很多同行和我差不多基本都是營銷起步。我們都知道房地產是技術性非常強的行業，如果說設計人員哪怕是個基層的畫圖員也必須是專業院校畢業，但很遺憾房地產營銷一沒有多少標準參考，二幾乎沒有專業院校來培養，完全看悟性的領域。而營銷還必須對企業的業績負責，房地產的開發和設計過程中，我們經常發現營銷提的建議不少但被採納的不多，事後諸葛亮的爭辯也經常發生，產品賣的不好業績壓力歸營銷，但規劃設計為什麼不能採納營銷的建議？這其中的問題源於開發中的技術解讀，不是你想設計成什麼樣子的都行，各有各的規矩，也各有各的瓶頸，那麼我們就從基礎的規劃條件說起，解密規劃、產品和營銷之間的專業關係問題。

規劃條件是開發商拍得土地接觸的第一個綜合限制條件的宗地指向。我帶過很多的營銷團隊，對於基礎指標問題都存在模糊不清的問題，似乎都把容積率做為指導參標，殊不知規劃條件中容積率只是最終建成的地上建築總面積數量資料。當然容積率越低則舒適度越高，這一點是沒有問題的。

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通常規劃條件都包含容積率、綠地率、建築密度、建築限高強制附加配建等問題，在規劃設計角度不論是國土資源規劃部門還是住建部門都會把這些問題做為宗地的天花板是不可能突破的。大家都關心容積率，很多開發商在市場壓力較大的環境下喜好差異化產品，而洋房別墅等產品確實也可起到溢價的作用，同時舒適度更高、公攤面積更小、客戶更樂於接納，設計低密度產品主要看的不適合容積率多高，而是要看容積率與建築密度之間的配比關係。建築密度是宗地範圍內樓棟投影面積（基座）面積的總和，洋房、別墅產品的特點是私密度、舒適性，樓層都處於低層建築的範圍內，一般很少突破24米，小高層則一般在11層左右，這種產品實際上在佔用的容積率不是太多但保證這類產品數量上符合贏利要求的情況下，那麼基座對建築密度需求是非常大的，同樣的基座面積30層和10層之間耗費的建築密度差不多，如果建築密度指標過低那麼容積率做滿就成了問題，也就是浪費掉了可售面積。所以容積率和建築面積之間總是會存在契合問題的，每一種檔次的產品對容積率和建築密度的需求都是不同的，同等容積率條件下，舒適度越高則對建築密度需求也就越高。

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另外就是綠地率的問題，規劃條件中的表述是硬性的指標和用地關係問題，那麼除了建築密度之外，宗地地上還有建築的南北間隔、東西間隔、社群道路、消防道路、消防撲救面等問題，也就是地面佔地不只是建築基座和綠地的問題。如果是需求型專案綠地率過高絕對不是什麼好事，因為在地面佔地的所有列項之外，剩餘的地上車位面積越多則地下建設成本越低轉化成為利潤，綠地率通常會達到30%，現在有的地區規劃指標會達到40%，雖然說並沒有硬性規定綠地必須要設計的位置，但是林林總總的建築基座和硬性鋪裝之後，加上綠地率宗地的空間也就會所剩無幾，例如建築密度20%、綠地率40%這就是佔到宗地的6成地面，剩餘的四成我們還要設計道路與消防，留給地面的車位可想而知。所以根據市場定位符合考慮綠地率和建築密度與容積率之間的關係也是必須要做的。

建築限高也是頭疼的問題，高容積率地塊我們不得不面對的問題，尤其是產品複合的樓盤，又像做滿容積率又要建設一部分溢價高的洋房別墅，那麼溢價產品的剩餘容積率實際堆積給了高層產品，但建築限高是否經得起這種擠壓呢？有的規劃指標中明確建築總高，總高是包含屋頂、女兒牆等因素的實際的出房層高會稍打一點折扣。而沒有說明總高資料的規劃條件一般要明確考慮區域限制，民用、軍用機場的問題往往會進行實測給予限高資料，那麼拿地之前參考周邊建築的共性也是必須要完成的功課。