本月，英國人胡潤髮布了他的第23次胡潤百富榜，並附送給吃瓜群眾一條圍觀線索：
“23年來，房地產行業第一次，沒有企業家進入前十。”
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事實上，不用胡潤提醒，由於本年度房地產行業集體水逆，開發商屁股下那虎皮交椅的排位變化，早就被各路看官鎖定追蹤。
如果只看今年榜單，房地產陣營的位置還算得上顯赫——中國富人TOP100中有14位地產大佬，陣容厚度在各行業中坐三望二。但全國人民都知道，房地產曾經是專門誕生首富的行業。當年，王老闆、許老闆那江湖地位就是光明頂上的張教主。如今，最富的地產老闆是排名第11的楊惠妍，她在很多江湖百曉生的名冊中，估計比峨嵋掌門滅絕的咖位高不了多少。而許老闆身價一年間從2350億縮水到730億，排名第70。
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地產軍團排名的整體下滑，讓看空樓市的人找到了新證據：“房地產已經不行了！Jack。馬曾經曰過的“房價如蔥之日”就要來臨了。”
房地產行業當下很難——這個隔壁老王家吃齋唸佛的老嬢兒都曉得。
講道理，當一個人捆得緊綁綁，皮鞭蠟燭一通調教，會精神萎頓還是神采奕奕？這不是廢話嘛！
畢竟，
開發商自己都說了，這兩年房地產企業手拿的劇本叫《活下去》，而不是《五十度灰》。
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這兩年，由於“對經濟的貢獻已經由正轉負”，房地產行業成了萬夫所指，
特別是房價，成了各種社會問題和經濟問題的“背鍋俠”。
譬如：
“
為啥餐飲小店開不動了？因為房租太貴了！為啥房租貴？因為房價太高了？所以，高房價阻礙了自主創業。
為啥隔壁老王的兒子還不生兒子？因為他結不了婚！為啥結不了婚？因為他買不起房！那老張的兒子有房子為啥還是不生娃？因為房子太貴了，工資都交按揭，生活壓力大，沒有心情造人！所以，高房價是低生育率的罪魁禍首。
”
金庸在《笑傲江湖》中曾描寫：東方不敗被擒後，群眾紛紛揭發他的罪行，一開始是長老發話說東方教主剛愎自用，不聽麾下勸諫。這場景，相當於最貴經濟學家任首席前幾天自證清白，說他力諫許BOSS不要搞多元化，但老闆批評他書生意氣沒有格局。到後來，無數教眾跳出來說東方不敗好色，親眼見到他糟蹋了無數良家女子，卻不知道東方教主早已引刀自宮了。這場景，就像我們說“高房價導致低生育率”一樣，反正高房價和低生育率都是事實。
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這兩年來，“因為房價太高，所以不想生娃”已經取代了“因為中國女性工作效率高，所以沒時間生娃”，成為低生育率的主流原因。高房價，成了傳說中最有效的“避孕藥”。
然而，一則新鮮出爐的各城市生育率排行榜，讓高房價導致低生育率的說法被打了一把腫臉。這份榜單中，我國生育率最高的城市，居然是深圳，是這座房價最高的城市！你可以看到，
除了深圳，生育率排名前三的另外兩座城市中，廣州和廈門，都是我們印象中的高房價城市。
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可見，“高房價導致年輕人沒興趣生”，和某專家的著名言論：“高房價更能激勵年輕人奮鬥”一樣，都不靠譜。
它們看似有理有據，令人信服，實則毫無根據地把兩者之間的聯絡無限放大，博人眼球。這個就像是有人讀水滸，得出的結論是：武大郎的死是武松的鍋。因為武二郎拒絕了潘金蓮的撩騷，才導致潘金蓮去找了西門大官人朝雲暮雨，合謀殺親夫。如果武松從了金蓮，施耐庵老師的水滸傳估計都得改寫成新版金瓶梅了。
從這份榜單還可以看見——深圳廣州這些高房價城市生育率高。但上海、北京等高房價城市生育率就很低；貴陽、銀川等房價相對低的城市，生育率也高，但哈爾濱生育率卻在榜單中墊底。
看到這裡，我們能得出唯一結論是：
房價和生育率之間的關係，就是沒有啥關係。阻礙三孩政策推行這口鍋，房價這個“武二郎”是可以不背的。
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你希望房價上漲還是下跌？這個問題，同一個在網路和現實中可能都有兩種不同的答案。
目前在網路上，幾乎沒有人希望房價漲。偶爾有人說：“嗯，我覺得房價會漲……”就會被視為開發商的“狗腿子”、樓市的“托兒”，引來口誅筆伐。
但在現實中，我隨機問了身邊數十個人，有房的人無一例外都不希望房價跌。而無房的人想法是：“希望房價先跌會兒，等我買了房後再漲。”
總體來說，中國人民還是很善良、很顧大局的，即便是有房人都大多希望房價能溫和地行走，不要大起大落。畢竟中國家庭的7成身家都放在房子上，如果房價暴跌，對很多家庭來說意味著財富縮水，半生努力前功盡棄。房價暴漲則意味要遭遇政策打壓，刺破財富泡沫。
迴歸正常就好了——這是普通人對房價的願望。
那麼，
按我國房地產行業開發模式和價值邏輯，房子的價值其實應該呈上升曲線的。
近30年來，房地產都是推動城市化的先遣隊。政府要發展一個新區，就需要加大投入，在土地上配置城市要素，招商引資築巢引鳳。但是，很多城市配套都是巨資投入，短期來看必虧無疑。像地鐵，光靠賣車票顯然是無法短期收回投資的。像奧運會的基礎設施和場館建設，短期賬面上基本上都會虧損。但長期來看，這些巨資投入都會附著於土地和土地上生長出的房子上，成為城市發展的紅利。
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以此而論，房價是之前三十年，我國城市發展紅利的主要分配方式。這也不難理解，為什麼中國人的主要財富都在房子上。從這個角度看，只要城市經濟還在發展，都市圈建設還在進行，即使不考慮炒房、投資等因素，房價穩定上漲也是符合邏輯。
而問題在於——在透過房價分配發展紅利的過程中。大城市的原住民成了最大的受益群體，在房價上漲到比較高之後才進入的無房新市民，則無法享受之前的紅利分配。
此外，早期地方政府要開發新區招商引資，一般都會在最開始以低地價出讓土地，因此一些新區最早的拆遷戶得到的補償也不會高。
從這個角度看，有房者和無房者對房價有相悖看法。實際上，是不同利益群體關於社會財富分配方式的矛盾。如今，我國正在為經濟發展換錨，種種跡象表明，房地產一系列調控之下，
透過房價來進行發展紅利分配的方式正在成為歷史。
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那麼，未來房價會走出什麼樣的曲線呢？
目前，“兩個維護”出臺、15個以上的城市釋出限價令、貸款利率調低、金融機構對房企業融資基本恢復正常……一系列政策讓樓市在冰河期暖意頻現。可以看出，穩地價、穩房價、穩預期的三穩原則並無改變，整個行業最困難的時期即將熬過去。但同時，在經濟換錨的時代，相信開發商們也不會再做房地產重回巔峰的夢了。特別是目前，許多企業債臺高築、資金鍊暴雷的事件不斷髮生、房企大規模裁員的訊息甚囂塵上，整個行業正面臨一場大洗牌。一般來說，面對市場困境，企業有兩種自救方式。
第一是降價，以空間換時間。第二是收縮規模，減少產量，主動調節供求關係。
先看降價，註定只能是開發商的權宜之計。由於各城市本身都有限價政策存在，降價空間本就狹小。有開發商和專家都認為，降價到20-30%，很多企業將可能消失。所以，降價求生其實對開發商來說，是飲鴆止渴。而從當下市場的反應看，第二批集中供地開發商們集體觀望、很多企業開始出售專案或股權、眾多公司大規模裁員、區域公司的管理更加扁平化……
可以看出，開發商這次紛紛選擇的是收縮戰線、放棄區域性，斷腕求生總比全體陣亡要明智得多。
因此，大膽估計，此後半年時間將是樓市降價促銷攻勢爆發的黃金上車時期。
等到明年開發商熬過資金壓力，市場供需關係也會得到改善。那時候，穩住陣腳的樓市，就不會那麼亡命地吆喝了。