樹欲靜而風不止，大概是過去一年阿里的最佳寫照。
從旗下螞蟻金服IPO，到之江拿地建總部，再從上市叫停、“退地”謠言四起，到上個月杭州發生的一系列“地震”。
阿里，一時站在風口浪尖。
於杭州樓市而言，阿里就是最可靠的定投大佬，所到之處從濱江、未來科技城再到之江，“跟投”基本不會出錯。以致，杭州樓市中有著“跟著阿里買房”的口號。
近10年，阿里的商業版圖不斷擴張，阿里的“地圖”也在不斷擴容。
據公開資訊查詢，截至今年8月，阿里透過公開招拍掛、招商合作等方式，在杭州已拿下近20宗地塊，打造淘寶城、達摩院、阿里雲總部、雲資料計算中心、螞蟻總部等。
其中，最受關注的當屬去年螞蟻金服總部地塊。
01
“量身定製”的“蟻巢”
2020年10月21日，支付寶（杭州）資訊科技有限公司（螞蟻金服）以約27億的底價，競得了之江度假區單元XH1710-B1/B2-23地塊。
這是一次毫無懸念的競拍。
在土地落錘的第一時間，媒體們提前碼好的新聞稿像雪花一樣灑在各大購房群裡。
倒不是杭州人均“大預言家”，業內但凡看過土地出讓條件的，都會覺得它是為螞蟻集團量身定製的。
這幅地塊在2020年9月21日掛牌出讓，根據出讓公告，地塊設定了不得建設帶居住功能用房、10年不得轉讓等多項出讓條件，其中最為苛刻的一條是，“受讓方的營收不低於1000億”。
按照《浙商》雜誌釋出的“2020浙商全國500強”榜單，僅是總部在杭州的公司，年營收超過千億的就有8家，為何螞蟻集團的拿地呼聲最高？這要從地塊掛牌前說起了。
“榜單”中的千億級軍團（營業額以2019年為準）
公開資料顯示，去年7月、8月，杭州市領導、西湖區領導多次赴螞蟻集團視察進行有關工作。其中一次視察在官方報道中，某領導提及要抓住螞蟻集團上市機遇，全力支援企業在新起點上繼續做大做強。對於螞蟻集團相關專案建設，用了8個字——“
統籌協調、狠抓落實
”。
更巧的是，網上很快流出一張《螞蟻集團中期發展意向區塊選址方案》（下稱選址方案），之江板塊之浦路以東、彩虹快速路以南多宗地塊被列為意向選址區塊。
螞蟻金服選址方案（圖源網路）
儘管之江度假區單元XH1710-B1/B2-23地塊並未在選址方案中，但並不影響後續的變化。
之江度假區單元XH1710-B1/B2-23地塊前身為杭州金都極地海洋公園地塊，2007年金都地產總價3。3億拿下，準備打造10萬方的杭州極地海洋公園，但事與願違，該專案爛尾被政府收回。
2020年8月31日，杭州市規劃局公示了該地塊的區域性調整方案，地塊規劃發生翻天變化：首先，地塊限高從60米增高至200米；由娛樂康體設施用地（B3）調整為商業商務用地（B1/B2），容積率從0。5提高至3。0，體量也從10萬方增加至62萬方，擴大了5倍。
這就意味著，這裡從公建類設施變成擁有大量寫字樓的專案。
地塊調整前後
而
從“做地速度”上來看
，這宗地塊的“首位度”也很不一般。
在地塊規劃調整公示的同一天，做地單位接到任務，迅速成立了專項小組，僅用20天時間就完成了測繪、拆樓、取得規劃條件、材料審批等做地前期任務併成功掛牌，擬於10月21日出讓。
而有業內人士告訴鳳凰網房產，常規情況下這一系列流程需要一個月以上。
在地塊正式開拍的一週前，10月14日，杭州市政府與螞蟻科技集團股份有限公司簽訂戰略合作框架協議。根據協議，
螞蟻集團全球總部正式落戶杭州，加快打造全國“數字經濟第一城”
。
公開的跡象展示了“螞蟻”爬過的痕跡，而來自民間的聲音更加篤定。
去年10月鳳凰網房產曾到之江板塊調研二手房情況，當時多家中介表示，早在8月份板塊內二手房價就悄悄躥起來了，其中不乏有提前得知“內部訊息”的阿里人。
地塊開拍前，差不多同一時間，周邊酒店式公寓就以“螞蟻來了”作為宣傳標題。
周邊樓盤軟文截圖 日期都在螞蟻拿地之前
時間進行到土地出讓的2020年10月21日，最後的結果，毫無意外。
02
螞蟻上市
造富機器
8月底改規劃，9月掛牌，10月賣地，一套行雲流水的組合拳背後，很難不讓人聯想到那件令許多人“逆天改命”的大事件——
螞蟻金服上市
。
在地塊規劃改變的前一個月，螞蟻金服宣佈要在科創板和香港兩地同時上市。據說訊息公佈後，現螞蟻集團辦公樓Z空間裡爆發了一陣歡呼，那是慶祝財富自由的聲音——螞蟻上市尋求2000億美元的估值，約1。4萬億人民幣。
2020年8月25日，螞蟻集團向上交所科創板和香港聯交所提交招股檔案，不到一個月的時間相關審查完成。同年10月26日，螞蟻集團IPO初步詢價完成，A股發行價確定為每股68。8元，發行總市值2。1萬億，被媒體稱為
“史上最大IPO”
。
螞蟻上市，一時間市場上鑼鼓喧天，持股員工離千萬富翁只隔著一張招股書，機敏的局外人打新股、買債券，比“雙11”薅羊毛有盼頭多了……
“起飛”中的之江
但相比于振奮的股東、股民，之江業主早已經喝到了螞蟻上市前的“頭口水”。
2020年10月21日螞蟻第一次拿地，吃上第一波紅利的，當屬周邊公寓盤及二手房東。
隔壁某個類住宅專案，一直賣得不溫不火。螞蟻落地後的第二天，在分銷的助力下，售樓處擠滿了來“搶房”的人，一套、幾套地下單，連專案案場的人都驚歎，一天竟然賣出了四十幾套。
另一邊，領導看到這麼火，頓時也不幹了：“漲價！”就這樣該盤傲嬌了起來，第二天對外報價每平方米漲了1000元，依舊有不少人衝了進去，甚至到了要託關係買的地步。
當時盛傳的一句廣告語，“
做不了阿里的員工，可以做阿里員工的房東
”，不知有多少人為此激情澎湃。
螞蟻拿地之後，笑開了花的還有附近小區的業主們，尤其是禹洲濱之江。
此盤平平無奇，在之江板塊遠談不上品質，還曾多次因“霸王條款”“質量問題”頂上熱搜，也因此它可以說是板塊次新房中的低窪區。
不過，它勝在距離螞蟻地塊近，只隔了條馬路。在螞蟻拿地前一週，該小區的二手房成交量躥上主城區二手成交榜的NO。1。
去年10月末之江二手房價（鳳凰網房產/攝）
螞蟻金服落地官宣，更是不得了，房東連夜漲價幾十萬，當月禹洲濱之江以25套的成交量傲居主城區二手成交NO。1。在短短一個月不到的時間，該小區的二手房價暴漲1萬元/㎡。
03
退地傳聞及二次拿地
上面某類住宅專案和禹洲濱之江，只是螞蟻“築巢”後，對之江區域房價觸動的縮影。當時許多人以為這是“財富盛宴”的前餐，卻沒想最終成為頂點。
去年11月初，這場讓眾生癲狂的“財富盛宴”並未如約開席，
螞蟻集團上市突然被叫停
，造富機器成了鏡中月、水中花，直至今日都沒有再度上市的跡象。
螞蟻金服大張旗鼓的入市行動戛然而止，讓各界頗為微詞。之江樓市進入高潮後的平淡，一時間關乎之江的“利空”訊息也接踵而來，傳言螞蟻要退地。
訊息似乎很逼真，不少說是從阿里傳出來的，也有說之江公務員給的訊息，這甚至動搖了周邊房東高價賣出的信心。
不過很快，杭州市規劃資源局土地儲備交易中心對此進行了闢謠，
“退地風波”也算告一段落
。
時間轉眼來到2021年8月，此間螞蟻金服也積極準備第二次上市，但都未迎來好訊息。
今年8月10日，螞蟻集團再度在之江板塊拿地——之江度假單元XH1708-02地塊（以下簡稱螞蟻二期地塊），總價13。15億，同樣底價落錘。
該地塊與螞蟻一期僅一路之隔，兩宗地塊體量合計約85萬方，將被共同打造為
螞蟻集團全球總部
。
螞蟻兩宗地塊
相比螞蟻一期地塊，這一次的土地出讓前鮮有媒體發聲報道，顯得十分低調。而從官方公示的監管協議看，這幾乎又是一宗“定向”的地塊。
首先，該地塊專案准入類別規定為“集團總部”，結合地塊位置，似乎找不到比“螞蟻二期”更好的答案。
其次，專案固定資產投資強度不低於1000萬元/畝，畝均年稅收不低於800萬元/畝。此外，還附加2項重要條件：承諾稅收評價期10年；且掛牌交易後3月內在杭州市年度繳納稅收額
不低於40億
。
年納稅40億是什麼水平？據公開資訊，2020年杭州市有43家企業入圍“浙企百強”榜單，納稅總額加起來近1874億，其中螞蟻金服母公司阿里巴巴排名第一。
自媒體《鐵頭功社》曾寫道，“
1800多億稅收中光超級納稅機阿里，就有1000億
”，如此算下來，其它42家企業平均納稅20億。據悉，省交投、市實投、省國貿等杭州頭部大佬，大多在這個納稅範圍。
可見，40億已經是極高的門檻，阿里之外的企業極少能達到如此規模。
按照地產行業的慣例，房企拿地後設計、工程部就該搞方案強排了，3個月內規劃圖出街、土地動工。但距離螞蟻集團首次拿地已過去10個月了，非但沒有效果圖，鳳凰網房產從現場航拍情況來看，螞蟻一期地塊依然保持著原始狀態，毫無施工痕跡。
至於是想兩宗地一起規劃、一起出街，還是有其它原因，暫時不得而知。
04
阿里系的“動物園”
自然界中，一隻小小螞蟻可以舉起自重400倍的物體，數十隻螞蟻合力甚至能夠搬走5000倍重的食物。
人類社會中的“螞蟻”，不但改變了數億人的生活方式，甚至影響一座城市的購買力。但不可忽視的是，“螞蟻”背後的龐然巨物——
阿里巴巴
。
這家誕生於杭州的公司，一定程度上改變了杭州的城市和產業格局。
1999年，風清揚帶著“18羅漢”在城西湖畔花園裡創造了阿里，隨著業務越做越大，華星科技大廈、創業大廈、西湖國際科技大廈、華星時代廣場等辦公樓裡都留下了阿里人的身影。
十年快速發展，人馬越招越多，阿里卻一直“蝸居”在城西的寫字樓裡。彼時，阿里B2B公司分散於各幢樓裡，開個溝通會都是“大難題”，儘管阿里多次想要租下整幢樓，但因“房東”不幹一直未能實現。
直到2009年阿里巴巴B2B公司搬進濱江區的阿里巴巴（中國）基地，他們才真正擁有了“自己的”辦公園區。
而這也成為阿里產業佈局全杭的起始點。
一方面，按照每人5㎡的工位來算，彼時15000人就要近百萬方辦公空間，何況阿里隊伍人數還在迅速膨脹。另一方面，據公開報道，2009年僅阿里B2B公司的年租金便超過3300萬，企業財務部門也測算過，建設濱江園區遠比租賃寫字樓來得划算。
在濱江園區之後，這些年阿里系拿地的腳步緊跟著集團的體量。
據鳳凰網房產查詢公開資料不完全統計，阿里系透過招拍掛、招商合作等公開、非公開方式，在杭獲取了近20宗地塊專案，詳情請見下表：
20餘宗地塊，其中11宗落在餘杭區，6宗來自西湖區，阿里最早的產業園所在地濱江區，當前依然僅有阿里巴巴一期、二期兩個園區專案。
從天貓到螞蟻金服、菜鳥網路、飛豬旅行、盒馬生鮮……阿里旗下產品都有一個可愛的動物形象，這些被網友戲稱為“阿里動物園”。
阿里這塊“金字招牌”帶動了杭州多個區域房價的破關式增長，它在做大做強的同時，不斷擴張“阿里動物園”的數量與體量，而每一處阿里的“動物機構”，都是所在板塊的“產業發動機”。
最成功的案例便是未來科技城。2013年，阿里巴巴萬人“大遷徙”移師餘杭五常，“淘寶城”也從一期擴張至五期，原本的大城西荒地也換上“宇宙中心”的新頭銜。
在杭多點開花，阿里付出了十餘年心血。
濱江之後，阿里重點佈局的區域是餘杭。餘杭區的11宗地，佔到阿里在杭土地總面積的近六成，其中淘寶城專案是大頭。淘寶城歷時近十年分五期開發建設，總體量超200萬㎡，相當於80個黃龍體育館。
近兩年來，阿里重點佈局的地塊還有餘杭中泰的阿里巴巴達摩院、臨平塘棲的天貓雲資料計算中心、餘杭倉前的未來科技城201號地塊等。
淘寶安家後，菜鳥、螞蟻等紛紛“築巢”，而最勤快的大概就是螞蟻集團了。黃龍時代廣場的支付寶大樓、西溪路上的z空間，是螞蟻金服的主要辦公地點。
今年7月20號，西溪路上的青春寶地塊也正式投入使用，名字叫“螞蟻A空間”，而這是螞蟻集團的又一個新家。
加上螞蟻在之江拿的兩宗地塊，螞蟻的“地盤”再度擴大。但這也許不是螞蟻巢穴的“終點”。
去年，佔地170畝西溪路551號正大青春寶地塊完成收儲搬遷工作，據悉該地塊預計投資50億元，引入世界級金融科技企業。而這宗地塊旁邊就是螞蟻A空間，這不禁引發了螞蟻金服再次落子的猜想。
對於擁有近1。6萬名員工的螞蟻，如此多的辦公場所，明顯過剩。（員工資料截至2020年6月30日，來源：螞蟻金服招股書）
再來回看阿里旗下公司自主拿的地塊，大部分都是底價成交，招商引資合作的投入成本更少，越來越多的物業沉澱，有人笑稱：阿里系已成杭州最大“地產商”。至少，從拿地金額與幾乎量身定做的准入政策來看，阿里拿地實在是“easy”模式。