有有有，且不少！

不要以為3環內的房子就都值錢，值錢的都是帶好學區的房子。

很多人以為北京三環裡的房子都是核心資產，這個說法並不對，北京房產價值不能單純從幾環或者位置來衡量。

比如3環裡的潘家園跟4環外的望京，無論是產業區域的房價根本不在一個級別。

又比如三里屯不僅在三環裡，而且整個區位非常繁華核心，但周邊房子就是不增值。

所以那些八幾年以前不帶有好學區的房子，能不買就別買，增值還真的跑不過人家5環外的次新。

一、不帶學區的老破小增值不行

不信？給你舉個例子。

3環裡的

華威西里 vs

5環外的

公園悅府

以4年時間為限（2018年6月至今），來對比它們的房價漲幅和投資回報率。

2個小區的投資回報

從表格中看到，5環外郊區地鐵盤「

公園悅府

」4年漲幅在20%，目前的均價更是高於3環裡的「

華威西里

」。

（注：名校學區另一個維度的價值影響因素，此次對比需要排除，因此沒有選擇東城和西城的小區。）

橫向對比來看，5環外的郊區地鐵（次）新盤的漲幅，整體優於市中心老破小。

二、老破小因為房齡過大而打了折扣

房齡太老，房貸很難貸足，不管是貸款成數，還是貸款年限。大多數人在買房時，除了考慮房子的單價及總價以外，

更重要的是首期款能不能湊齊，月供能不能負擔。

那麼假如房子的房齡太老，貸款年限就會越短，那麼你每個月的月供就會更高。

PS：這裡需要安利一些房齡貸款方面的小知識：

1、房屋的年齡如何認定

（1）檢視不動產權證書中的房屋登記表記載的日期，以該日期確定房屋年齡

2）檢視房屋評估報告，以評估報告認定的建成年代，計算房屋的年齡

（3）到不動產登記主管部門查詢檔案，以檔案認定的建成年代，計算房屋的年齡。

以上3種方法中，第1種、第3種方法認定的房屋年齡最有說服力，也容易被其他各方接受。其中第3種比第1種更權威。

2、貸款年限

商業貸款

：一般都是30年以內的房齡，最長貸款年限計算公式：貸款年限+房齡<50（各銀行有差異）

公積金

：磚混結構（混合結構）：47-房齡、鋼混結構：57-房齡；

組合貸貸款的年限同公積金，根據銀行的不同也會稍有差異。

三、北京哪裡的老破小慎重買入？

東西城就不說了，因為東西城的學區基本不錯，重點說說朝陽、部分海淀以及南邊3環裡，3-4環慎重買入的老破小集中區域吧。

朝陽

：潘家園、勁松、三里屯、團結湖、惠新西街；

豐臺

：蒲黃榆、六里橋；

海淀

：健翔橋

四、北京哪裡的房子是北京核心資產中的戰鬥機？

真正算北京核心資產且能增值的房子只有兩類。

一類是有好學區，

另一類是高等級產業能覆蓋的高品質住宅。

但一切的大前提是，他們必須有正常的流通性。所以我一直覺得，通州即使再好，他的房子，也不算絕對優質資產，至少目前來說不是，因為就通州的限購政策就已經卡掉了很大一部分人。

而目前除了top的學區以為，我覺得目前能同時滿足好學區，且高等級產業覆蓋且高品質區域，費望京莫屬了。

這裡別跟我槓朝陽的學校，跟東西海肯定沒法比，但是望京的學校在朝陽算是比較拔尖的了。

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以上4個點就是我對於沒有好學區老破小的一些看法，

以上結論只基於大部分，不代表個例，

當然假如你堅持出門步行10分鐘即可到三里屯，窗邊一看就是“大褲衩”這樣的硬性買房要求，那以上的4點就當我沒說吧。