6月21日，上海松江官宣將會新建華師大二附中松江校區，並於2022年開始招生。但隨後華二選址的訊息卻一直沒有等來，大家也眾說紛紜，九亭、泗涇、松江新城、佘山，究竟會花落誰家？
就在近日，松江區公佈了《洞涇鎮國土空間總體規劃（2020-2035）》草案，在近期重點基建專項規劃中，圈出了兩幅公辦九年制教育用地，位於洞涇鎮古樓公路江川路路口，地塊處於洞涇的北部區域，靠近泗涇板塊。雖然網上紛紛傳聞這裡是華二九年一貫制松江校區的選址地，
但這只是大家的猜測，具體情況仍需靜待官宣。
洞涇鎮國土空間總體規劃（2020-2035）》草案
除了在教育資源上發力，十四五期間洞涇還有更多利好訊息，軌交12號線西延伸今年開工建設、G60人工智慧創新區等利好規劃或給板塊帶來更多發展契機。今天小編就來聊一聊大家比較陌生的洞涇板塊。
洞涇板塊配套奇缺，12號線延伸帶來機遇！
洞涇板塊在松江區內的存在感一直不太強，從版圖上來看，洞涇被泗涇、佘山和松江新城所包圍。整個板塊僅有靠近嘉松南路沿線貼近軌交，其餘絕大多數的區域是遠離軌交9號線的。
而且遺憾的是，在上海重點推進五個新城的發展建設規劃中，
洞涇板塊並未劃入松江新城的範圍
，因此享受不到新城的發展紅利和落戶政策。
不僅在政策上沒有佔到便宜，洞涇此前一直不被看好還另有原因，由於板塊內遍佈了各大工廠，城市街景也透露出一幅濃厚的城鄉結合部畫風，城市介面較差。
圖源街景
另外，板塊內的各類配套奇缺，雖然板塊內分佈了一些小型的商業廣場，但是顯然不能滿足區域內居民的日常所需，居住在這裡的居民生活購物還需依賴松江新城或者泗涇的大型商業配套，購物出行少則2-3公里，多則5-6公里。這一系列的不利因素，讓洞涇給大家留下了並不太好的第一印象。
不過這樣的局面在未來即將被打破，近期松江管理層公佈了一連串針對洞涇的利好訊息，洞涇或將迎來屬於自己的高光時刻。
首當其衝的重大利好訊息，就是軌交12號線西延伸工程將在今年開工建設。松江人民盼星星盼月亮，終於等來了12號線延伸，要知道松江此前僅有9號線一條軌交，早高峰市區通勤相當擁擠。
當然軌交12號線的意義不僅僅在於緩解區內的出行難題，更重要的是為了形成新的經濟增長極。一方面，軌交覆蓋區域的房價相比沒有軌交區域有更高的溢價空間。另一方面，軌交能帶動配套和產業的提升。
從走線上來看，12號線西延伸段將起始於七莘路，沿莘松路—莘磚公路走向，全程連通新橋、G60科創走廊，並與9號線在洞涇站匯合。線路將貫穿整個洞涇板塊，並開設3個站點，對於洞涇板塊來說受益是相當大的。
除了交通上的利好，產業也是區域經濟發展的重要推動器。在7月6日公佈的”洞涇鎮國土空間總體規劃2020-2035”中，提到了未來洞涇將依託G60科創走廊的發展優勢，打造人工智慧創新區。從地理位置來看，該區域正位於G60科創走廊的起點位置，未來或直面G60發展紅利。
另外從本次規劃圖中看到，整個板塊在保留製造產業區和農業區的同時，還劃分出了鎮西和鎮東兩大居住區。也就是說，未來洞涇的居住用地供應或主要集中在這兩個區域內。目前來看，洞涇板塊內依然還有大片的空地資源。
可以預見未來的洞涇在交通和產業的雙輪驅動下，會帶來更多產業的聚集和優質人口的匯入，再加上優質9年一貫制學校的引入，未來這裡的發展潛力還是很大的。
新房市場橫盤多年，房價仍處於低位！
雖然未來的規劃很美好，但由於前期板塊發展緩慢，對樓市影響較大，導致洞涇房價始終處於低位。
從近1年洞涇二手房價格來看，房價基本處於停滯狀態，甚至在去年下半年上海樓市逐漸升溫的情況下，洞涇的二手房價還一度出現了回落，今年開年後才逐步迴歸正常水平。
洞涇近一年二手房價走勢圖
二手房源也主要集中在瀋海高速以西的區域，這裡聚集了不少2010年後的商品住房。例如中海悅府、法蘭西世家、長泰西郊別墅，掛牌均價也在4-5萬/平。值得一提的是，光明雲廬和尚雲裡兩大新盤也在同區域。
再說回新房，洞涇板塊近幾年新房供應量並不多，從2018年至今僅有3盤入市，其中兩盤各加推2次。整體的供應量相比松江其他板塊只能算是小巫見大巫。
近年洞涇板塊新房開盤情況
在供應量少的前提下，成交表現也不算理想，無論是海倫堡蘭園還是光明雲廬，開盤成交表現都不到5成。不過考慮到海倫堡蘭園主力面積為180-240平的大平層產品，剛入市時的價格也不便宜，去化不理想還算合理。
海倫堡蘭園
不過主打小戶型的光明雲廬（89平8層洋房，約115-135平疊加），在住宅均價更低的情況下，去化情況也不見起色。
好在今年上半年尚雲裡入市緩解了這一尷尬局面，專案主推90-115平的中小戶型，社群規劃及產品也比光明雲廬更有優勢，最終專案330套房源共有330組認籌。雖沒有觸發積分制，但是成交表現比起前幾年有很大的進步，專案二期預計今年下半年加推。
可見洞涇在板塊不佔優勢的情況下，開發商可以透過打造質量過硬的產品，在品質上給到消費者更高的溢價；退而求其次可以打造高性價比的產品，給剛需購房者更高的心理預期，否則都很難俘獲購房者的芳心。
從新房價格來看，近4年新房的漲幅也是非常小，2018年入市的海倫堡蘭園均價就維持在4。35-4。4萬/平，今年上半年入市的尚雲裡公寓也僅4。35萬/平。別墅方面，疊墅均價基本在4。79萬/平，而聯排產品的均價要稍貴。
總體來看，板塊內並沒有形成一二手房倒掛的情況。
綜上所述，當前洞涇板塊內的房價在松江區仍然處於較低水平。如果是自住的業主，建議要謹慎，至少這裡3-5年內城市介面很難有起色，配套的劣勢在短期內也很難補上，軌交通車和產業發展仍需多年來兌現，
畢竟現在買的只是一個未來的預期。
如果你能接受若干年內沒有地鐵，平時出門買菜、購物、看病都要出遠門的生活，那麼可以考慮下半年尚雲裡將加推二期房源，主推90-115平3-4房，總價預計380萬出頭的上車盤。
而對於想要投資的購房者來說，
現在入手洞涇顯然是一個抄底的好時機
，雖然短期內這裡不會有大多升值的空間，但12號線通車後這裡或有翻天覆地的變化。