近幾年，談到西安置業的宜居區域，大多數人最先想到的就是曲江，或是滻灞生態區。。。
其中滻灞生態區有一個無法被替代的“先天優勢”，就是南北縱向分佈著大面積的水景。
而關注滻灞的時候，大家通常又會將目光聚焦到區域的中軸以北，比如世博園板塊、滻灞三角洲板塊，卻忘了南邊還有一個宜居板塊——雁鳴湖。
今天，真西帶你重新認識“雁鳴湖”。
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板塊規劃及價值分析
雁鳴湖板塊位於滻灞跟曲江交界處，
東望白鹿原，
西接曲江新區，所以也
被稱為“曲江東”
。
既然叫做雁鳴湖板塊，雁鳴湖溼地公園就是這個板塊的最大優勢。
公園總面積1000畝，開發四個湖泊，於2016年逐步開放，南北縱向設計城市景觀、水面溼地與綠化景觀一體的景觀廊道，是西安重要的生態帶。
板塊南側緊鄰600多畝的西安新植物園，在主城毗鄰兩個超大規模的生態組團，實在太難得了。
從位置來看，雁鳴湖板塊處於主城三環內，但又跟傳統意義的主城不同，介面沒有老城區視感。
因為板塊大力發展基本在2016年之後，加上區域內開發的低密度小區數量比較多，所以城市介面看著跟近幾年的新區差不多。
位置是雁鳴湖板塊的一個優勢，常說買房要考慮房企安全性，其實置業區域的位置也有安全紅線。
比起遠郊新區，主城所見即所得的板塊更具備安全性，另外低密住宅的城市介面，也非常加分。
根據滻灞生態區公佈的規劃圖，雁鳴湖板塊定位休養功能區，長鳴路東側沿線重點發展汽貿業。
目前板塊內產業分佈不多，以汽貿為主，比如馬騰空車城以及東向分佈的汽車產業，按照官方的最新規劃，後期產業重點將會放在西安東站。
西安東站在原紡織城站的位置上改建，
建成後將以35條股道數，超越西安北站的18臺34線，
全部建成後將成為西安乃至國內最大的鐵路客運超級樞紐站
，所以西安東站也被網友稱作“世界東站”。
未來西安東站將發揮樞紐優勢，構建“樞紐經濟+智慧經濟+生態公園”的城市發展新體系，構建西安城東總部經濟、科技研發、獨角獸企業基地。
目前總投資4.5億的華為物聯網產業創新發展中心，已經完成一座五層主要建築物的主體施工，後期還規劃有寫字樓、酒店、博物館、商業街區等。
今年2月份西安運輸局釋出訊息，稱將積極開展西安東站前期工作，確保今年年內開工，所以這個來自未來的“餅”，還是值得我們期待的。
除了西安東站之外，目前板塊內還有2條重點的地鐵線路，其中在建的地鐵5號線終點將與東站無縫換乘，在建的地鐵8號線是西安的第一條地鐵環線，
這兩條地鐵線預計將在2025年建成通車。
城市重要交通樞紐，是雁鳴湖板塊新的發展契機。
目前板塊內已有部分規劃開始動工建設，
發展的Flag已經立起來了，
如果能夠順利推進，這個板塊就是未來
西安東站綜合樞紐的第一站。
所以，看雁鳴湖板塊，我們可以看現在，呈現出的是一個成熟宜居的居住片區。更可以重點看未來，尤其是西安東站建設開啟之後的規劃。
那麼，未來雁鳴湖板塊住宅的發展預期如何？
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板塊配套及在售/待售樓盤
在說住宅市場前，我們先看下板塊的配套情況。
交通：
目前以公交出行為主，地鐵已開通的站點為地鐵5號線馬騰空站，目前板塊內的5號線二期、8號線還在建設，預計2025年通車，如果是
自駕前往曲江、高新，可以直接上三環，比較方便。
商業：
這是雁鳴湖板塊的一個短板，目前商業都以社群底商為主，之前傳言的某悅廣場、某某城都沒有實質進展，短期依靠的還是北向的龍湖天街，以及西向的曲江創意谷。
另外雁鳴湖公園西側公示了3宗商業用地，目前還沒有出現在土地市場。
教育：
近幾年滻灞的公辦學校水平還不錯，
目前板塊內已投入使用公辦學校有滻灞第二十八小、滻灞絲路學校等，核心區還有規劃的滻灞第十四小學、滻灞第五初級中學，
另外還有2所民辦學校，陝師大綠地滻灞小學
以及
高新一小麓灣分校
。
生態：
千畝雁鳴湖公園以及板塊南側緊鄰的600多畝新植物園，第一部分說過，這裡就不贅述了。
目前雁鳴湖板塊的生活配套已經基本呈現，生態優勢最大。而因為臨近曲江、滻灞兩個板塊，在配套上又能有一些互補，尤其是商業部分。
當然，還是希望雁鳴湖板塊未來能落地一座大型的商業綜合體，從置業角度整體來判斷，這裡確實是一個值得關注的寶藏板塊。。。
這點從房企的青睞就能看出來，2009年綠地就在此佈局，就是今天我們看到的綠地與湖系列。
之後萬科、高科、融創、恆大、海亮、榮德等均有專案開發，產品多為高層+小高或是洋房別墅，所以即使是早年開發的專案，密度也不高。
二手房方面，板塊最新掛牌均價1.9萬/㎡，目前熱點小區都沒有二手房指導價...
比如綠地與湖（南區掛牌均價17860元/㎡）、融創天朗融公館（
掛牌均價
22414元/㎡），高科麓灣國際社群（掛牌均價18303元/㎡）、海亮唐寧府（掛牌均價20832元/㎡）等。
房源以次新房為主，樓齡新、品質好，部分小區有教育優勢，再加上生態優勢，價格必然不會太親民。
新房方面，目前板塊內沒有在售專案，待售的專案一共有3個，高科麓灣國際社群、龍湖天璟（純新盤）、萬科東望（純新盤）。
從價格端來看，高科麓灣國際社群最佔優勢，不過從區域的行政劃分來說，這個專案不屬於滻灞生態區，而是屬於灞橋區。
往期銷售毛坯均價約1。2萬/㎡，老盤新推沒太大漲價空間，專案定位剛需，品質一般，勝在價效比跟自帶名校，不過搖號中籤難度高，加推時間不確定，預算緊張的剛需可以關注。
從產品端來看，萬科東望跟龍湖天璟都可以重點關注，這兩個房企在西安已交付的專案品質跟口碑都不錯，專案都更靠雁鳴湖板塊的北側。
萬科東望
佔地272畝，規劃19棟樓，含高層+小高層，面積段110—143㎡的剛需、剛改戶型，也有198㎡的大面積改善產品。
龍湖雲璟
佔地122。723畝，容積率2。8，規劃建設14棟樓，含小高層、高層，
面積段
108—143㎡，適合首套品質剛需以及剛改的購房群體。
另外專案東北角還有一塊24畝的商業用地，根據當時土地出讓要求，未來將建設高品質特色酒店（四星級及四星級以上），算是為板塊發展助力了。
未來新房供應方面，從板塊的衛星圖以及航拍影片中可以看到，雁鳴湖板塊目前所剩的空地並不多，新增的土地主要來源於城中村拆遷。
月登閣
村以及馬騰空村拆遷都騰出大片土地
，目前月登閣村安置地塊已經公示，佔了拆遷地塊一半，核心區只剩下4個地塊，規劃條件還未公示。
加上目前住宅用地的開發條件都比較苛刻，設有最高限價，對於容積率要求也比較高，所以板塊後期的新房供應預計也不會太充裕。
城市發展的程序中，處處充滿機遇，而在這個過程中，對於優質地段的判定，也不是一成不變。
曾經的高新是，曲江是，現在的雁鳴湖也是。
主城三環內的優質安全區，剩下的上車機會並不多，所以每個機會，都值得被重視。