恆大昆明多盤復工，讓等待一年的業主們終於看到一絲光亮

鳳凰網房產 作者蔣冬瓊 謝婉銀 付永正

“麻了，反正說什麼也沒用。”

2022年9月13日，昆明恆大陽光半島的一位業主婉拒了我們的電話。

過去一年，很多恆大業主、供應商、承建商甚至包括恆大員工都麻了，他們都沒想到，2021年7月廣發銀行的一次要求“提前兌付”，會引發恆大全面債務危機，進而改變了他們的生活。

業主從最初的抗爭到無力吐槽，但又期待奇蹟出現；供應商、承建商進退兩難，不敢躺平，但又被迫躺平；就連恆大昆明的前員工也說：

現在在恆大上班，真是太消耗內心，這裡簡直是一片苦海。

可能唯一沒有“麻”的是許家印，從去年8月至最近的9月12日，大家已經習慣在恆大官微上看見他在不同的橫幅下正襟危坐、春風滿面，以及聽他立下數不清的軍令狀，真是“下週回國賈躍亭，大幹特幹許家印”：

幹交樓，幹復工，幹恆馳。

恆大發過的誓/圖源虎嗅

承諾遠不及現實。與許家印的“熾熱”相比，人去樓空、愁雲慘霧、零敲碎打幾乎成為恆大各地售樓部和工地的標配景象，至少昆明如此。

鳳凰網房產近日走訪的昆明、嵩明、安寧8個恆大專案售樓部

直到最近恆大雲南官微頻繁釋出恆大雲南10盤復工復產訊息，加之考慮到昆明爛尾樓清零計劃的大背景，部分業主們心裡才有了一絲光亮。

近日，鳳凰網房產昆明站也選取了其中幾個比較典型的樓盤進行了深度調查，從走訪結果來看，除了更換總包的恆大珺睿和已確定多家承建商入駐的恆大國際健康城外，其他樓盤確實都有一定程度的復工。

但這並不能讓傷痛隱入塵煙，在失去的一年裡，恆大昆明的業主們及其他關聯方都經歷了什麼？

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2019年，恆大玖瓏灣銷售火爆，買房就跟買白菜似的。

老家宣威的劉先生，2006年便去到北京，上學、工作、成家，長居北京已16年。

雖人在外鄉，但劉先生一直關注著家鄉動態，尤其前些年昆明城市建設迅速，房地產市場蒸蒸日上，他覺得是時候可以回家鄉發展了。

2019年5月，他選擇在炙手可熱的滇池國際會展片區的恆大玖瓏灣買了一套房，單價13500元/㎡。他沒想到，搶房時有多火爆，交房時就有多悽慘。

買房之後，劉先生匆匆趕回北京工作，等待著2021年8月接房。

但在約定交房前一個月，恆大暴雷了。

劉先生開始隱隱有種不安的感覺。他一邊關注相關新聞，一邊查閱大量資料，調查瞭解恆大資金狀況、負債情況及業務、股權結構，結合國家宏觀政策分析恆大問題的嚴重性。

得出的結論是：

恆大完了。

一些時日後，玖瓏灣的工人開始撤場，劉先生得知訊息時工地已空無一人，專案陷入停工。

“我心裡就很慌，趕緊打電話給其他業主，建群、維權。”

停工後，玖瓏灣的業主一共進行了11次線下大規模維權，政府方面也組織多次會談，均沒有實質進展。線下行不通又轉到線上，信訪、投訴、郵寄信件等維權形式也持續進行了半年多，同樣沒有效果。

資料顯示，玖瓏灣停工地塊為A1、A3Ⅱ地塊，涉及5000多戶業主。

A1地塊包含三期、四期、五期共32棟高層，配套一所18班幼兒園，住宅大部分售罄，僅剩2棟沒賣。其中，三期建設進度最快，含14棟住宅，8棟由江蘇蘇中建工承建，6棟由重慶渝發承建。

專案停工後，官渡區政府也做了努力，協調總包單位與恆大方面透過以房抵款、抵資產的方式簽署復工協議。但據劉先生介紹，該方案談了半年一直停留在口頭和“撲朔迷離”的週報上，始終沒有公開落地。

2021年12月17日，A1地塊舉行復工儀式，施工不到1個月便遇上春節假期，2022年3月4日復工後進度十分緩慢，業主稱“虛假復工粉墨登場”。

恆大玖瓏灣A1地塊現場

A1地塊大部分住宅已售罄

A3Ⅱ地塊的9棟洋房已全部售罄，停工後則一直沒有進展。

劉先生介紹，虛假復工的原因在於恆大拖欠工程款、抵房方案未談妥的情況下，施工方計劃退場。政府方面試圖尋找新的承建單位和接盤方，於2022年4月組織了20多家施工方到專案盡調：

看完都搖搖頭走了。

無奈之下，劉先生想到了自救。他和其他業主重新梳理當時的情況：從大環境來看，全國經濟形勢不樂觀，房企大規模暴雷、停工潮蔓延，靠外部資金復工希望不大，等待時間長；從恆大自身來說，集團負債2萬億，玖瓏灣負債30億，無力拿出資金續建，完工度最高的三期尚有自救可能。

基於此判斷，劉先生等業主找官渡區住建局及恆大方面協商自救計劃，測算完工交房所需的資金量及建設時間。

除去2022年7月初交房的12、13、14#，三期剩餘樓棟計劃分兩批次自救。

第一批含9-11#、15#、17-20#，共1050戶，合同約定為精裝交付，按簡裝標準自救，需每家出25000元；此外，業主覺得“房子都沒了，要幼兒園有什麼用”，便協商把配套幼兒園賣了，大概能籌得2000萬，一共湊足4600多萬便可實現交房。

確定可行後，基本擬定了自救方案和操作流程，業主代表再挨家挨戶溝通協商，統計參與人數及反饋意見，結合眾多家庭的不同情況和實際訴求，細化其中的賠償、衝抵條款，最後形成大體相同、細節有異的四版方案。

最後8棟樓陸續有811戶業主參與自救，239戶未參與。

自救資金全部存放到昆明市住建局設立的監管賬戶，受官渡區住建局、明信公證處監管，專項用於專案收尾工程。

劉先生介紹，目前自救樓棟正進行最後的水電、裝修及園林綠化等工程，計劃今年11月底交付。

自救、精裝變簡裝等方案，在劉先生看來是“抓大放小”。

房子爛尾帶來的不僅是生活壓力，還有貶值、質量安全等多種風險，在恆大無力拿出資金復工的情況下，他們作為距交房最近的一批業主，是耗不起那麼久的，更應該變通思路，及時止損，先把房子拿到手。

但並非所有業主都這樣想，自救之路困難重重。

沒有任何爛尾經歷，也無從參考其他自救經驗，劉先生只能摸著石頭過河。

首先要解決的是信任問題。

劉先生自買房後就沒回過昆明，和其他業主一直是網友關係。

他面臨的第一重不信任，是身份問題。

“因為是線上溝通，大家一開始懷疑我的身份，我沒辦法只能把所有的資訊公開在群裡，包括身份證、購房合同、貸款合同等等，慢慢才打消了一些業主的疑慮。”

但仍有部分人堅信，劉先生等積極維權、衝在第一線的“業主”，要麼是恆大的人，要麼是其他的既得利益者。

第二重不信任，是動機問題。

“同為業主，沒有好處，沒有利益，為何就你這麼積極？”面對質問與懷疑，劉先生表示能夠理解，也不願計較，但這並不能阻止不信任的溝壑悄然擴大。

剛開始，業主代表缺乏經驗和說服力，在表述、溝通上難免容易引發誤解和摩擦，部分不理解的業主針鋒相對，甚至有人公開辱罵，網暴攻擊，說他們是“江湖騙子”。

也有人臆測，不為錢便為名——現在領著大家自救，以後便是一呼百應，有號召力和話語權了。

在劉先生看來，他們都是普通人，花一生積蓄買房，房子爛尾了不僅要強撐著精神上班，有點空閒還要忙維權、自救，每天工作十幾個小時是常態，經常深夜還在查資料、做筆記。

“壓力大的時候，我有5次想過放棄，有兩次都直接在群裡說了。”

2022年9月，昆明人的朋友圈開始流傳一份“昆明首批保交付紓困專案名單”，稱昆明獲得30億國開行首批紓困地產專案資金，17個專案進入名單，末尾備註“恆大有專項政策，已從名單剔除”。

業主群裡就有人自稱得到了內部訊息，跳出來發難：就是因為你們搞自救，恆大才會被踢出紓困名單。

網際網路時代的訊息轉瞬皆知，正在申請專項紓困基金的四、五期業主中，馬上有人將劉先生列為“頭號公敵”，控訴他的行為是把他們給“拉下水了”。如此一來恆大必將如法炮製，逼迫業主自救，降低交付標準。

劉先生聽到這些話不怒反笑，他已不想多做爭論。

現在，看著三期自救的工地有了實質進展，四、五期的業主也有越來越多人來向劉先生取經。

比動機和信任問題更現實的是：業主的想法和顧慮各種各樣，難以真正齊心協力。

就拿那兩百多戶未參與自救的來說，有的是經濟困難，拿不出錢；有的是還對恆大抱有幻想，也不著急入住，覺得國際會展中心邊的房子，怎麼會讓它爛尾，這不是丟昆明、丟中國的臉嗎？早晚是要交房的；也有的被稱為“白嫖黨”，持觀望態度，不參與也不反對，計劃坐享其成。

這一路支撐著劉先生的唯一動力和目的，只是拿到自己的房子。這件事他一個人辦不成，大家一起辦，成了不一定受表揚，不成則要面臨更加嚴重的指責。

他戲稱，這是一個“公益專案”。

2

這兩年，承建方、供應商、置業顧問也在給恆大“做公益”。

2022年9月6日中午，烈日當空，玖瓏灣工地大門虛掩著，偌大的工地空無一人，建築材料隨意堆放，門邊一隻黑山羊低著頭打盹。

不遠處傳來聲響，幾個工人正往貨車上裝建築板材。

詢問得知，這批材料在這邊已經用不到了，要拉到呈貢已被五礦信託接盤的恆大林溪郡專案去。

正在指揮裝貨的司機張大哥，今年30來歲，面板黝黑，操著一口純正的尋甸口音。問及玖瓏灣近況時，張大哥第一反應是：

你們是恆大的人？

他搖搖頭說，專案已停工好長時間，他之前一直是為專案運送建材、砂石料的供應商，至今還有20多萬的運費沒收到。

“以前拉貨，油費都是自己墊的，現在油價又貴，我們賺的都是辛苦錢。”

隨後走過來的江蘇建工某現場負責人解釋，“不是我們不給運費，是恆大不撥款，我們自己的員工從過年後就沒發過工資，以前一直是我們墊資建設，現在我們也墊不起了。”

工人們正在裝建築板塊準備拉去林溪郡

在恆大三個專案待過的置業顧問龍生，也曾躺著賺錢，輕鬆月入十幾萬，他從未想過有一天會成為恆大的債主。

“在恆大還有31萬的佣金，一分錢沒拿到。”

龍生2019年入行，剛開始在玖瓏灣，後面調到了恆大城，2021年5月又調到恆大珺睿。短短2年多的時間，見證了恆大的輝煌與至暗。

回憶起在恆大的日子，龍生依然語氣飛揚，像回憶一場夢。“賣恆大城的時候，根本不用去找客，都是客戶主動找我們，給錢就能搶到房。”

好日子是從2021年7月消失不見的。

龍生說，從那個月起就沒有拿到過工資，佣金更是從始至終一分未結。兩個月後，專案通知公司經營難以為繼，開始大規模裁員，龍生等一眾置業顧問只能尋找其他樓盤重新開始。

據他介紹，為拿回佣金，他們曾找恆大雲南公司討要工資，但一年過去，錢還是沒有著落。

龍生離開時所在的恆大珺睿是滇池路上位於南亞第一城旁的地鐵盤，定位高階大平層，2021年5月30日開盤，均價19000~24000元/㎡。據他介紹，當時營銷團隊有60人左右，平均每天能賣出四五套房子，佣金按3。5%計，下月結算。

目前恆大珺睿的專案圍擋上，“恆大”二字已被拆除。據前總包中興建工工作人員介紹，2022年9月初他們開始進入工地拆卸建築器材，運到龍泉古鎮專案。新的總包商陝西建工已向政府繳納保證金，將接手後續建設，預計10月份進場。

中興建工工作人員正在拆卸建材，準備退場

而相隔不遠的雲報華府二期，則在更早的時候由雲南建投和雲報傳媒地產公司共同完成後續建設，施工進度正常，預計明年完工。

3

恆大城2020年底開盤，以“主城最後的空中疊墅”為宣傳賣點，加上戶型面積較小，單價也不高，吸引了很多購房者，一天認籌的客戶超1000組。

它是恆大在滇池半島規劃的三大專案之一。

根據當年規劃，恆大在這裡將打造300多萬㎡的恆大滇池國際灣區，專案包括恆大雲璽、恆大玖瓏灣、恆大城，產品涵蓋高層、洋房、別墅，配套商業金街、影城、會所、國際學校等，一應俱全。

恆大城在2020年紅極一時

“買房跟搶大白菜一樣，鞋子踩飛了都搶不到。”

林先生當時是個連建築面積和實得面積都搞不清楚的小白，2021年1月，腦子一熱，給置業顧問交了2萬“小費”終於搶到一套，從看房到買房只花了一個星期時間，那時候還覺得自己很幸運。

他原本打算把這套房作為婚房，由於買房時首付不足，還貸了10萬首付款，湊夠了30萬首付。他以為，貸款放下來，房子一天一個樣，不用多久就能住上新房。

但在恆大專案接二連三停工後，林先生慌了。他開始惡補房地產知識，組織業主前前後後十幾次的維權，同樣沒有換得任何進展。

房子擱淺了，生活還在繼續。買房9個月後的國慶，林先生結婚了，和妻子揹負著房貸、首付貸，一個月加起來一萬三左右，還有租房子的1500元，日子過得捉襟見肘，不敢生孩子、不敢生病、擔心被裁員。

當時一房難求的昆明紅盤是如何走到這步的？

據林先生介紹，他們那一批買房的，房貸加起來有3億左右。恆大暴雷後，銀行接到銀保監會通知，停止給恆大發放房貸，進一步導致幾個承建方資金斷裂，工地停工。

此後，恆大城業主、恆大、相關部門也在積極想辦法籌集資金，復工復產，但是復工之路並不順利。

停貸潮席捲昆明的時候，恆大城業主也考慮透過強制停貸來倒逼銀行放款，銀行則回覆：考慮到實際情況，可暫緩還貸一年。

詳細瞭解後，林先生才知道，暫緩的這一年，利息不僅不會減少，還會增加，無形中還貸成本又增加了，停貸方案被擱置。

恆大城A1地塊三期正在進行內部裝修和道路綠化建設

節流無法實現，業主們又嘗試開源。

據瞭解，恆大城整體分為A1、A3兩個地塊。

A1地塊一、二期已經交付，三期15、16、17#原定於2022年8月31日交付，目前裝修公司和裝修材料已經進場。

A3地塊分為四期：一期住宅已交付，剩餘400個未售車位；二期目前還是未開發的空地；三期共6棟住宅，2021年10月舉行了復工儀式，後又停工；四期同樣有6棟住宅，目前每天有五六個工人在做水電，進度較為緩慢。

目前恆大城可處置的資產還有A3地塊的400個車位，A1和A3地塊的兩個幼兒園等。

林先生分析，A1地塊大部分住宅已經交付，幼兒園比較容易變賣，而A3地塊幼兒園旁都是工地，很難變現。400個車位要賣掉也不容易。恆大曾把A1地塊地下車位以一、兩萬的低價甩賣，現在A3地塊的車位要讓業主以七、八萬的價格購買，業主自然不願意，賣車位籌錢的方案也暫時無法推進。

還有個方案是抵房。林先生介紹，專案停工的時候，恆大欠承建方重慶建工的工程款多達3。6億，重慶建工有意與恆大協商以房抵款，完成後續建設。雙方就工抵房價格進行了多次協商，一直未果。

除了與建設方、業主之間的矛盾，恆大城兩個地塊的業主之間也有許多摩擦，用林先生的話說是：兩邊業主都有自己的小九九。

首先，兩個地塊的專案公司是同一個，業主因為專案公司賬戶上的幾百萬餘額一直爭論不休。

從工程進度上來看，A1地塊的進度更快一些，所以該地塊業主表示，公司賬上所剩的錢應該優先供A1地塊使用。

A3地塊業主並不同意，他們認為兩個地塊都是恆大的，錢也是共有的，不能犧牲A3地塊的利益來成全A1地塊，如果A1地塊業主執意如此，他們就要堵在工地門口：

大家一起躺平。

相關部門就此問題組織了兩邊業主和恆大進行會談，目前提出一個解決方案：把兩個地塊的賬戶分開，以後該花錢的時候就各用各的，互不牽扯。

其次，業主們對專案公司賬戶上錢的具體用途也存疑，“幾百萬說花就花了，我們都沒看到憑證，現在需要他們給個說法。”林先生說。

最近，政府一直在組織恆大、業主和施工方開會討論，每次一開就是幾個小時，林先生每次都參加。

“多瞭解一點，總是好的。這些問題就像一團亂麻，需要一個一個釐清。”

恆大雲璽全面復工，問題不大

就目前來看，三個專案中，恆大雲璽是目前最明朗的一個。

根據專案官方公告，恆大雲璽已實現五區、六區、十一區至十三區的全面復工，將於2022年9月30日分批次交付。

從現場情況來看，目前專案南區、北區都在正常施工。據現場石材班組負責人介紹，重慶建工已接手專案後續建設，並且可能參與專案後續銷售。

近期，恆大發布動態：7~8月銷售61。6億，在滇5盤迎戰“金九銀十”，購房款將直接打入政府監管的公證提存專戶，保障專案工程建設。

銷售名單中，恆大城、恆大雲璽赫然在列，近期都已推出部分現房產品。