去年以來，二手房價格過熱成為普遍現象。深圳房價快速增長，二手房成交不斷創新高。上海樓市也在去年下半年開始逐步走熱，在今年年初達到火熱高點。
面對過熱的二手房市場行情，今年全國多個城市相繼出臺新政，加碼樓市調控。上海樓市新政，也從多方面對市場投機、過熱現象進行管控，給樓市帶來了新的變化。
那麼
上海樓市從年初到現在，經歷了哪些變化
，又呈現出什麼特點呢
？
1個月內多次調控，密集出臺政策
7
月
9
日，上海釋出二手房調控新政，二手房掛牌，增加房源真實價格核驗制度，核驗不透過，不能掛牌。
7
月
14
日，上海市房地產交易中心又釋出通知，明確自
7
月
19
日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格資訊的核驗。
新政出臺後，房屋對外掛牌價需透過政府核驗後才可掛出
。沒有透過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產資訊服務平臺企業不得對外發布該房源資訊。
不到兩個星期，上海政策再度升級，
7
月
23
日贈與限購升級，
7
月
24
日房貸利率上漲，
首套房房貸利率由此前的
4。65%
上浮至
5%
，二套房由
5。25%
上浮至
5。7%
。
進入
8
月份，上海樓市政策調控並未停止，
8
月
6
日宣佈實施“三價就低”審批貸款額度。
申請貸款金額，將參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價三者孰低作為貸款申請房價標準。
有專家表示，
這次的
三價合一，針對的是二手房交易中的一些炒作行為。結合上海此前的二手房價核驗制度，將對二手房市場產生較大影響，可有助於抑制二手房價格過快上漲，防止資金違規流向房地產，並提高稅賦公平性。
二手房成交量減少近50%，區域價格下跌
在上海打出的一系列政策
“組合拳”後，上海二手房市場買賣雙方持觀望姿態，呈現明顯降溫的狀態。
據瞭解，上海二手房核驗價政策出臺，二手房掛牌量就開始驟降，原先
7
月份三萬多套房源，減少到
8
月份的一萬多套。供給減少之後，成交也在減少。
資料顯示，上海二手房
成交量方面，今年一月份二手房成交量達到近年來新高，單月成交高達
4。5
萬套。而
7
月份最新資料顯示，外環內二手房成交量環比下降
17%
，上海全市二手房成交僅不到
2。5
萬套，較年初減少近
50%
。
此外，
有
中介人員表示，去年市場火爆時，房東跳價情況時有發生，而今年，隨著樓市降溫，買賣雙方多處於觀望狀態，市場也由賣方市場逐漸轉變為買方市場，從房東跳價轉變為買方可以有還價空間。
還有有中介表示，自今年下半年起，外出帶看頻率明顯降低，客戶和業主的心態發生變化。中介機構
7
月份的帶看量環比下降
16%
，延續了
6
月的下降走勢，
7
月的二手房成交量也創下了今年
3
月份以來的最低，環比更首次出現下跌，成交水平恢復到去年
4
月份的水平，掛牌價格環比下降
8%
，且越靠近市中心，下降得越顯著。
例如，去年上海二手房成交均價一直呈現逐月微漲態勢的上海火車站附近板塊，今年一月份達到高點，超過
4。5
萬元每平米。而今年，成交均價回落至
4
萬元以下，降價幅度在
5%-10%
之間。
放貸週期延長，成交量會進一步下降？
隨著各項組合新政的公佈，
客戶
在
變少，付款條件好的客戶更是難找
。
有業內人士分析表示，
今年後半段可能會越來越難
，
再往後不要說付款條件好的客戶，就連有沒有正常客戶也變的越來越麻煩
。
上海購房者王小姐表示，之前
3
月份的時候在大寧那邊買了一套房子，到現在貸款也沒有放出來，批貸已經批過了
4
個多月。
有中介表示，自今年年初以來，上海地區的放貸速度均出現明顯拉長，時間增加三倍甚至更多。
這半年貸款週期
從
1
個月變成
2-3
個月，又變成
4-6
個月，現在保守估計是
6-8
個月，甚至更長，
有的
誇張到
1
年
。
這個週期，在以置換客戶為主的上海二手市場，會被放大
2
倍
。有業內人士分析表示，現在置換一套房子，兩方放貸審批就要一年左右，加上看房選房的時間，需要花費的時間和精力比過去多幾倍
在多方因素影響下，成交量開始下滑的上海，隨著購房者觀望情緒增長，或許二手房成交將面臨進一步放緩的趨勢。