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案　 情

物業公司因業主遲延支付物業費，經多次催收後，久拖不付，遂申請仲裁，要求業主支付拖欠近3年的物業費。業主答辯認為其入住後發現房屋外牆漏水，多次要求物業公司維修，物業公司均沒有進行維修。

業主認為因物業公司沒有履行合同或者不完全履行合同義務，其不支付物業費具有正當理由

。並且案件審理過程中，業主提出仲裁反請求，要求物業公司承擔保修責任，並且賠償業主損失。

仲裁庭意見

仲裁庭審理後認為，外牆滲水通常涉及牆體修建、裝飾或門視窗與牆連線密封不嚴等建設工程質量瑕疵，

該瑕疵在開發商建設房屋施工時已存在

，因此

外牆滲水的原因與物業服務公司的服務行為沒有因果關係，承擔維修責任的主體並非物業公司

。物業公司提供的物業服務是一個系統的、動態的長期過程，且本案業主將漏水情況反映給物業公司後，

物業公司盡到了通知建設單位承擔維修責任的義務

。故最終裁決業主支付物業費，業主要求物業公司承擔保修責任的請求未予支援。

提　示

在物業合同法律關係中，物業公司提供的物業服務是一個系統的、動態的長期過程。物業合同糾紛常見，一部分原因系物業公司管理水平不高，一部分原因在於

業主無法正確區分各責任主體，混淆物業公司和其他責任主體應承擔的義務和責任

。

實際上，物業公司提供的僅僅是服務工作，合同中無法具體明確地描述工作內容，故業主無法針對物業公司某一具體工作未履行或者未完全履行要求物業公司承擔違約責任，但這也並非排除物業公司應履行的義務。

同時，

物業公司如承擔個別業主專有部門的維修義務，必將推高物業服務收費標準，這對小區其他業主極不公平

。所以在物業合同履行過程中，物業公司應提高服務水平，積極主動地與業主溝通、協商，盡己所能解決實際問題，彼此消除誤會，而不應當讓矛盾長期存在。

針對責任主體的問題，比如本案中，業主要求物業公司承擔保修責任，屬於混淆責任主體的情況。實際上承擔保修責任的主體系建設單位，並非物業公司。物業公司承擔了通知建設單位維修的義務，盡到了服務職責，履行了合同義務。

再如，業主因為

室內財產被盜

，認為系物業公司未履行維護小區安全責任，

要求物業公司承擔賠償責任

，

亦屬於混淆責任主體

的情況。業主室內財產被盜，屬於財產權被侵害，侵權人為第三人，並非由物業公司直接承擔責任。如業主要證明物業公司未履行安全維護責任，單憑單個和一時的服務效果無法得出該結論。

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