有有有,且不少!
不要以為3環內的房子就都值錢,值錢的都是帶好學區的房子。
很多人以為北京三環裡的房子都是核心資產,這個說法並不對,北京房產價值不能單純從幾環或者位置來衡量。
比如3環裡的潘家園跟4環外的望京,無論是產業區域的房價根本不在一個級別。
又比如三里屯不僅在三環裡,而且整個區位非常繁華核心,但周邊房子就是不增值。
所以那些八幾年以前不帶有好學區的房子,能不買就別買,增值還真的跑不過人家5環外的次新。
一、不帶學區的老破小增值不行
不信?給你舉個例子。
3環裡的
華威西里 vs
5環外的
公園悅府
以4年時間為限(2018年6月至今),來對比它們的房價漲幅和投資回報率。
2個小區的投資回報
從表格中看到,5環外郊區地鐵盤「
公園悅府
」4年漲幅在20%,目前的均價更是高於3環裡的「
華威西里
」。
(注:名校學區另一個維度的價值影響因素,此次對比需要排除,因此沒有選擇東城和西城的小區。)
橫向對比來看,5環外的郊區地鐵(次)新盤的漲幅,整體優於市中心老破小。
二、老破小因為房齡過大而打了折扣
房齡太老,房貸很難貸足,不管是貸款成數,還是貸款年限。大多數人在買房時,除了考慮房子的單價及總價以外,
更重要的是首期款能不能湊齊,月供能不能負擔。
那麼假如房子的房齡太老,貸款年限就會越短,那麼你每個月的月供就會更高。
PS:這裡需要安利一些房齡貸款方面的小知識:
1、房屋的年齡如何認定
(1)檢視不動產權證書中的房屋登記表記載的日期,以該日期確定房屋年齡
2)檢視房屋評估報告,以評估報告認定的建成年代,計算房屋的年齡
(3)到不動產登記主管部門查詢檔案,以檔案認定的建成年代,計算房屋的年齡。
以上3種方法中,第1種、第3種方法認定的房屋年齡最有說服力,也容易被其他各方接受。其中第3種比第1種更權威。
2、貸款年限
商業貸款
:一般都是30年以內的房齡,最長貸款年限計算公式:貸款年限+房齡<50(各銀行有差異)
公積金
:磚混結構(混合結構):47-房齡、鋼混結構:57-房齡;
組合貸貸款的年限同公積金,根據銀行的不同也會稍有差異。
三、北京哪裡的老破小慎重買入?
東西城就不說了,因為東西城的學區基本不錯,重點說說朝陽、部分海淀以及南邊3環裡,3-4環慎重買入的老破小集中區域吧。
朝陽
:潘家園、勁松、三里屯、團結湖、惠新西街;
豐臺
:蒲黃榆、六里橋;
海淀
:健翔橋
四、北京哪裡的房子是北京核心資產中的戰鬥機?
真正算北京核心資產且能增值的房子只有兩類。
一類是有好學區,
另一類是高等級產業能覆蓋的高品質住宅。
但一切的大前提是,他們必須有正常的流通性。所以我一直覺得,通州即使再好,他的房子,也不算絕對優質資產,至少目前來說不是,因為就通州的限購政策就已經卡掉了很大一部分人。
而目前除了top的學區以為,我覺得目前能同時滿足好學區,且高等級產業覆蓋且高品質區域,費望京莫屬了。
這裡別跟我槓朝陽的學校,跟東西海肯定沒法比,但是望京的學校在朝陽算是比較拔尖的了。
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以上4個點就是我對於沒有好學區老破小的一些看法,
以上結論只基於大部分,不代表個例,
當然假如你堅持出門步行10分鐘即可到三里屯,窗邊一看就是“大褲衩”這樣的硬性買房要求,那以上的4點就當我沒說吧。