大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！
毫無疑問，琶洲南TOD是現階段廣州最紅的網紅盤。
從赤沙TOD改成琶洲南TOD，再到品越華府，這個盤變個名字都能上一波各大廣州房產自媒體的頭條。
名字改了，逼格高了，價格也如吹氣球一般猛漲，從去年的8-10萬/㎡，吹到到了如今的10-14萬㎡。
這這這，要不還是把名字改回來吧？
群裡也有不少粉絲在質疑，保利天珺去年還在賣8萬+/㎡呢，品越華府何德何能賣到14萬/㎡？
為此，我專門跑了一趟。
01
品越華府的底氣，兩個字。
琶洲。
琶洲是海珠甚至是廣州的價值高地，
在產業方面，那是如日中天，
未來能不能超越珠江新城成為第一還不好說，但現在來講，絕對是衝擊狀元的頭號種子選手。
價值，早就是一張明牌。
品越華府距離西區電商總部有多近呢？
僅一湧之隔。
站在工地旁邊往對面看，你能直接看到小米、阿里、赫基等總部大樓。
俗話說，近水樓臺先得月，未來這裡的價值有多高，大夥們自行想象一下吧。
更關鍵的一點，琶洲整個區域的住宅用地十分稀缺。
5年來，琶洲的新房市場也就出了豪宅保利天珺這一個專案。
至於二手市場，標杆二手盤保利天悅掛牌價已經15萬+/㎡，
部分房源甚至直逼20萬/㎡。
周邊其他好一點的二手住宅，參考價也要6-8萬+/㎡。
最缺貨的琶洲西區，除了會展路兩岸最新的兩期，
其他小區樓齡都在20年以上，
幾乎沒有能拿得出手的二手房。
在一個產業牛逼轟轟，缺住宅如沙漠缺水的琶洲西區旁，品越華府的地段，佔據天時地利，說是天選之子不過分吧。
02
專案的另外一個賣點是大。
佔地近21。2萬㎡，要比中心區的其他專案，大了幾十倍！
這樣大的小區，在中心區實在是太少了。
舉幾個例子對比下，匯景臺佔地6。5萬㎡，合景臻溋名鑄佔地3。09萬㎡，保利天珺佔地約3。7萬㎡，同樣是海珠的保利天斯地塊就更小了，佔地才1。7萬㎡。
地塊大有兩個好處。
其一，
有足夠的地方建花園、建商業、建學校，能自給自足，
自住舒適度要比那些小到不行的地塊好得多得多。
至少不會像保利天珺那樣，除了四棟樓，啥也沒有，出了大堂的門就是村，小孩下樓玩耍、遛狗的地都沒巴掌大。
其二，
作為大型的TOD專案城市綜合體，265米的地標打造完成，再借助一點琶洲西區的外溢福利，引進點高大上的產業，未來專案本身就能成為一隻拉高板塊逼格的手。
03
差一點點，品越華府就接近完美。
可惜就可惜在，專案的戶型配不上它的極品地段。
看目前流傳出來的戶型設計，最小戶型都125㎡起，專案毫無疑問是打算做豪宅的。
圖源：廣州房產
作為全廣州受關注的專案，又有著琶洲CBD頂豪人設，那肯定不能是啥中規中矩的大路貨吧？
但是吧，豪宅的基操，它都沒有，其他別出心裁的設計，暫時也看不見。
例如豪宅圈流行的玻璃環幕、270度的陽臺和普通大戶型都有的大橫廳，專案統統沒包括。
好不容易逮著一個南北通透雙陽臺的，好傢伙，3個廁所2個暗衛。
喂，這可是廣東啊，不通風是想把廁所悶到發黴嗎？而且你可是豪宅！
除了戶型缺陷，品越華府還有兩點不足：
專案北面、東面分別靠著會展大道和華南快速，一二期之間還有一條隧道，
噪音問題不能完全避免。
而且周邊環境也不咋地，黃埔湧的水看起來很渾濁。
周圍基本是待舊改的房子，
城
市介面翻新勢必要較長時間，
尤其是赤沙村，在現場看一點拆的動靜都無。
04
專案預計會在今年五一前後開盤，首推1、8、9棟，涵蓋建面約140、210、260、310㎡的戶型單位。
前面也說了，品越華府生來高調，價格也不是一般高，吹風價已經高至10-14萬/㎡，也就是說，一期的入門門檻，要1400萬起步。
那麼，問題來了，
這個價格，到底要不要衝呢？
我的建議是，12萬以內豐儉由人，如果以上，則可再對比珠江新城的二手以及琶洲的保利天悅。
畢竟這個專案，
無論是投資屬性還是自住屬性非常強，
價格合適閉眼入都沒問題。
最關鍵的是，周邊的對手都弱到沒得打。
二手，不是像保利天悅那麼貴，就是樓齡20年，改善都瞧不上，更別說豪宅圈層的人了。
新房呢，天斯地塊和保利天珺小小一塊，前者入市時間未定，後者首開10秒售罄，剩下貨量也就兩百套左右。
至於隔壁還在徵收的那塊巨無霸，後期入場，顯然會提高琶洲的供應量。
但問題是，
隨著琶洲的產業發展越來越成熟，需求只多不少，價格更不會便宜。
如果真的是想買入琶洲的話，還是現在就備好錢吧朋友們。
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