9月北京樓市幾個新盤首推的火爆成交，並未在國慶假期得到延續。
據克而瑞監測資料顯示，國慶7天長假期間，北京新建商品房成交面積為
2.2萬平米
，同比下降
87%
；而國慶前一週成交面積為
18.1萬平米
，同比下降
41%
。
不僅北京，上海、廣州、深圳等三個一線城市新房分別成交
1.9萬平米、6萬平米、5.6萬平米
，整體同比下降了
58%
。市場一直旺盛的杭州，國慶期間新房僅成交
2000平米
，同比降幅高達
95%
。
雖然9月最後兩天利好樓市政策三連發，但是全國樓市在入秋後的寒意更濃了。
如果10月份北京新房市場成交難以放量，則四季度的市場走勢將難獲得漂亮的收官。
當然，北京二手市場層面還是體現了信心的修復，9月成交量為
14329套
，環比上漲
3%
，同比上漲
14%
，市場已趨於穩定。
隨著一份包括
25宗地
的第四批次擬供地名單流出，今年最後一次土拍成為市場關注焦點。除已上架預申請用地的
5宗
，朝陽、豐臺、石景山、通州、大興、房山、門頭溝推出
20宗地
，海淀、昌平缺席。
注：紅色字型為已掛預申請用地
從以上
25宗
地塊分佈情況看，多數地塊都曾出現在前幾批次擬供地名單中，朝陽管莊、豐臺青龍湖地塊更是曾遭遇流拍。
01
朝陽北路地塊惹眼
朝陽區奶西321地塊，在望京樾開盤大賣
51億
後，有很大機率在第四批次土拍上市，該板塊是當前朝陽區最受關注的熱點，趁熱打鐵，有望改變第二次土拍時奶西兩宗地缺乏競爭熱度的態勢。
平房鄉兩宗地位於成熟的東五環朝陽北路區域，地塊方正，臨近地鐵6號線黃渠站，東側有龍湖長楹天街等商業配套，據悉未來指導售價為
8.5萬元/平米
，應是搶手貨。
該區域久未有新增供應，周邊相鄰的次新盤和錦薇棠4年前入市，為單價
10萬
左右的疊拼產品，目前已現房交付。
管莊02地塊在去年第三批次土拍中流拍，龍湖+京能聯合體彼時以底價拿下南側的03地塊，不到三個月即從拿地到取證開盤，京能龍湖·熙上截至9月底，實現網籤
113套、6.44億元
，去化率約
20%
，這個成績被同處東五環的綠城北京沁園遠遠甩在後面，主要原因就是管莊地塊沒有地鐵配套。
02地塊因臨近廣渠快速路，有噪音干擾因素，此次若再度上市，能成功出讓就是勝利。
02
豐臺區再推四環地塊
當前還能推出四環地塊的區域，只有豐臺區了。
槐新、青塔兩宗地，一位於南四環，一位於西四環，均是配套較為成熟的板塊。
在第三批次土拍中，在
6家
房企及聯合體的競爭下，建發以頂價競得槐新NY-011B地塊，成交樓面價
約為
4.7萬元/平米
，指導售價為
8.3萬元/平米
。
010、011A地塊位於建發專案西側，010地塊將規劃建設
2.54萬平米
綜合商業金融服務設施，011A地塊可開發約
9.96萬平米
住宅，體量比建發專案大約
2.76萬平米
，容積率同為
2.2
。
這宗地因需配建商業設施，預計難以競至頂價。懸念是建發會不會再度出手，獨佔槐新市場，若其他企業拿下，則將與建發形成對峙格局。
槐新板塊有
地鐵4號線
和
19號線
雙軌配套，有萬達廣場、大悅春風裡商業配套，且緊鄰南苑森林溼地公園，是主城區四環區域難得的宜居之地，尤其對於在麗澤、豐科園甚至金融街工作的高階人群來說，是理想選擇。
另一宗青塔村地塊位於西四環，區域配套成熟，但目前市場內卷嚴重，從西四環到西五環、京港澳高速至蓮石路之間，至少有
6、7個
專案在售，這宗地的關鍵在於指導售價，如像華曦府一樣低於
8萬元/平米
，則不愁未來去化，將吸引房企競爭。
豐臺另一宗青龍湖核心區C地塊，此前曾兩度流拍，在
地鐵1號線支線
規劃落地，青龍湖將解決軌道配套短板後，或將能順利完成出讓，問題是除了本地企業，還有哪些實力房企看好青龍湖。
城六區中，海淀區基本完成供地計劃，第四批或不再供地；石景山區推出
3宗地
，位置比較分散，其中廣寧村地塊首次入市，位於新首鋼園西北、臨近西六環的這宗地，應該沒有蘋果園和古城兩宗地搶手，這兩處都是臨鐵、有成熟商圈或整體規劃的，已經得到市場驗證。
03
通州區賣地需求迫切
今年，通州區出讓成交永順鎮和梨園鎮
2宗地
，均為底價成交，分別由北投、葛洲壩+通投聯合體兜底，總成交額為
29.8億元
。
去年則實現
4宗
土地出讓，分別為金地北京壹街區、國譽未來悅、碧桂園和世界及通房於家務專案，共攬金
111.66億元
。
從土地財政收入資料看，通州區顯然較大缺口。因此，這份擬供地名單上出現通州區
4宗地
就可以理解了。
這
4宗地
都曾出現在規自委官網預申請用地中，其中永順鎮6007地塊位置最好，靠近朝陽區與通州區交界，位於物資學院西側，鄰近
地鐵6號線物資學院站
，地塊周邊多年無新房供應，二手房多為
20年
左右房齡，均價普遍在
4萬+
。
這宗地將以
套內7090標準
建設，指導售價約為
6.5萬元/平米
，未來銷售難度不大。
寨辛莊村地塊在副中心北部、東六環內，周邊有格拉斯、千章墅等低密別墅社群，生態環境優越，但出行需依賴公交或自駕，商業配套欠缺，地塊
1.8
的容積率，可打造小高層產品，關鍵要看指導售價是否具有足夠的吸引力，否則市場接受度較低。
需要關注的是，寨辛莊已進行大規模拆遷，整個片區建設用地面積為
166.57公頃
，規劃地上建築規模約
150萬平米
，未來幾年這裡將成為通州區供地大戶。
宋莊
2宗地
相對可享受宋莊藝術區的各種配套，且鄰近副中心拓展區，教育、醫療、商業資源都有一定的支撐，因此會更受房企關注。
通州區近兩年新增樓盤數量少，區域受雙限限制，成交量與去化速度不溫不火。據不完全統計，今年前9個月，通州區共計網籤成交
2300餘套
住宅，成交金額
150多億元
，整個通州區新房成交額還比不過海淀區
2個
專案之和。
整個區域最耀眼的成績，是格拉斯小鎮以
18.56億元
成為北京前9個月別墅市場銷冠。
在區域市場整體表現平緩的情況下，加上多數開發商對進入通州意興闌珊，因此通州區能否在今年最後一次土拍中完成賣地目標，並非易事。
04
其它區域地塊缺乏熱點
除去以上四區
14宗
地塊外，亦莊新城、大興海戶新村、房山長陽與高教園區、順義幸福西街與夏縣營、延慶小營村，以及門頭溝四道橋、永定鎮等
11宗地
，均缺乏熱點。
亦莊新城0510街區雖再次供地，但是第三批次0033地塊被亦莊博潤置業+亦莊久築工程管理底價收攬，第一批次0017地塊土拍時也僅溢價
1.1%
就被綠城輕鬆競得，且綠城桂語聽蘭自開盤以來，網籤僅
40套
，去化率不足
10%
，可見區域市場之低迷。因此，這宗地估計仍需國企兜底。
大興區今年完成
4宗
宅地出讓，除南四環舊宮鎮中海興叄號院地塊拍出
11.2%
的溢價率，其它西紅門鎮
2宗
和黃村鎮
1宗
均為底價成交。由於區域供應量巨大，因此開發商對大興的地塊興趣不大，估計底價成交是最好結果。
房山區整體市場低迷，長陽鎮雖然是房山位置與配套最完善的板塊，高教園區板塊也日臻成熟，但是哪些開發商還願意到房山這片窪地與時間做伴，需要有極大的勇氣。
順義區
2宗地
均在六環外，一東一北，幸福西街地塊位於順義中心城區，夏縣營地塊位於高麗營鎮。相對而言，幸福西街地塊區位更佳，但目前區域內馬坡、仁和板塊供應量很大，缺乏足夠的吸引力。高麗營缺乏供應，不是順義熱門板塊，區域市場認可度低。
最後說說門頭溝區
4宗地
，四道橋又出一塊地，此前該板塊三足鼎立，成為京西剛需外溢首站，但龍湖北辰攬境、金茂長安悅、峰範北京三兄弟至今共網籤成交約
700套
房，整體去化率不足
4成
。在剛入市掀起一陣波瀾後，相繼陷入沉寂。
是區域認可度低？配套不完善？還是產品力不扛打？
實際上，制約四道橋銷售緩慢的主要原因，與亦莊新城等邊緣板塊專案滯銷相同，問題出在需求端，剛需剛改人群錢緊，購買力變差，信心不足。
門頭溝其它板塊的專案銷售同樣不容樂觀。因此，缺席前三次土拍的門頭溝區，即使
4宗地
全部入市，也難獲捧場。
總而言之，在去年成交
63宗地
、今年已成交
49宗地
的情況下，北京住宅市場迎來前所未有的新增放量，房價也得到了有效的控制，整體平穩；但市場分化明顯，今年不僅總體銷量下降，而且多數專案不得不主動降價求生，即便如此，市場仍然缺乏有效的刺激。
因此，在多數開發商今年銷售業績難言樂觀的情況下，今年第四批次土拍大機率將平淡收場。