城市綜合體的多種功能互為價值鏈，加之其經濟活動的高度開放性和輻射性，使其具備了完備城市街區的特質，產生了巨大的社會效益，帶動了城市的發展。影響城市綜合體開發時序的因素有很多，從實現城市綜合體價值最大化和城市發展的角度來看，市場發展預期、土地價值和企業發展戰略、開發實力、業態選擇、形象定位等是其主要影響因素。

1.市場發展預期

城市綜合體是城市發展到一定程度的產物，它的成長性和可持續發展性來源於未來市場的發展。城市發展預期影響著時序的四個維度的規劃調整，主要包括一下三個基本因子：

（1）城市經濟發展。

城市經濟發展是決定綜合體各空間開發時序的最重要的因素。城市經濟要素包括生產總值、產業結構、居民收入、消費結構等等，這些需求面具體狀況決定了城市綜合體供給面。在城市發展方式從規模型、資源型向精細型、節約型及可持續、高附加值型方向轉變時，在空間開發上促成了不同用途用地混合高效利用，集商業商務、休閒娛樂、倉儲物流、交通運輸、基礎配套、高檔住宅等功能的城市綜合體建設就成為經濟高度發達城市的優先選擇。

（2）城市規劃程序。

這反映出政府對城市區域發展的態度和支援度，是非常重要的外部條件。城市綜合體和外部環境聯絡緊密，作為城市的標誌，它要符合並帶動城市規劃的實施，更好地服務經濟和社會發展，以期獲得更大的支援。

（3）市場現狀。

這是制定競爭戰略的主要著眼點。透過對市場政策、市場容量、同類樓盤狀況、競爭對手情況和未來市場走勢等因素的分析，確定的核心競爭戰略將影響到開發時序的選擇。當選擇差異化競爭戰略時，對市場中相對缺少的業態進行優先開發。採取目標聚集戰略時，往往透過對適合專案定位和客戶定位的業態優先開發，建立起比競爭對手更好的品質感，帶動其他業態的開發。

2.土地價值

土地價值是影響城市綜合體開發時序的最直接的因素，它直接決定了時序空間、業態等維度相對合理的開發原則。一般而言，土地價值包括紅線外價值和紅線內價值。

（1）紅線外價值，指專案紅線外可被利用的自然條件、人文條件和經濟條件等，具有相對固定性和不可替代性，開發時序規劃要將紅線外價值轉化為專案價值。

紅線外價值和專案地段息息相關，按照地段分為兩類，城市綜合體可分為城市中心型、副中心型和新區型。不同地段的城市綜合體開發模式和時序是有差別的，類似地段的專案開發時序則有規律可循。

（2）紅線內價值，指專案紅線內的各種條件，可以透過將專案土地分成若干地段進行評估。

特定業態佈局要和每個地段的私密性、景觀可利用性等價值點相結合。私密性好的地段適用住宅開發。可視性好的位置優先開發商業、寫字樓、酒店等。有時也在一些沒有突出優勢的地段開發高層產品。

3.發展戰略

發展戰略是實現和引導開發企業潛力、實現企業目標、應對外部挑戰的概念核心、規模、佔有率、利潤率和品牌等都是戰略的重要目標。城市綜合體是開發企業的重點和標杆專案，它有力地促進了企業發展戰略的實施，同時發展戰略又對專案開發時序產生影響。

4.風險控制

城市綜合體的成敗與開發企業的招商、融資、管理、運營和相關各方關係等實力密切相關。區別於一般地產，城市綜合體開發的首要任務往往是風險控制，這對時序資金等維度影響較大。

5.業態選擇

開發企業應結合專案所在區域的產品結構及競爭狀況，根據實際情況綜合分析影響城市綜合體業態組合的主、次要因素，合理恰當地確定所需的業態以及各業態之間的比例，以期獲得專案和城市建設效益的最大化。

6.形象定位

形象定位指開發企業透過對專案的設計和塑造，期望在消費者心中樹立與眾不同的、有價值的企業形象和專案形象。它主要透過在啟動其對物業屬性、特色、功能等方面的傳達確認，對時序時間、業態等維度影響較大。