最近有一條訊息：德奧·上河城章自11月28日取證至11月30日傾城首開，僅3天時間，勁銷4億。

真假超哥沒有去現場，我就不說了，從現場照片看，應該是賣的很好，當然資料可能有點適當誇大，這個不去深究。

有朋友也問我這個樓盤能否選，我們從幾個重要點看下：

1。要有好學位，房子才會升值，二手房才會更值錢。

這個樓盤正好如此，自家帶了一個幼兒園+

楓樹山悅東方小學、雨花湘一外國語中學，可以說是12年的教育都給你考慮齊了。

楓樹山悅東方小學是一所高標準/高規格/高品質/現代化公辦小學，師資團隊均選拔自砂子塘、楓樹山本部核心成員，今年9月已實現開學，深受廣大家長認可，被評為最美楓樹山小學。

花湘一外國語中學（計劃

2023年5月30日前完成竣工驗收

）承襲四大名校血統，校長、副校長及骨幹教師選派自一中本部及一中教育集團，辦學理念參考青竹湖湘一。學校計劃配備36個班，提供約1800個就學名額。

有好學校配套還不是重點，重點是這個專案有教育局的批文，明確配套入讀的。家長可以放心了。

2。有地鐵，自住出租都比較俏

這個樓盤臨近2號線人民東路站，距離1。4公里，距離6號線花橋站662米，尤其是6號線，從黃花機場到許家橋，沿線從2號線、5號線、1號線、4號線交會，後期換乘很方便，串聯全城主要商圈，直達五一廣場、長沙高鐵站、黃花機場等，也可隨時打卡橘子洲景區、瀏陽河婚慶公園、山姆會員店等活力商圈及城市地標。

3。有沒有好的商業配套

1公里範圍內有運達三期商業和運達中央廣場，地塊自身也有商業配套，購物還是比較方便的，大家注意，運達中央廣場的商業品牌都是大牌，有點小貴的。

另外在這塊地的掛牌條件中明確寫明：

長沙市雨花區黎託街道花橋社群籌建委員會按不超過8000元每平方米的價格向摘牌方購買6。16萬平方米的商業（地上建築面積，不含地下車位、架空層）。長沙市雨花區黎託街道花橋社群籌建委員會按2500元/平方米的價格購買負一層、負二層約1。47萬平方米的地下室。

6。16萬方的商業除了社群辦公外，能做什麼？菜市場、超市，這個大家可以想象下，因為從規劃圖上看不是盒子商業，可能不會有很大品牌，但是必定是老百姓需要的商業業態，最起碼日常生活的配套是很足的，很有可能是未來片區的小型購物中心。這個具體我們看後面交付後，社群方便怎麼規劃。

4。景觀怎麼樣？

和瀏陽河邊800-1000米，和圭塘河400米，平時散步遛彎蠻方便，這個沒有什麼優勢，暫且不論。

5。戶型怎麼樣？

115/143/195，從戶型格局上看南北通透，動靜分割槽，贈送率蠻高，115是2+1房設計，贈送了一個入戶花園（就是有一個北向房間做的跟陽臺一樣，沒有封閉窗戶，有個欄杆，後期可以改造為房間），143是3+1設計，四房，195是改善的大戶型，四房設計、設計有2個帶衛生間套房，廚房帶西廚，客廳橫廳設計，觀景面很大。這幾個戶型都是2開間的大陽臺，很舒服。

6。價格怎麼樣？

拿地時候都現價12800元/㎡了，價格當然也不會低，

115-143平均價15300元/平（12800+2500精裝修），195平均價16800元/平（溢價產品）。

從價格上看，談不上什麼高性價比，但是他周邊2公里沒有什麼在售樓盤了，低價的大部分都售罄了，只剩個別頂底樓層，你要想選這個片區，這個教育配套，那還真是隻有這個樓盤可以選擇，這也許就是開發商的底氣吧。

當然你說開發商賺翻了嗎？21。6萬方的建築面積，其中6。16萬方都是以8000元價格賣給社群，3200的樓面+4800的建築安裝財務成本，這就是剛夠本而已，沒有錢賺，而且這部分費用還要等交付後，辦了手續，才能收到付款的，土地和建安都成本都要墊資的，能賺錢的只有他自己的住宅和一點底商車位了，所以這樣看這個價格確實也是無可奈何了。不過從遠期來看，土拍的價格都是在一直上漲的，以後周邊價格肯定會越來越高的。

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