7月5日，上海市土地交易市場以掛牌方式出讓了黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊，最終，這宗位於上海中央活動區核心位置的地塊由瑞安地產聯合太平洋保險、永業集團以136。1億總價競得。按照專案總建築面積30。3萬平方米來計，樓板價約為44963元/平方米，溢價率0。22%。

據悉，該地塊的總價僅略低於浦東新區北蔡Z000501單元地塊（137。7億元），為今年以來上海總價第二高的經營性用地。

《每日經濟新聞》記者注意到，2017年，瑞安地產先後出售了重慶天地、大連天地、上海創智天地和瑞虹新城等專案股權，2017年資產處置額達到109。51億元。而此次聯合拿地，預示著正在走輕資產路線的瑞安房企，依然要在一線城市的核心市場發力。

或建超高層建築

據公告，上海黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊，位於新天地板塊，是上海近年來位置最為優越的出讓地塊之一，專案建成之後，將與嘉裡中心、太古匯相當，成為上海核心區最大的地標綜合體之一，對進一步提升區域商業能級有積極作用。地塊規劃寫字樓19。7萬平方米，商業設施10。6萬平方米，專案整體規模合計達30。3萬平方米。

其中，123、124街坊地塊性質為商辦，132街坊地塊性質為辦公樓。另外，124街坊地塊部分限高為250米，未來或將建超高層建築。

該幅地塊的出讓或標誌著，歷時近30年的淮海路新天地開發進入收官階段。20世紀與21世紀的轉變之間，上海陸續將52公頃土地批租給瑞安集團開發。隨後的近20年，瑞安陸續開發了瑞安廣場、朗廷酒店、安達仕酒店、企業天地、翠湖天地，超過百萬平方米的整體開發體量重塑了這一區域，也讓新天地成為上海的標誌性地段。目前，地塊旁的企業天地二期最高租金已超過20元/平方米/天，新天地平均租金超過10元/平方米/天。

而近年來試圖走輕資產路線的瑞安房地產已經轉讓多處房產專案，在新天地專案上也獲利頗豐。2015年瑞安房地產轉讓位於上海新天地的超甲級辦公樓企業天地一期，最終成交價格接近9萬元人民幣/平方米，總成交價將接近75億元人民幣。從總價來看，這筆交易超越了李嘉誠旗下公司2013年以11。55億美元（約合70。38億元人民幣）賣掉陸家嘴東方匯經中心OFC的案例。

對於此次瑞安大手筆拿地，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱：“港資企業在內地市場的發展面臨很多困惑，最主要的就是好地塊難拿且盈利空間被壓縮。此次聯合拿地，也體現了瑞安憑藉對此區域的熟悉，在核心市場繼續發力的導向。”

同時，他進一步表示：“就該土地專案而言，總價地王專案依然是存在的，關鍵是拿地的策略。此次總價較高，但是透過此類聯合拿地的模式，尤其是匯入險資的方式，能夠進一步降低拿地的成本，同時也有助於排除各類市場競爭獲得操盤機會。港資企業對於內地地產的投資依然有較好的期盼，並沒有退出市場一說，同時也說明此類企業或憑藉高階物業開發優勢，在一二線城市優質地段繼續開發，這是其優勢所在”。

商業物業需自持

按照上海黃浦區的“十三五”的規劃，淮海中路-新天地區域，被要求“以國際化、高階化為方向，加快推進123-124街坊、130街坊、龍鳳地塊、尚賢坊等一批重點商業商務專案建設，推動淮海中路商業街和新天地國際高階商務區的聯動融合發展，打造時尚高雅的世界級商業街區和國際高階商務區”，從中可見，今天出讓的地塊在區域規劃中佔據重要地位。

因此，該地塊的出讓要求也十分嚴格：“地塊開發建設須符合區域規劃目標和功能定位、符合黃浦產業發展導向、符合土地全生命週期管理要求。希望具有世界500強企業實力、具有同類項目開發經驗、以持有物業為主要運作模式的優質企業參與本次預申請活動。同時，申請競拍地塊還需繳納高達30億的土地保證金。”

上海中原地產分析師盧文曦表示，出讓合同中設定了諸多苛刻條件。比如地上、地下商業部分均須按出讓年限全部自持，辦公部分則要求全部自持不少於20年，自持物業須統一運營管理。同時，地塊內還需配建4000平方米社群公共服務設施、2000。7平方米廣場綠地和7700平方米以上的公共空間。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，此類土地用地條件苛刻是因為地塊的特殊性，即需要符合黃浦區甚至上海新產業發展的導向，其本身是具有較好的投資價值的，所以用地方面會比較苛刻。而且散售的模式基本上不存在，透過瑞安的專案持有策略，有助於形成一個穩定運營且人氣旺盛的新商圈。

同時記者也注意到，浦東新區北蔡Z000501單元（白楊路以東片區）地塊也同樣有著高自持的要求，該地塊出讓面積25。44萬平方米，成交總價137億元，兩項資料均列上半年全市各經營性用地之首。如此大體量的商辦文體地塊，其所有物業也同樣要求自持。高自持率，也是近年申城商辦類用地出讓的主要趨勢，尤其是位置較為優越的地塊。

記者查閱資料獲悉，近年來，上海土地出讓中，對於招商和業態的要求愈發嚴格和詳細。在今年上半年掛牌的虹梅街道一幅商住辦地塊的出讓條件中，明確規定，若未能達成相關招商、運營要求，地塊的所有物業將被禁止銷售，這是以往所不多見的現象。上海鏈家市場研究部監控的資料顯示，今年以來經營性用地平均溢價率僅為2。9%，商辦類用地由於普遍有較為嚴格的自持條件、招商要求和業態規劃，因此溢價率極低。

值得注意的是，浦東新區北蔡Z000501單元（白楊路以東片區）地塊也同樣有著高自持的要求，該地塊出讓面積25。44萬平方米，成交總價137億元，兩項資料均為上半年全市各經營性用地之首。如此大體量的商辦文體地塊，其所有物業也同樣要求自持。高自持率，也是近年上海商辦類用地出讓的主要趨勢，尤其是位置較為優越的地塊。

此外在招商、業態方面，淮海中路街道地塊要求：商業業態以百貨、餐飲、休閒娛樂為主，辦公業態符合區產業規劃導向，重點發展總部經濟、現代服務業、金融服務業及大健康等產業。

根據上海鏈家市場研究部監控的資料顯示，今年上半年，上海共計成交經營性用地42幅，較去年同期增加13幅；成交面積為139萬平方米，較去年同期上漲14。99%。