業主大會作出的決議違法的，《物權法》和《物業管理條例》規定了兩種撤銷制度。
（1）行政撤銷。
《物業管理條例》第
19
條第
2
款規定，業主大會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。此處的
“
撤銷
”
系行政法上的撤銷，其撤銷權力人是作為行政機關的物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府。
（2）請求人民法院撤銷。
《物業管理條例》第
12
條第
5
款規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷，此在理論上稱為請求法院撤銷。
案例
劉某訴某業主委員會業主撤銷權糾紛案
原告劉某系某小區某房屋的所有權人。被告某業委會於
2006
年
11
月
3
日正式成立。該小區內共有
11
棟樓
964
戶，建築面積
82
，
771
平方米。劉某作為小區業主在
2009
年
4
月
3
日之前並未在小區內見到召開業主大會的告知也未在召開後見到公示結果，更沒有參加投票表決。後得知此次業主大會決議更換物業，原告認為此次決議嚴重侵害了原告的合法權益，故原告訴至法院申請撤銷被告
2009
年
4
月
3
日召開的業主大會作出的決議。被告辯稱其在
2009
年
3
月
15
日張貼了
2009
年
4
月
3
日召開業主大會的公告。被告主張在
2009
年
4
月
3
日開始書面召開業主大會，直至
2009
年
4
月
23
日透過該小區第四次業主大會決議，內容為∶
1。
解除甲物業公司在本小區的物業服務（同意
；
業主人數
55%
、面積
53%
）
；2。
選聘乙物業公司為小區進行物業服務（同意∶業主人數
55%
、面積
53%
）。另被告稱在召開業主大會的過程中，共發出選票
964
張，收回選票
530
張，投票業主所代表的建築面積為
43
，
823
平方米。此後被告將上述選票交至鎮政府予以審查，該鎮政府工作人員隨機抽取
31
張選票對選票的真實性予以核實。
審理中，法院對該小區部分業主進行了調查詢問，其中部分業主稱未見到召開業主大會的公告，對召開第四次業主大會一事並不知情，並且表決書中的日期並非其本人填寫。另外，所詢問的業主均表示系被告上門或在小區
門口擺桌子讓其填寫的表決書，不存在集中投票的情形。法院審理後認定，被告透過的第四次業主大會決議，在程式上有瑕疵，在實體上存在違法之處，侵犯業主合法權益，應予撤銷。
分析解答
業主行使撤銷權須符合下列條件
∶
一是業主大會的決定違法，如沒有按照法定程式作出決定;
二是業主大會的決定侵害了業主合法權益，如決定將明確屬於某特定業主的綠地作為全體業主共有的停車位;
三是此類撤銷權屬於受侵害的業主，未受侵害的業主不享有此項權利;四是此類撤銷權的行使須透過訴訟的方式，即受侵害的業主請求人民法院撤銷業主大會的決定。本案爭議的焦點是被告組織的第四次業主大會程式是否合法。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。本案中，劉某認為業主委員會透過的第四次業主大會決議侵害了其合法權益，於是向法院提出撤銷該決議的訴訟請求，於法有依。
依據《物業管理條例》第
14
條，召開業主大會會議，應當於會議召開的
15
日以前通知全體業主。本案中根據被告提供的證據不足以證明被告就業主大會召開程序及內容向全體業主進行了公告。經法院向部分業主核實，其中許多業主均反映未看到業主大會公告，並且對業主大會召開時間及簽字日期產生質疑，在此情況下，被告亦未提供其他確實有效的證據予以佐證，故被告所稱在業主大會召開前已向業主進行了公告證據不足。此外，被告所述的業主大會的組織程式與其提供的業主大會議事規則多有違背之處。《業主大會議事規則》第
11
條中規定
“
制定和修改業主公約、業主大會議事規則
；
解聘物業管理企業
；
選聘物業管理企業及相關事項，經本區域全體業主所持投票權
2/3
以上投票權表決透過，方為有效
”
。
根據被告業委會所提供的第四次業主大會統計結果均為
1/2
以上，未達到
2/3
以上投票權表決透過。另外，該鎮政府雖然出具意見書，但鎮政府並未參與該業主大會的全過程，其所出具的意見書只是進行了事後的形式審查，鎮政府的意見書不足以證明被告所組織的業主大會合法性。綜上，被告組織的第四次業主大會，在程式上不合法，在實體上違反業主大會議事規則，不能充分代表業主的真實意思表示，侵犯業主合法權益，故應予以撤銷。
值得注意的是，《建築物區分所有權糾紛案件若干問題的解釋》第
12
條就此項撤銷權的行使期限作了明確規定。業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程式為由，依據《物權法》第
78
條第
2
款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起
1
年內行使。應注意的是，此處行使撤銷權的
1
年的期間在性質上為除斥期間，其不存在中止、中斷和延長的問題，系不變的固定期間。