房地產業是一個開發週期較長、參與方眾多、資金投入巨大、利益分配複雜的行業。在房地產業的各個環節，沒有銀行的貸款資金支援，這個遊戲是玩不下去的。

第一步，醞釀、規劃階段。政府以土地入市推動樓市，開發商洞察跟隨佈局，銀行聞風準備資金。

政府徵收某一個地塊並進行一番整理，修建基礎的水、電、道路等基礎設施之後，根據城市發展規劃，掛牌進行土地拍賣。有時，這種土地徵收其實是開發商看中了某個地塊，隨後與政府合謀，以政府的名義進行的土地徵收。開發商和銀行幕後參與其中，估算開發成本，開發利潤，各方利益。

第二步，土地拍賣階段。政府拍賣土地，收錢，用於城市擴張；開發商拍到土地，掏錢，用於樓盤開發；銀行發放貸款，供錢，促成土地拍賣成交。

這裡，土地成本一般佔整個房地產開發總成本的1/3左右。由於土地成本巨大，開發商都會向銀行貸款，這也是銀行發放的第一筆房地產貸款。借款人是開發商，收款人是政府，抵押物就是這塊土地。這個時候的未知因素還是很多的。如果房地產開發商的開發失敗，或者整個房地產業處於低潮期，都會導致其作為抵押物的土地貶值，影響到銀行的正常回款。因此，政府會一再提出穩預期、穩房價，保證這個遊戲能玩得下去。

第三步，報建、勘察、設計以及賣樓花階段。

進入到實質性的開發建設階段之後，開發商完成報建工作，以招標方式選擇勘察設計單位，完成工程前期準備與勘察設計工作。由於開發商自有資金有限，於是想出了一個賣樓花、賣圖紙房的主意。房子還在紙上就開始出售了，當然是以內部指標房價格稍低為誘餌，部分購房者貪便宜會搶購一部分。由於不符合商品房預售的規定，這個時候還不能簽訂正式合同，都是以訂金的形式預定某些房號，銀行也不會正式發放購房貸款。雖則如此，開發商收到了白花花的銀子，銀行也在打擦邊球。

第四步，工程施工、期房預售階段。政府保駕護航，開發商凝心聚力，承包商埋頭苦幹，銀行多錢善賈，購房者趨之若鶩。工地熱鬧非凡，售樓部人頭攢動，資金進出如流水，眾參與方熱情洋溢。

這是房地產開發最熱鬧的階段，工地上人來人往、機器轟鳴，每天進出的資金如流水。這個階段，政府收稅費，所得稅、增值稅，政府笑呵呵。建設貸、購房貸，銀行吃利息，銀行哈哈笑。房子五天一層、七天一層，如雨後的春筍般往上升。房價一週漲三百、十天漲五百，翻著跟斗似地往上漲，攪得站在旁邊觀看的購房者心動不已。

銀行忙得天昏地暗，要給開發商發放貸款用於支付工程款，要給承包商發放貸款用於工程墊資，要給供應商發放貨款用於材料裝置採購，要給相關企業發放貸款用於建築材料、工程機械的生產，要給購房者發放貸款用於商品房的購置，整個過程有序忙碌。而前四項貸款的本息能否回收，關鍵是看最後一項給購房者的貸款能否順利發出並順利回收本息。實質上，購房者作為整個房地產業鏈條上資金的最終提供者，是否願意貸款購房，是否如願收到房子，是否願意甘當房奴還本還息，是銀行房貸遊戲能否一輪一輪玩下去的根本保證。

預售完成，政府完成了各項稅收費用的清繳，包括土地在內，7成左右落入政府腰包。開發商完成了大部分期房預售，賺得盆滿缽滿。承包商、供應商有活可幹，掙些許微薄利潤。在房地產業的饕餮盛宴中，政府和開發商坐上席，佔據絕對的主導地位。銀行是四方通吃的幕後推動者，是主陪。承建商、供應商則坐下席，撈口湯喝。而購房者作為最終的出資人，就連上桌的機會都沒有，更談不上好酒好肉了。而且還要在上述人士酒足飯飽之後，謙卑地掏錢買單，生怕他們中的哪一位沒吃好而生氣離席。

第五步，竣工、現房銷售階段。

正常情況下，開發商的資金週轉順暢，銀行助推一把，房子順利竣工，進入現房銷售階段。在房地產火熱時期，這時餘下的現房其實並不多了，而在房地產低迷時期，現房越積越多。就會使得開發商的資金迴轉不暢，進而影響到後繼樓盤的順利建成，有的主體封頂、有的基礎剛出±0。00、有的剛挖完基坑、有的則剛奠基動土，可能由於資金鍊斷裂而爛尾。

第六步，尾房銷售、收盤階段。

宴罷散席，各有所得，呼朋慶賀，再迎新盤，完成整個房地產開發的完整週期。正是這個週期內資金的順暢流動，才使得房地產業蓬勃發展，96%以上的人們擁有了自有住房。因此，穩住房價，穩住預期，避免金融行業大面積爆雷，避免資金鍊的運轉中斷，實際上也是為了保證社會的穩定，為經濟轉型創造緩衝時間。