2021年，昆明新建商品房成交均價13697元/㎡，其中商品住宅成交均價15005元/㎡。
相對於這個價格，什麼樣的土地樓面價才算合適？
高樓面價的同時又要確保一定的利潤回報率，現行的市場狀況下，售價往上拉昇面臨非常大的壓力。
那麼，昆明近年來的高樓面價土地現在是什麼樣呢？一起來看看。
樓面價5000元/㎡以上
最高售價10萬元/㎡
綜合開發成本和售價的關係，5000元/㎡的樓面價，大致可以看作房企在昆明拿地的分水嶺。
房小星梳理了2018年至今，昆明土拍樓面價5000元/㎡及以上的成交地塊，
最高
。
其中，
有120餘宗土地
，以草海和雙塔片區居多，近50宗地；官渡區次之，約有30宗地，以巫家壩片區居多，盤龍區第三，有20餘宗地，以青雲街道居多。
120餘宗高價土地，
西山區最多
，相當於2021年昆明主城區計劃供應土地量。
其中，樓面價最高的為度假區海埂片區
KCD2019-2
6-1號地塊
，佔地面積約5。02畝，樓面價約17013元/㎡，
交易總價約844.4億元，總面積約6125.43畝
。
2020年12月2日，該地塊被
昆明金濱地產
以
5923。
6萬元底價斬獲，與北側地塊開發為築友璽瓏灣，目前
專案建面約190-390㎡合院產
品，總價約650萬元/套起。
交易總價約844.4億元，
，為北部山水新城
KCPL2012-32-1
、
KCPL2012-33號地塊
。
▲
地塊位置
2宗地於2019年3月29日拍賣，
重新整理了昆明土拍歷史
，雅居樂以22。53億元競得，樓面價約8595元/㎡。
此後，雅居樂聯合新希望開發為錦麟峰薈，近來因配建學校未建登上熱搜。
其次為西南林大旁KCPL2018-5-A1，
約有27宗地溢價成交，其中溢價最高為129.2%
斬獲，樓面價約11913元/㎡。
目前，地塊開發為中海匯德里，目前建面約
89-13
8㎡
戶型在售，價格約
18000-23000元/㎡。
17家房企參與競拍，歷經105輪競價
14家房企70分鐘搶奪，中海溢價107.43%
每一塊高價地，在拿地後都被寄予厚望，但是每塊地的命運走向大不同。
上述120餘宗高價土地中，
7宗未動工、3宗停工
，只是在銷售過程中，有的樓盤營銷得當，成為網紅盤，銷售火爆，如錦粼天序等；有的各種因素疊加，銷售不盡如人意，如向山的島等。
在這些高價土地中，
7宗未動工、3宗停工
工或涉及滇池保護不再開發。
未動工地塊如
7宗未動工、3宗停工
二期6宗地、
7宗未動工、3宗停工
用地等。
官渡區關坡片區城改專案二期6宗地總面積約150。17畝，
於2019年
5月24日被雲南城投旗下官渡區城改置業
以底價17。92億元
拿下，樓面價約
3527
-
10878
元/㎡
。
該地塊包含94。54畝住宅用地、45。1畝商業商務用地和10。53畝教育用地，拿地
至今已有
33個月
。
▲
地關坡片區城改二期用地現狀（空地）
因雲南城投資產處置，一直未啟動開發。2021年4月，雲南廣廈地產接手處置的
官
渡區
城改置業
100%股權，或繼續開發關坡片區。
7宗未動工
為翠湖北門廣場改造專案，因規劃調整暫未啟動。去年12月二次調規後，砍去18畝商業用地，新增22畝文化設施用地。
▲
觀翠廣場地塊位置
停工的專案有恆大龍泉古鎮和藍光德商天域。
7宗未動工
為龍頭村4-6組城改地塊，總面積約248畝，已停工9個多月。
2019年3月27日，恆大旗下雲南德毅地產以10。13億元，競得其中2宗約168。77畝土地。
同在2019年，成都德商集團旗下雲南德商置業9。14億元，溢價30%競得方旺片區65。41畝住宅用地，
此後，德商攜手藍光合作開發為
7宗未動工
。
▲
停工中藍光德商天域
此外，巫家壩KCGD2017-8
號
地塊，為綠地東南亞中心用地，目前還是空地；
昆明軌道交通集團斬獲的
KCXS2017-24-A-24、25、26地塊、寶能滇池玖璽的
KCXS2017-24-A-19、21、27地塊，因涉及滇池保護，不再開發。
7宗未動工
6宗涉滇池保護不再開發
120餘宗高價土地中，有30餘宗住宅和商業用地樓面價超過10000元/㎡，多集中在西山區的草海片區和官渡區的巫家壩片區。
其中，樓面價最高的為翠湖片區KCWH2018-21地塊，為商業用地。
20
2
0
年12月
2
日，該地塊拍賣，
樓面價達到
37882
元
/㎡。
住宅用地樓面價最高為
海埂片區
KCD2019-2
6-1號地塊
，約17013元/㎡；
其次為寶能滇池玖璽用地，成交樓面價10689-15922元/㎡。
30餘宗樓面價超萬元地塊中，
6宗涉滇池保護不再開發
，溢價率最低13。31%，為KCXS2017-24-A-15、16地塊，樓面價約13286元/㎡，
已開發為華夏瀾臺府
；
溢價率最高為107。43%，為KCPL2018-5-A1地塊，樓面價約11913元/㎡，已開發為中海匯德里。
這些樓面價過萬的地塊，開發後銷售價格如何呢？
房小星梳理
發現，多數樓盤的售價均在20000元/㎡以上。
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華夏四季意境圖
草海邊的幾個專案，
6宗涉滇池保護不再開發
，中鐵諾德山海春風洋房售價約25000元/㎡，合院總價約800-1400萬元/套；
華夏瀾臺府洋房約28000元/㎡，合院總價約780-1600萬元/套；寶能滇池玖璽
洋房約28000元/㎡，合院總價約
800-1200萬/套。
相對於8423-15922元/㎡的土地成交樓面價，上漲了不少。
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招商·雍瓏府沙盤圖
樓面價過萬的地塊，大多都是地王，拿地一時爽，但在市場下行的當下，
6宗涉滇池保護不再開發
，成為市場熱點。
比如巫家壩的地王KCGD2020-4-A1地塊（招商雍瓏府），樓面價13046元㎡，已是片區內一些低價樓盤的銷售價格，
80%以上的地塊都在正常開發中
。
生不逢時，市場現實面前該低頭還得低頭。