九月，北京二手房房價為60430元/㎡。

上車內卷，越來越多的剛需被卡在門外。

北京真的就沒有交通便利，配套齊全的二手房了嗎？

有，但是爭議頗大。

今天來和大家聊

曾經的亞洲最大社群

——

天通苑

。這裡常住人口超50萬，相當於一個三四線城市的常住人口。

天通苑位置示意圖

本人“有幸”在天通苑北二區居住過半年時間，感受頗多，其中5號線給我留下的感受最為深刻：不用走路就可以被擠上地鐵；無論什麼時間車廂都是擁擠的；夏季到來車門開啟後撲面而來的“清香”；平均一週一次遇見的的車廂“戰爭”。。。

來到這裡才真的理解一句話：

見過六點半的天通苑，才算見識了真的北京。

因為有太多打工人，引出一系列問題：住的人魚龍混雜，同時也造成了人群擁堵；物業管理困難，有不少住戶投訴噪音；如果不妥善處理，成為貧民窟指日可待。。。

社群人口過於密集也是天通苑房價低的一大主要因素，那麼天通苑到底是租來住好還是買來住強呢？

1、為何大部分青年北漂都選擇這裡？

天通苑位於昌平區太平莊東路與太平莊北街交叉口，建於1999年，由天通苑本苑、天通中苑、天通北苑、天通西苑、天通東苑5部分組成，共645棟樓。

還有

一條5號線橫穿天通苑

，對於部分樓區那是妥妥的地鐵盤。離地鐵較遠的樓區可以先透過公交或者共享單車前往地鐵站再乘坐地鐵。

房源多＋臨地鐵，能不得北漂的鐘愛嗎

而且由上圖知，天通苑價格4。1萬/㎡，目前北京二手房均價可是6。3萬/㎡，價格上已經很說的過去了，這相當於買一個100平左右的房子只要400萬，作為曾經的居住者來看戶型真的不錯，而且光線充足，居住期間我在網上下單了一張北京電話卡，快遞員送貨上門都說這房子光線是真好。

價格低＋臨地鐵＋光線好，這在北京多數老房子裡都是很難得的。

2、戶型怎麼樣？

在網上查了下，天通苑絕大多數戶型都是很可觀的，尤其都是大客廳，連線陽臺後的光線更是充足。在北京長租的人知道，充滿陽光的大窗可是在北京置業的基礎。

3、大社群高密度，配套不會差

天通苑位於北五環至六環，但交通可是比其他近郊好上不少。5號線在天通苑設下

三站

，分別是

天通苑北、天通苑和天通苑南

，貫穿全城；30分鐘到達望京，西二旗30分鐘，國貿45分鐘，轉10號線1小時到達中關村。

但，真的很擠，擠到懷疑人生。

不僅如此，

13號線也已經提上日程

，既有13號線連線了中關村、軟體園及天通苑、回龍觀，被網友稱為“亞洲最大社群”的天通苑和回龍觀，通勤需求極高，目前全線網中，進站量前十的車站中，有7個車站位於這一區域，執行後無疑能解決運能上的痛點。

附近的教育資源有清華大學附屬小學昌平學校、天通苑小學、天通苑中山實驗學校、朝陽外國語學校來廣營校區初中部、昌平區燕丹學校、南七家村實驗學校等。

（ps：最終入學以教委劃片為準）

天通苑周圍2。5公里內教育資源

目前天通苑附近醫療資源如下圖所示，其中清華長庚為三甲醫院，距離天通苑北一區最近，過馬路就是。

天通苑周圍2。5公里內醫療資源

周圍商業配套也比較成熟，其中最近的當屬龍德廣場，應該是每個住過天通苑的人都常去的地方。這個商場我去過，人不少，生意還是比較興旺的。

除此之外，住在天通苑的人家樓下也有不少小商鋪，不想去商場逛街，簡單買點吃的也是沒問題的。

上面這些都是天通苑的優勢。

最後來說說我的個人看法：對於天通苑的未來價值，我不是很看好。

首先社群人太多，魚龍混雜真的很嚴重

，噪音問題時有發生，我住在天通苑六個月被折磨了三個月，

睡眠對於打工人來說真的很重要

；

而且社群目前除了租戶就是老人偏多，也會有一些孩子在這裡上學，噪音問題對他們來說更加苦不堪言，針對噪音問題的投訴和解決過程我在天通苑微信群裡已經看過好幾次了。

買天通苑還不如看看另一個“迴天計劃”的主角——

回龍觀

。

迴天計劃是北京政府為解決回龍觀＋天通苑地區居住、交通、教育、醫療各項資源緊張的行動計劃。

但由於西二旗科技產業的興起，回龍觀價值攀升，逐漸拉開與天通苑的距離，

目前回龍觀二手房均價5.7萬/㎡，高出天通苑1.6萬/㎡

。

對於回龍觀的升值，西二旗產業興起功不可沒，可見產業改變區域價值的力量有多強大。

總結來說，如果天通苑打破科技產業壁壘的話可能會趕上回龍觀的段位，不然即使戶型優、光線好、地鐵盤，但只要不從睡城的名號掙脫出來的話都只會與回龍觀的差距會越來越大。