內容提要
：本文透過對購買拆遷安置房風險防範及律師辦理拆遷安置房買賣訴訟案件若干問題的思考，主要解決了未取得權屬證書時房屋買賣合同的效力問題、被拆遷人的主體資格審查、購房人購房資格審查、土地出讓金的補繳以及如何約定過戶手續的辦理等實務問題，具有極強的實踐指導意義。
關鍵詞
：拆遷安置房 被拆遷人 購房人
拆遷安置房在市場上價格偏低，廣受中低收入群體的歡迎。但是由於拆遷安置房一般在出售時尚未取得權證，且何時可以辦理權證及房屋價格變化等因素具有較大不確定性，為發生糾紛埋下了較大隱患，可能會引發一系列爭議。
經過研究發現有諸多問題需要在購買拆遷安置房時予以注意。為了便於拆遷安置房的交易及律師辦理拆遷安置房購買糾紛案件，特將系列問題分述如下。
一、拆遷安置房買賣合同是否有效
1。就未取得權屬證書的拆遷安置房能否進行買賣
由於拆遷安置房在出售時大都沒有取得權屬證書，而根據《城市房地產管理法》第38條的規定，未取得權屬證書的房地產不得轉讓。這是否意味著在未取得權屬證書時即簽訂的房屋買賣合同無效？就目前大量的司法判例來看，人民法院都是依據《合同法》第52條的規定，認為當事人在未取得權屬證書即簽訂的房屋買賣合同並未違反法律的強制性規定，不能僅依據未取得權屬證書即認定房屋買賣合同無效。由此而言，當事人可以就未取得權屬證書的拆遷安置房簽訂買賣合同。
2。當地政策是否允許拆遷安置房上市交易
拆遷安置房的政策性強。在購買前最好對當地政策進行評估，以確定當地政府是否允許拆遷安置房的上市交易，否則可能面臨辦證的難題。就杭州市而言，根據《杭州市人民政府辦公廳關於加強我市拆遷安置房統籌管理的若干意見（試行）》（杭政辦［2008］18號）第4條第4項“農轉非居民拆遷安置房產權證上應標註‘拆遷安置房’字樣。如上市交易，可按房改房上市交易的有關政策補繳土地出讓金”的規定，拆遷安置房可以辦理上市交易，但需要補繳土地出讓金。
二、被拆遷人的基本情況
購房人需要了解清楚被拆遷人的基本情況，否則可能發生共有權人提出異議，導致房屋買賣合同無效。具體而言，需要明確欲購房屋所屬被拆遷人的數量、年齡、智力狀況及其相互關係。
1。以戶為單位的被拆遷人數量
房屋拆遷一般以戶為單位。所取得的拆遷安置房屬於一戶所有人員的共同財產。所以房屋所屬一戶有多少人員要進行明確，防止漏掉相關權利人。
2。被拆遷人的年齡及智力狀況
所有人的年齡及智力狀況要弄清楚，以確定哪些是完全民事行為能力人，哪些是限制民事行為能力人，哪些是無民事行為能力人。限制民事行為能力人或者無民事行為能力人處分房產必須由其監護人代為辦理。對有智力障礙的被拆遷人需要透過司法程式對其民事能力進行宣告。
為了便於辦理權屬證書，無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的監護人應當出具證明，保證其處分財產的行為是為了無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的利益。
3。對限制民事行為能力人或者無民事行為能力人的監護人不確定的處理
（1）未成年人的監護人
根據民法通則的規定，未成年人的父母是未成年人的監護人。未成年人的父母已經死亡或者沒有監護能力的，由下列人員中有監護能力的人擔任監護人：（一）祖父母、外祖父母；（二）兄、姐；（三）關係密切的其他親屬、朋友願意承擔監護責任，經未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會同意的。如果順序在前的監護能力卻由順序在後的人員擔任監護人的，需要達成監護協議或者順序在前的表示同意由在後的擔任監護人。
對擔任監護人有爭議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。沒有前述監護人的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔任監護人。
（2）精神病人的監護人
無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由下列人員擔任監護人：（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近親屬；（五）關係密切的其他親屬、朋友願意承擔監護責任，經精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意的。如果順序在前的監護能力卻由順序在後的人員擔任監護人的，需要達成監護協議或者順序在前的表示同意由在後的擔任監護人。
對擔任監護人有爭議的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。沒有前述監護人的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔任監護人。
4。被拆遷人間達成協議對安置房屋進行分割
如果購房人在購買房屋時被拆遷人間對所有安置房屋進行了分割的，應注意審查被拆遷人的分割協議是否合法，有沒有侵害無民事行為能力或者限制民事行為能力的利益。為了確保分割合法，最好由全部完全民事行為人出具保證書，沒有損害無民事行為能力或者限制民事行為能力的利益，並明確如有損害，由完全民事行為能力人承擔賠償責任。
三、購房人是否擁有購房資格
根據《杭州市人民政府關於進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》（杭政函〔2011〕22號）第6條的規定，自2011年2月28日起只有三種家庭可以購房，一是本市戶籍居民家庭沒有房屋；二是在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭限購一套房屋；三是能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，可以購買一套住房（含新建商品住房和二手住房）。經詢問杭州市房管局，未成年子女算作家庭成員，而已成年子女則不再算作家庭成員。即便成年子女名下有房，也與父母的購房資格無涉。
截止2021年還有如下限購措施，
落戶本市未滿5年的，在本市限購範圍內限購1套住房。將本市限購範圍內住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購範圍內住房；受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）。
自2020年9月4日起，以父母投靠成年子女方式落戶本市的，須滿3年方可作為獨立購房家庭在本市限購範圍內購買新建商品住房和二手住房。
自2018年6月27日起，暫停向企事業單位出售住房。
自2017年3月29日起，進一步完善我市住房限購及銷售監管措施如下：
（1） 在嚴格執行現行住房限購措施基礎上，本市戶籍成年單身（含離異）人士在限購區域內限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。
（2）企業購買本市限購區域的住房，需滿3年方可上市交易。
（3）戶籍由外地遷入桐廬、建德、淳安三縣（市）、臨安（區）的居民家庭，自戶籍遷入之日起滿2年，方可在本市限購區域內購買住房，並按照本市限購政策執行。
2017年3月2日，杭州住保房管局釋出《關於進一步調整住房限購措施的通知》，明確自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策，在市區範圍內暫停向以下居民家庭出售新建商品住房和二手住房：
（一）已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；
（二）已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；
（三）無法提供自購房之日起前3年內在本市連續繳納2年以上個人所得稅或社會保險（城鎮社會保險）證明的非本市戶籍居民家庭（非本市戶籍居民家庭不得透過補繳個人所得稅或社會保險購買住房）。
限購範圍包括上城區、下城區、江乾區、拱墅區、西湖區、杭州高新開發區（濱江）、杭州經濟技術開發區、杭州之江國家旅遊度假區、蕭山區、餘杭區、富陽區和大江東產業集聚區。
具體限購政策以市政府釋出的相關檔案為準。
四、補繳土地出讓金
根據《杭州市人民政府辦公廳關於加強我市拆遷安置房統籌管理的若干意見（試行）》（杭政辦［2008］18號）第4條第4項的規定，拆遷安置房上市交易，可按房改房上市交易的有關政策補繳土地出讓金。根據《關於杭州市區國有劃撥土地上標準住宅交易補繳土地出讓金的若干意見》及《關於杭州市區國有劃撥土地上標準住宅交易補繳土地出讓金的補充通知》的規定，具體情形如下：
1。繳納出讓金數額的確定
（1）應繳出讓金的計算方法：應當繳納的出讓金數額=房屋所在土地等級相對應的出讓金標準×土地分攤面積。土地分攤面積為交易房屋的土地證書證載土地面積。
（2）發證的土地面積：房屋所在宗地已透過建設用地複核驗收的，按複核驗收確定的土地面積登記發證。如房屋所在宗地未透過建設用地複核驗收的，按原土地使用證載明的面積登記發證或由市國土資源局按無建設主體地塊複核驗收後再登記發證。變更登記的土地面積發生變化的，土地出讓金不作調整。
2。辦理程式
（1）在購買方憑房產轉讓合同等資料到杭州市財政局農稅徵收管理局（以下簡稱市農稅徵管局）繳納房地產交易契稅時，由市農稅徵管局協助市國土資源局辦理簽訂土地使用權出讓合同的相關事宜，並繳清土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同套印“杭州市國土資源局房改房、私房土地出讓合同專用章”。
（2）購買方繳納土地出讓金後，由市農稅徵管局出具劃撥土地上標準住宅交易補繳土地出讓金的《浙江省非稅收入統一票據》。《浙江省非稅收入統一票據》上註明出讓土地的座落、面積、出讓年限、出讓金數額等內容。
（3）市國土資源局憑購買方提供的《浙江省非稅收入統一票據》、土地使用權出讓合同、變更後的房屋所有權證及契證，辦理土地使用權變更登記手續，核發《國有土地使用證》。
五、如何約定過戶手續的辦理
考慮到拆遷安置房最終過戶到購房人要經歷由拆遷指揮部先過戶到售房人，然後再由售房人過戶到購房人的程式，面臨不測因素較多的情況，可以透過如下方式予以解決。
方案一：在簽訂房屋買賣合同時，直接辦理公證手續，公證委託書由被拆遷人委託購房人代為辦理辦理權證手續。購房人應在簽訂合同的同時收集辦證的全部資料，包括售房人的身份證證明檔案、房屋拆遷產權調換協議原件及安置補償表或拆遷補充協議、購房合同原件（指貨幣安置）、房屋付款發票原件、被拆遷房屋的產權證明。這些檔案如果售房人只願意提供影印件的，最好也做公證，公證內容是影印件與原件一致。最好在簽訂合同前，向房管部門諮詢具體所需資料。
方案二：約定辦證期限，如果逾期辦證的，售房人應承擔支付違約金的責任。考慮到未來的風險，也可以約定部分房款在辦證之後再予以支付。為了讓售房人願意接受，購房人可以支付利息給售房人，或者額外支付一些款項。
