文章作者：每日怡見
我所在的城市，今天舉行了一場線上法拍房的拍賣活動。
其中，有一條標價550萬的別墅，引起了我的興趣。
倒不是因為我有那個財力去購買這套別墅，就是賣掉10個我，怕是也買不下來。
我關注的原因是因為：
這套別墅，開盤的時候價格是750萬，後來一度衝到了千萬以上的價格。
現在因為原房主的某些原因，別墅被法院給收走，掛牌進行拍賣。
法拍房的起拍價都是相對較低，會給出一個很具有誘惑性，很抓人眼球的價格，於是，這套千萬豪宅最終起拍價定為了750萬。
第一次拍賣吸引了4千多人圍觀，有50多人設定提醒，但最後卻無人報名競價，最終流拍。
過了一年多，已經進行好幾輪拍賣了，到了今天，是第五次拍賣。
這一次起拍的價格直接腰斬，定在了550萬。
要知道，這可是一套三層的獨棟別墅，建築面積350平，有自己的院子，地下室，還有停車位。
所在的小區平均單價3萬左右，妥妥的千萬豪宅。
從照片大家就能看出，挑高的大廳，4米以上，氣派無比。
可即便是今天的這種“半價大甩賣”，上千人圍觀，幾十人設定提醒，但最後依然無人報名，慘遭流拍。
我不知道，下一次這套別墅再推出來的時候，再降價到400萬，但我敢肯定的是，即便是400萬，買的人估計也會很少很少，大機率還是會流拍。
為什麼會出現這樣的情況？
為什麼我們傳統印象中的豪宅別墅，突然就變得無人問津了呢？
這就要引出咱們今天的觀點了：
大戶型高階盤的流通率非常低，不管你是投資還是自住，買房，一定要購買人群接受度高的。
這個觀點其實很好理解，買房和買車其實一樣，越是貴的房，越是貴的車，有這個消費能力的就越少，市場流通率自然就越低。
而市場流通率，決定了你的保值率。
你去買車，什麼樣的車最好賣呢？一定是10萬，20萬，30萬這幾個區間裡的，現在人民群眾生活水平提高了，在一線城市，這個標準可以提高到50萬。
當超過50萬之後，車型價格越高，購買人數越少，這是等比例的。
拿大家所熟悉的超豪品牌勞斯萊斯的庫裡南來說，你雖然不一定親眼見過，但你一定在短影片上面刷到過的。
一臺庫裡南新車價格，在750萬以上，而Black Badge，也就是BB版，更是能衝到950萬的價格。
庫裡南，正如他的名字一樣，是世界上最大的金剛石，作為汽車，他也是汽車界裡面那顆最耀眼，最璀璨的鑽石。
誰不想開庫裡南呢，你如果開一輛庫裡南出去，那你的人生就到頂了，見到你的人都要衝你豎起大拇指，說一聲你真牛。
可實際情況卻是：在網上無數人熱捧，無數人為之心馳神往的庫裡南，在現實生活中，購買的人卻是鳳毛麟角。
像這樣一臺車，就算拿給你去賣，請問你能賣給誰？你身邊又有幾個朋友買得起？你去蘇寧廣場，去萬達廣告把車停在那做廣告嗎？
估計啊，現場來拍照的人倒是不少，真正買的人你就是等一個月，也遇不到一個。
這就是超豪品牌的尷尬，他們都有特定的購買群體，即使你去當了銷售，沒有人脈，你是一臺也賣不出的。
同理，折射到房子上也是一樣。
文章前面提到的那個千萬豪宅，咱們先不說法拍房有什麼隱患，物業費水費燃氣費有沒有欠繳啊，咱們就說這套房子本身。
如果你是房主，讓你去賣，請問你能賣給誰？
現在半價出售，只要五百萬一套。
你身邊有多少五百萬購買能力的人，咱們不說全款，就是貸款買房，可十年，二十年後，貸款期滿了，你總花費還是要超過五百萬的，而且算上利息，可能還遠遠不止，可能要花七百萬。
所以，想買這套別墅的人，都會掂量一下，自己現在，或者未來的預期收入，是否能夠承受得了這五百萬的消費能力。
看這篇文章的你們也可以想想，你是否有這種消費能力，一套五百萬的房子，你能不能做到說買就買？
還有一點，就是地域限制。
能購買五百萬房子的人，總比購買900萬庫裡南的人要多吧，而且，這還是房子，中國人對於房子，可比車子捨得下本錢。
受眾群眾也是大了許多，可現實就是這套房拍賣了五輪，上萬人圍觀，愣是沒賣出去。
但是庫裡南，雖然他貴，他一年在中國市場總是有幾百臺銷量的，如果你現在購買了一臺庫裡南，你開了幾個月想要賣掉，雖然時間週期長了點，但只要是廣告打到位，你總是可以找到有緣人買走的。
但房子可不一樣，因為車子是活的，是可以動的，是可以開出去裝B撐場面的，但房子不行。
房子是死的，這塊地，這個地段是固定住的，除非拆遷，要不然你永遠無法改變。
這就是所謂的地域限制，你手中持有的這套別墅，只能賣給想來這座城市，想來你這個地段生活或者是投資的人購買。
你就是說破大天，也不可能讓王思聰沒事玩玩，來你這買套別墅啊。
人王思聰就算想來你這座城市瀟灑，人家住酒店，人家租個別墅，這不香嗎，何必要花幾百萬購買，而且，還存在無法轉手的風險呢？
綜上，因為大戶型高階盤的價格限制，地域限制，所以購買的受眾人數會很少。
本來有能力，也有這個意願買你這套豪華別墅的人就很少了，現在，你這還是二手房，法拍房，地下室還不明原因的漏水，住進來之後，不知道還有沒有其他法律風險，物業費有沒有欠繳什麼的，總之一堆的麻煩事。
既然如此，那人家為啥不去購買一套新房，一套嶄新開盤的豪華大別墅，按照自己的風格去裝修呢？
很多人的觀念裡本就不願意接受二手房，你想啊，我都能一口氣掏500萬出來買房了，那我的身家起碼得千萬以上吧？
既然如此，為啥我不多加點錢，直接上新房呢？
又因為這一點原因，高階盤大戶型的二手房購買者，那就是鳳毛麟角，屈指可數。
當然，並不是說這種高階盤大戶型的二手房就永遠賣不出去，永遠沒人買了。
凡事沒有絕對。
我上海有個朋友，年初的時候就打算賣房，當時因為幾萬塊錢的差價，沒和人家談攏，最後崩了。
上個月他那套房終於給賣出去了，250平，也是別墅，
但價格卻比年初的時候虧了整整50萬。
為什麼會這樣？
因為大戶型高階盤的流通率非常非常差，你可能按照市場價掛牌出來一整年，都沒有一個人過來看房。
如果你非得著急把房子給賣了，那怎麼辦？只能降價出售，而且還是打骨折的那種。
別看他雖然虧了50萬，但好歹房子給賣掉了，按照他的原話：“幸虧給賣了，要是再遲疑一步，給這個買家回了，到下一個那裡，虧70萬都有可能！”
現在我這位朋友思想已經轉變了，人家不去一味追求高階盤大戶型了，他雖然有錢的很，
但他只買100平方左右的精裝三房，再輔以好的地段，學區，近商圈地鐵站。
像這種房子，就是流通界的硬通貨。
首先購買人群最多，買房的主力軍就是這幫人，大家看房看得最多的，也就是100平左右的房子，再大買起來就吃力了，而且也沒必要。
第二，就是選城市，選地段的問題，如果附近有好的學區，好的區位，靠近商圈，地鐵站……
那麼這種房子你完全就是不愁賣。
不管房地產市場再崩潰成啥樣了，只要買房的需求還在，只要人們還源源不斷的往大城市跑，那麼你手裡的這套房子就是硬通貨，就是流通率之王。
為什麼我建議大家200平以上的房子要趕緊賣掉呢？
這和你所在的城市，其實沒多大關係。
你在小縣城，房價是便宜了，可購買能力也低了啊，200平的房子，有多少人能買得起？人家去村裡蓋個自建房，不比你這香？
你在三四線城市，房價一兩萬，200平以上的房子，總價就要三四百萬，還是那句話，購買力。
如果你在北上廣這種一線城市，200平的房子又要賣到多少錢，而真正能買得起的又有多少呢？
咱們常說一句話，走路，千萬把自己的路給走窄了，房子也是一樣，千萬別把自己的房子給買乍了，到時候你怎麼賣啊是不是？
還有一點，就是受到人民幣匯率的影響。
最近人民幣對美元持續走弱，已經破6。9了，說白了，人民幣貶值了，美元在升值。
對於普通人來說，沒啥大的影響，你該吃吃，該喝喝，按時睡覺，上床娛樂。
可對於持有200平以上，那種高階盤大戶型的人來說，打擊可就大了。
因為你要清楚，你想賣房，你的購買群體，那可都是有錢人。
以前有錢人喜歡投資房產，可現在，一個是房地產熊市，另一個，人民幣對美元走弱了，這些有錢人的鼻子可是很靈敏的。
他們會選擇將投入在房地產市場裡的熱錢給抽出來，然後投到美元市場上去。
賺一波匯率差啊。
當然了，咱們作為普通人來說，每人每天換匯是有限制的，這一波美元上漲，人民幣走弱，咱們是改變不了什麼，也無法靠這個去賺錢。
但有錢人就不一樣了，他們至少有七八種渠道，可以把熱錢抽離，從人民幣換成美元避險。然後再等哪一天人民幣走強的時候，重新換回來。
所以，現在手上還持有大戶型高階盤的朋友，你一定要想清楚了，形勢在這擺著，你頭腦一定要清醒。
如果有購買意願的人，你一定要記住我上面說的那幾點，第一，選面積，控制在100平左右，再大你也不需要，你又不在房子裡蹦迪，對吧？
第二，選城市，第三選地段。
永遠記住一條：買卡羅拉的人，永遠永遠要比買庫裡南的人多得多得多。
別聽網上有人在吹噓，什麼買了庫裡南，買了賓士G，雖然看著很貴，但是他們保值率高啊，其實錢根本沒花掉，只是換成了另外一種方式陪伴你。
這都是放屁。
你庫裡南保值率再高，賣車的時候，幾十萬也是要損失的，因為你總價高。
而我這輛十萬出頭的卡羅拉，只要人類還在駕駛汽車，還對汽車有需求的一天。
那麼，我就永遠不愁賣。
至於錢嘛，我覺得還是放在銀行裡陪伴我，更踏實。
當然，要選四大行。
我是遠方青木，未來幾個月會在新公眾號“海中青木”更新文章，歡迎大家關注，希望每天晚上都能和大家在一起。
