大受熱捧。
2005年錦繡江南均價賣8500元/㎡，一開盤銷量直接超8成。
可饒是如此，仍敵不過歲月。至少在房價上，這四大經典江景房，已經喪失話語權。即便是首開時買入，收益還不敵沒有江景的東方郡。
06
這是歷史發展的必然程序。
隨著大眾經濟基礎向好，對生活、居住的要求越來越高。
即便物業、業主保養得當，設計理念、產品落後，註定慢慢會被“淘汰”。
尤其是交付數年，依然只有江景房加持，而沒有劃入名校，更加速其落寞。
聞濤小學雖然不差，可畢竟不是大眾公認的濱江區TOP 1級別名校，在某種程度上，也影響了周邊小區的二手房價。
現階段，房產兼具保值、增值屬性，買房不再侷限於自住，更多是考慮未來能否升值。
但換個角度，
正因為市場關注度少、價格漲不上去，對於屢搖不中又想改善自住的購房者來說，至少，買房又多了一個選擇。
錢塘江的江岸線再長，核心地段的一線江景，終歸是稀缺資源。隨著開發加速，未來杭州可供選擇的江景房數量、價格，勢必更激烈。
與其如此，純自住的購房者，為何不停下腳步，看看那些曾經的江景大宅。