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物業大講堂

在財務管理的原則中有個重要的原則——效益與風險均衡原則。

財務管理的重要職責之一就是管控風險。

企業往往是透過財務管理系統進行風險管控。這恰恰是很多中小型企業，特別是物業管理企業薄弱的地方。大多數物業管理企業因為沒有經歷過真正的風險，所以往往容易忽略風險。

財務管理對於企業的風險控制主要包括兩方面：

一方面是外部風險控制，另一方面是內部風險控制。

物業管理業務雖然看似比較簡單，其實外部風險非常多，只是並非所有企業會遇到這種風險，所以往往容易忽略，由於缺乏足夠的預見性和準備，導致一旦遇到風險時企業往往防範能力非常差。

2008年，四川新一康醫藥有限責任公司，其法人代表、總經理張某利用公司取得的經營藥品資質和增值稅一般納稅人資格，讓財務負責人決定，由會計、出納採用做假賬的方式將賬做平，以“管理費”名義按照開票金額的4%至8%收取開票費，以該公司名義，在無真實交易情況下，先後向8家公司開具增值稅發票164份，價稅合計逾3000萬元。被法院判處罰金500萬元，法人代表被判無期徒刑，其他相關人員等分別被判處緩刑至有期徒刑十三年不等。

這是典型的虛開增值稅發票判處案例。

無論是虛開發票的一方，還是接收虛開發票的一方，

都可能被追究刑事責任。

上述案例因為涉及金額比較大判處較重。但事實上，隨著現在稅收政策日益規範，相應的判罰也越來越嚴厲。近年，鄭州也有相似的案例，其中涉及金額僅幾十萬，除罰款以外，

法人代表和財務也全部被追究刑事責任。

關於增值稅的涉稅風險還是比較大的。

物業管理企業對於這類案例也必須引起足夠的警示和注意。

除了涉稅風險，

物業管理業務自身也存在風險。

2017年7月13日，中山雅居樂物業因阻撓法院執行公務，被罰10萬元。而且這並非個案，萬科物業也曾涉及類似的事件。這些對於企業而言都是風險。包括2017年引起廣泛關注的杭州“保姆縱火案”，當時也引起了公眾對於綠城物業的消防設施是否符合標準的質疑。一旦物業公司在這類事件中需要擔責，那麼，這對物業公司的影響將是巨大的。物業公司不僅需要面臨鉅額賠償，企業的品牌甚至發展也將受到非常大的影響。這起事件也暴露出了綠城物業的管控中存在風險。行業企業必須意識到，物業公司的業務管理中是存在風險的，不曾發生不代表就不存在風險，企業如果不做好風險管控工作，那麼一旦發生風險就可能是企業無法承受的。有可能一起風險事件，就會導致一家物業公司、甚至一個地產公司面臨結束。

除了外部風險外。

企業的財務管控更多要關注的是企業內部風險。

物業企業對內部風險的控制主要著眼於兩點：制度和流程。

透過規範的管理制度和流程來規避風險、減少風險的產生。

某公司的業務人員周某向公司財務小趙提出預支60萬訂貨，小趙表示需要總經理簽字，周某說總經理口頭同意，並在小趙面前打電話給總經理請示，但是電話沒有打通。小趙表示向總經理請示後再支付。周某便說這筆錢是要拿去訂貨的，如果由於小趙不付款而導致沒訂到貨，那麼責任必須由小趙負責。小趙對此很為難。

這是企業財務工作中經常遇到的情況。如果周某對這筆款項支付並不是從公司角度考慮的，小趙如果預支款項就會存在資金風險。但如果小趙堅持得到總經理授權才支付，沒有得到授權就拒不支付，看起來，風險的確得到了控制。但是，如果周某確實是出於業務要求急需支付，財務負責人拒絕支付就可能給公司帶來損失。

財務負責人該怎樣做？

首先，

作為財務負責人，需要判斷業務自身的合理性、規範性和合規性。

如果這筆業務有問題，即使審批人董事長或總經理已籤批，財務負責人都要果斷提出質疑。在沒有授權手續的情況下，更是堅決說不。如果是財務負責人判斷這筆業務是應該發生，且是當下急需且應該支付的，在聯絡不上審批人的情況下，也不能夠擅自支付。因為審批人很可能掌握著財務負責人所不知道的資訊，或者審批人認為不該支付，這種情況下，如果財務人員擅自支付就可能面臨風險。這種風險也是企業的風險。但是，如果事件緊急，關乎重大事件或者給公司帶來巨大影響的時候，關係到企業的生死存亡，這種情況下就需要企業管理層集體討論、集體決策，同時，也由企業管理層集體承擔相應的風險。通常企業的制度和流程可能控制80%的風險，還有20%是需要管理層來擔當的。當然，上述假設都是基於透過企業制度和流程不能解決問題的情況下，財務人員需要在收益和風險之間平衡對風險進行決策。

物業公司的內部風險還來自物業管理專案。

很多矛盾是集中在專案的財務和出納崗位

，大部分公司會從制度和流程方面要求專案的財務人員受公司垂直管理，以減少風險。但假設專案經理與專案的財務人員存在舞弊行為，那麼就會存在風險。就需要企業有更系統的管理手段進行防範。內部審計就是企業防範此類風險的重要手段。

目前，大部分中小物業企業都沒有開展內審的工作。因為中小物業企業都比較看重業務管理，往往忽略內部審計。

內審與外審的側重點不同，內審並不是審計業務的經濟性與合理性，內審主要是審計內部的合規性與合法性

，比如：制度是否得以執行、流程是否有效，專案是否存在管理漏洞和缺陷等等。

內部審計的目的就是確保制度和流程是落實到位。

物業管理行業內部審計控制的重點有幾個方面：一是資金

，即資金的收與支，收入有沒有漏收，支出是否按規定支出。

二是採購

，包括物資和供應商的選擇。這些是企業內部審計控制的重點。筆者在為多家物業企業進行內審時，發現既有規範性的問題，也有合規性的問題，但更多是每次審計都與舞弊有關，比如：私自減免物業費；私自截流臨時收入等等，透過內部審計都會發現收入流失的情況。由於制度和流程不夠嚴密，很多問題就不能夠被及時發現。這些問題都能夠透過審計及時發現。

很多中小型物業企業都沒有專門的審計機構或人員，很多行業的審計人員都是從事會計工作或財務工作，也很難抽出力量進行專門的審計，因為審計需要投入精力和時間。對於中小型物業企業，還可以透過聘請第三方進行財務審計，不僅能夠減少企業財務人員的工作壓力，由於第三方是獨立性的審計機構，還能夠擺脫企業內部財務人員審計的侷限性，能夠從專業的角度公正、客觀的發現問題。

透過第三方機構對於企業開展內部財務審計，能夠加強對於企業制度和流程的實施控制，使企業內控真正落實到位，避免企業管理制度和流程成為一紙虛文。

奈斯管理.鍾冶工作室