文：園長
一個粉絲諮詢，很有意思，想拿出來探討一下。
有幾個點：
1、要不要買別墅？
2、山水合悅到底怎麼樣？？
首先說，我個人很喜歡別墅。這是我到一定階段之後的終極考慮。
別墅我家有，在杭州鄉下。
上下4層，一大家子人，互不干擾，有露臺，裝了一個搖椅，窩在裡面看書，有院子，後面扯兩把豆角，當天的青菜就有了著落。不管請多少親戚來吃飯，大大的房子，總不會擁擠。
我很喜歡這種感覺，所以，
每年寒暑假送孩子回去都會住一段時間。
在廣州沒有，沒別的原因，能自住的別墅太貴了。
有一個能一家人住的大房子，有能種花種菜乘涼的院子，是很多同學關於家庭完美終極的夢想。當這個夢想，與短期價值主義碰撞的時候，很多人困惑了。
以前，我也困惑，但是現在，想明白了。
別墅是一種終極生活狀態的追求，當人在青年原始階段積累的時候，慢生活的別墅（大多數在城郊）是不太能搭上年輕人的節奏，但當進入穩定期，長期主義，能自住的別墅，跟你的慾望匹配度會越來越契合。
所以，能不能買，看你處在的人生階段。人生初級階段，別墅不適合，如果你在人生的中程，別墅自住方便，那它可能能陪伴你到老，也能傳承。
前半生追求拼搏，不想折騰了，後半生尋求安定，沒什麼問題。
關於你說的價值對比，140的平層和600多方的別墅，怎麼選，關鍵看你的長線需求。平層能解決短期你們的安居需求，別墅能解決終極渴望，比如孩子長大後的更大空間，自己養老的自給自足等。
說回，山水合悅，這個盤怎麼樣。
這個樓盤我去過，非常有記憶點，第一，品質感很高，第二，價格便宜，第三，很讓人心動。
新塘是華南最大的常住別墅區，以早年碧桂園開發的土豪鳳凰城為代表，別墅不算少，但是，因為是常住，所以放盤並不多。早年，碧桂園香江開發的別墅，不管是聯排獨棟雙拼，都是打豪氣風。
山水合悅的亮相，就像土豪圈裡來了一位藝術家。
看圖。
花了近2億打造的售樓部。
以上，是園長拍下的會所，景觀和茶室。
原本是新塘本地開發商的一塊地，央企信達操盤代建後，今年再度推出市場。
1。14的容積率，
大師宋照青設計的嶺南園林風。
別墅總共666戶，建面約155平-200平，約600-900萬，實用率最高約300%，總價不高。
小區後面是森林公園，有環山的私家跑道，有稀缺景觀。
售樓部，非常美，不像售樓部，更像藝術館。
極強的文藝，品質和獨特感。
怎麼說呢，走進去，會覺得自己富足的本我之外，心靈意識覺醒，想找到自我，而售樓部的每個藝術細胞都能充盈你的超我……
說人話就是，社群和會所的打造相當用心，售樓部的氛圍感，安寧，藝術，靜謐，你覺得，這就是你想要的終極生活。
近2億的售樓部，是小區未來的業主配套會所。
在那一瞬間，你的感覺是，買房不僅僅是居住，你的努力，需要有配得上你的房子，還有相似認同感召的高階鄰居，配得上你服務，你買的是生活。
（沒去看過的，別槓，你看過的最貴的房子，或者是住過的超星級酒店，都能給人這樣的感覺，這就是品質感的衝擊力）
從產品的角度上，園長覺得，山水合悅相當不錯，你可以不買它，但是你不能否認他產品做的很好，另外，你也會記得帶給你的視覺衝擊和未來生活方式的憧憬。
附近也不拉胯。
價格不貴，約600多700萬，買3層，有天有地有花園，有地下空間，私家電梯井直到主人房。確實很讓人心動。
到底能不能買？
園長覺得，主要看能不能住。
不方便自住的別墅是絕對不能買的。
先看區位，山水合悅在黃埔科學城，雲埔產業園區以及增城經濟技術開發區的中間位。
雖然
在新塘，但是實際是緊挨著科學城，跟雲埔
地緣距離非常
親近。
距離大科學城直線距離約1公里，新塘TOD約5公里，距離廣州開發區約7公里，魚珠約12公里，金融城約17公里。
在新塘這邊，山水合悅緊鄰鳳凰城和翡翠綠洲，後面兩個樓盤，已經是非常成熟的東部別墅常住區。
隔壁的翡翠綠洲商業街已經非常成熟，能解決基本生活需求。
大的商業，開車10公里內，科學城有萬達，奧園，增城有合生匯，永旺夢樂城和萬達，是可以自住的。
山水合悅配建小學和幼兒園，區域3公里有合生育才、二中應元和斐特思公學（具體就讀要看教育局安排）。
那，什麼人會去買山水合悅呢？？？
把大地圖拉開，會發現，寧埔大道開通後，山水合悅和雲埔的距離，不到3公里，近到走路可以到。
所以，雲埔產業園區的工作使用者，是山水合悅的第一批使用者群體。
雲埔，算是科學城的明星產業園區。
不知道粉絲夫妻在哪裡上班，但是
之前大大來視察的視源科技，就在雲埔。
視源科技極其牛叉，A股上市，估值900億，BOSS直聘上，招聘職位2213位。
薪資待遇
至少都是月薪10K起，購買力非常強。
區域有一個龍頭企業在，上下游的產業發展也會逐漸形成鏈條，雲埔不是沒有基礎的，除了視源科技，還有香雪製藥，奧松電子等等等等。
雲埔未來也是科學城的穗港智造區，高精製造業的同學，並沒有網際網路金融那麼動盪，也不太愛折騰，紮根意識強，優選是區域旁邊能自住的房子。
再放大到大科學城，經過30年的培育，科學城的製造業已經發展到相當迅猛，群體的收入增長很快，黃埔近些年大漲的房價就是科學城實力的證明。
單雲埔的產業、收入和人口來看，園長覺得區域未來的需求會長線存在，此外，山水合悅10-15公里，還有增城經濟技術開發區，大科學城，新塘TOD的產業人口，這些人，多半也都是就近選擇，不太可能會買到別處。
而如果追求終極居住，別墅的選擇並不太多。
二手倒是有，但是第一產品陳舊，沒有新小區的會所和升級服務，第二，價格也不便宜。
中海譽城的二手別墅，掛牌價1200-2300萬，7套掛牌。
鳳凰城別墅，目前掛牌15套，總價500-1800萬不等。
山水合悅是最新的產品，總價低，約600-900萬，贈送接近300%，品質感極強，這些，相比起二手來說，也有很大優勢。
山水合悅最大也是最適合的群體，是雲埔，科學城，新塘TOD，以及增城技術開發區，對住房有終極需求，且對品質感要求比較高的同學（不想折騰，就想買套大一點的房子，住的舒服點，孩子長大也不會沒空間，第三代也可以兼顧）。
往外再擴一點，到開發區西區，魚珠，天河金融城，如果比較喜歡別墅，也會考慮的。
未來實施房產稅，家庭保有一套自住的大HOUSE，這是趨勢。
現在政府已經不批別墅用地，從長線角度上看，是稀缺的。
而從自住角度看，別墅能滿足20年以上的居住需求，現在小家，未來子女結婚後大家庭，孫子女小學教育讀書，從生活體驗、尺度感以及時間線上比較，比平層還是要強很多的。
山水合悅這個總價，能選擇的對標別墅極少，專案的貨量也並不大，附近的需求長線看也不少，未來會是生活別墅，你在科學城工作，又不想折騰了，想清楚自己的需求，是能買的。