拋開地段的投資邏輯，現在來談論一下剛需上車選手怎麼選擇。剛需主要是目前沒有房，或者在主城沒有房，或者之前的面積太小，不適合居住，並且資金不是特別充裕的情況，這部分人群，怎麼選擇適合自己的物業。

先從業態的角度來看，這裡主要是討論的剛需，所以，在業態的分類上，我只選擇了高層。畢竟絕大多數人的第一套房子都是剛需而非洋房和別墅。所以，高層代表了絕大多數人的選擇。我們會從朝向、小區環境、梯戶比、容積率、綠化率、物業配套等6個維度跟大家解讀一下選房的引數或者大概合理的範圍。

朝向

有些風水迷信比較重的人會特別在意自己的朝向，嗯，這個怎麼說呢？其實我倒不是很介意這個朝向問題。中國人的命理邏輯是一命二運三風水，這個是中國文化特有的產物。其實主要是封建時期的帝王不允許百姓研究星象，星象是帝王為了迷惑百姓編寫的一套命理邏輯，可以對比西方同時期的文化，差異主要來自於對星象的研究。其實，中國封建迷信的思想裡面很多都是禁不起推敲的，仔細一想就可以找出裡面的矛盾點。這裡我們不展開，從重慶的具體情況，我簡單的跟大家分享一下

朝西

重慶是一個夏天日照特別強的城市，而且夏天也是最熱的時候，所以，朝西的戶型一定要慎重。陽臺朝西：如果是豎廳，一個遮陽窗簾還是可以接受的。如果是橫廳，簡直不能再熱，所以，如果是橫廳的話，建議不考慮朝西。當然，如果是低樓層，西曬也可以解決一部分潮溼的問題。

朝東

東邊有一點不好，太陽曬得早。不過，如果你在正常工作的話，太陽曬到你的時候，你已經在路上了。如果你自己沒有上班的話，晚上睡覺的時候把窗簾放下來，也不會有太大的影響。而且朝東的話，早晨的太陽非常利於植物的生長，可以適合喜歡花花草草的業主。

坐南朝北，坐北朝南

一般情況下，很多看房的人，會優先選擇這兩個朝向。不過重慶的地勢地貌很難有開發商會根據這兩個朝向開發。所以，這種朝向理論上很少。但是選擇這兩種意義真的很大嗎？我個人認為不要太過於選取朝向，現在的隔熱玻璃，遮陽窗簾都可以做到很好的隔熱。而且夏天也是全空調開放，不會有太大的影響。

小區環境

小區環境重不重要呢？這個還真不好說，看每個人的選擇。單體樓也有人住，大小區也有人喜歡。不過，從我個人的感官來講，小區的環境其實並不是特別重要，畢竟我絕大多數時間都是在工作或者在上班的路上，或者宅在家裡。未來，侵入式的應用或者遊戲會更多，玩手機或者遊戲的人也會更加多，對社群環境的需求點也會持續的降低。當然，這只是某一個方面，畢竟對美的需求也在不斷的提高。

城市面貌：

城市面貌說的是整個小區以及周邊區域的整體展示面。現在目前很喜歡北區，或者中央公園的人，都是被這個吸引了。對美的追求是人持續的追求，特別是現在的美感在不斷的提升。不過，我到建議大家要更看重內涵，雖然這個建議比較蒼白。

小區景觀：

小區景觀最重要的通常在於你回家路上，或者你臥室、客廳陽臺視野可及的地方。雖然在家裡，但是我們的視野會自覺的往窗外望去，太舊或者太難看，還是會影響我們在家的心情。至於其他的景觀，如果你有時間晚飯散步，夜跑，遛狗等習慣，還是可以多考慮考慮。但是這個不應該作為硬性的指標。

梯戶比

其實從體驗時長的角度來講，電梯的體驗時長是最低的。什麼意思呢？就是一天當中在電梯中度過的時間是最少的。但是電梯是一個密閉的空間，而現在小區之間的鄰里關係也很陌生，那麼和陌生人在一個密閉的空間，多多少少會有一點不自在。還有一個時長是等待時長，只是我們在等待電梯的時候，無外乎兩種情況，回家和出門，這兩種往往都是比較急的時候，所以，雖然電梯的體驗時長最低，但是體驗的感受度很高。所以，梯戶比也是一個比較重要的比例。

個人建議，選擇梯戶比的時候一定不要高於3梯8戶，2梯6戶，因為這個配置，已經算得上很比較低的配置了，如果全部人都入住的話，一定會增加電梯的使用時長，體驗感就很低。地區可以不用考慮這個配置，畢竟對你的影響都不大。這裡可能會涉及到超高層，我個人不是很喜歡在超級高的寫字樓上班，所以一直在售房部工作。當然如果居家的話，我也不建議選擇超高層，倒不是因為地震的原因，而是電梯的等待和執行時長真的太長，個人體驗的感官會很差。

容積率

容積率指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率。

容積率一般是由政府規定的。現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為：

獨立別墅為0。2~0。5；

聯排別墅為0。4~0。7；

6層以下多層住宅為0。8~1。2；

11層小高層住宅為1。5~2。0；

18層高層住宅為1。8~2。5；

19層以上住宅為2。4~4。5；

我們這裡主要考慮19層以上的住宅，個人建議不用特別在意容積率，畢竟核心區域的很多專案容積率可以達到10以上，核心區域這麼高的容積率都有人買，買非核心區的我們為什麼還要計較這麼多呢？

綠化率

綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與總用地面積的比率。不過，現在建設的專案，綠化率的最低要求是30%。所以，這個問題，其實不用糾結。高，也高不到哪裡去，畢竟開發商的成本在這個地方。低，也是有底線的。當然也有開發商會說我們的綜合容積率高達70%，這個是怎麼來的哈，比如小區旁邊是公園或者有綠地配套，相當於增加了大地塊的綠化面積。

物業配套

好的物業公司是會為小區的業主帶來很大的幸福感提升的。但是，既然是剛需，就不要奢望太好的物業服務。只要不是那種特別小的物業公司，一般情況下都可以接受。畢竟，你和物業絕大多數打交道的時候要麼就是裝修的時候，要麼就是一年一次的物管費繳納，拋開這兩個時間段，你和物業之間的聯絡真的很少。當然跳閘，馬桶、下水道擁堵等服務也需要物業的幫助，但是這個不是剛性需求，而且就算是剛性需求，需求的時間也不多。就算真的有需求，58同城的響應速度有時候比物業還要快。

那麼，選擇區域或者區域怎麼樣的發展，很重要。

先來看看重慶各個區域的廣度板塊

渝中區以及解放碑以後一定是未來重慶房地產的頂點。部分重慶人會認為觀音橋也很不錯，有可能以後會超過解放碑。這個，無論是理論還是現實都是不可能超過的。雖然現在有很多重慶人消費選擇去觀音橋而不是解放碑。但是，解放碑是中國的解放碑，觀音橋是重慶的觀音橋。什麼意思呢？假設外地人到重慶來旅遊，必去的地方——解放碑，而觀音橋只是眾多其他選擇中的一個。在換一個角度，如果你第一次去成都，有機會選擇去一個地方瞭解瞭解，春熙路會是你的第幾個選擇呢？所以，重慶解放碑的核心地位一眼就看得出來。而且，解放碑的寫字樓密度、高度、品質，是重慶任何一個區域都無法比擬的。

核心區域我先不做探討，探討目前剛需產品比較多的區域。那麼區域的參考應該有什麼樣的標準嗎？其實可以用抵達城市中心的直線距離和價格的比值來做一個參考。什麼意思呢？就是距離商圈的直線距離越近，價格就應該越高，如果同樣距離，選價格低的。為什麼呢？道理很簡單，城市的發展一定會是填空，交通的發展也一定是越發發達，以前不方便的地方在未來方便的可能性會非常大。以前不發展的地方，在未來也會發展，所以，直線距離是一個投資地產很重要的概念，但是有一點必須要注意，就是交通的可通達性。

茶園

茶園在最近幾年一直屬於次熱區域，南岸區政府掙扎了多年，茶園還是一直不溫不火。其實從距離來看茶園距離解放碑的直線距離是比較理想的，也就是和解放碑到照母山的距離差不多。但是差距這麼大的原因呢？除了一路向北的發展大方向以外，主要的原因就是茶園交通在拓展的時候出現了很高的難度。首先是兩個山脈，其次還有高速路，相當於增加了3道屏障，而大家都知道，隧道的開發成本和開發難度都是非常高的，而隧道和橋又是重慶的常規堵點。所以，茶園現在面臨很嚴重的道路通達性。雖然，目前有隧道在建設施工，但是依然改變或者很難較大幅度的改變城市的可通達性。所以，茶園在城市介面拓寬的道路上，還是有一定的距離。茶園現在屬於大量開發的階段，現在接房入住的還不是特別多，假設全區交房入住的情況下，多1-2個隧道，意義真心的不大。還有一點就是公共交通，除了一條軌道能比較有效的解決出行的問題以外，公交車的執行也會出現堵在隧道的情況。

西永、大學城

其實西永面臨的情況和茶園差不多，雖然現在成立了所謂的科學城，有了一定的政策支援，但是並不能從本質上改變西永的交通通達性。橋、隧道可以在一定程度上解決交通的問題，但是伴隨而來的，也是城市的核心堵點，大學城隧道以前堵幾個小時時有發生的。這裡不是說不可以買，但是要考慮一個很現實的情況。汽車已經很普及，並且還會有大量的共享車，在這樣的情況下，車輛增加但是道路並沒有增加，或者增加的速度趕不上汽車的增加，那麼必然會造成擁堵。而隧道本身又是擁堵的地點，這樣就會必然更加擁堵。

但是西永以及大學城也有自己的優點，下面我們從環境的維度來做一個對比，大學城的綠化真的是被嚴重低估的區域。大學由於課程的設計，學生不設固定的教室，這也一來，比起初高中大學的建築密度就很低。而且大學的綠化程度也很高，甚至有些大學的綠化比公園還要高。而且現在幾乎所有的大學都是開放的，可以自由進出大學，這點和公園對比，沒有任何的差異。所以，我們可以把大學對等的理解為公園，唯一的差距可能就是，你不可以在大學跳廣場舞。

以下是大學城的區域平面圖，可以看到，幾乎一半的土地供應都是學校和公園。僅重慶大學一個學校，就佔地3670畝，如果把大學城學校面積相加累計為18000畝，而且這還是沒有加上公園的面積。其實這也可以解釋，為什麼大學城的溫度要比主城低的原因。所以，真的要是在意環境或者空氣質量，大學城不失為正確的選擇。

蔡家

蔡家的情況屬於比較理想的，目前交通也就只有江的一個問題，而且整體蔡家周邊的橋樑架設工作的速度也相對比較快。而且蔡家也屬於北區發展的大方向，佔據天時地利，至於人和，禮嘉商業目前在緊鑼密鼓的進行，而且蔡家和禮嘉只有一江之隔，整體的商業氛圍也比較理想。不過，蔡家目前屬於待開發狀態，放眼望去蔡家，還有很多荒地，核心商業配套都在禮嘉和悅來，選擇小區的基礎商業配套一定要齊全。並且公共交通的配套也一定要齊全，整體蔡家主要的出行方式是靠私家車、輕軌，公交線路很少，而且幾乎都是在蔡家區域。所以，專案最好在輕軌附近。

大渡口

大渡口其實真的真的真的最尷尬，大渡口屬於重慶核心老商圈，重慶1號線的輕軌始發站。不過，現在卻落得和這些新進的區域對比，而且地價也卻遲遲起不來。確實有一種莫名其妙的感覺。自從重鋼搬遷以後，整個大渡口的經濟可謂是一落千丈，理論上鋼廠搬遷對於城市的發展是有利好，然而，大渡口感覺是一蹶不振。不知道是不是因為鋼廠搬遷之後，原廠址的汙染不利於居民建築的開發，但是確實是大渡口缺乏應該有的調性。

不過，我們假設大渡口原廠地址沒有汙染的話，大渡口確實是值得選擇的地方之一。畢竟距離主城核心的直線距離很近，並且交通的可通達程度沒有收到任何的影響。

巴南

巴南這個地方怎麼說呢？

第一巴南區沒有政府的大量政策支援，發展力度不好說，照母山12年發展歷程，還搭了一把兩江新區的車，現在的配套也好不到哪裡去？

第二，巴南區剛需型產品覆蓋率太高，城市介面和人口淨財富比例不高，教育、交通、商業、醫療等配套可以說基本是區縣級別的配置。

第三、巴南商圈是條線發展，萬達廣場附近前面是江，後面是高速路和山，根本無法擴充，全國知名的商圈有幾個是條線商圈呢？而且巴南整個區域都被長江隔開，江面也比較寬，橋樑架設週期比較長。

但是如果對江景情有獨鍾的話，可以考慮李家沱江邊沿線的專案。

至於要怎麼選擇，各位也要考慮自己工作和生活的區域。跨城這樣的事情，最好不要做。