轎車走入百姓家，很多人在買房的時候都會購買相應車位，不過無論是車位還是房產都是大宗交易，應該簽訂買賣協議，約定雙方權利義務並督促履行，如果一方不予履行是可以解除買賣合同的。

不過，也有時候因為約定不明確或者錢款到位難等因素，房屋買賣雙方相互糾纏不願解除買賣合同，也導致很多權利主張過期或者難以維護，比如今天要說的這個案例，買家在買入車位後十年沒有付清款項，賣家還有權主張解除合同並索賠違約金嗎？

曹某是山東章丘人，經過多年打拼，於2011年在章丘市一個小區看中了一套商品房，並於同年8月與小區開發商簽訂了商品房買賣合同。由於出行需要，曹某和妻子周某又2012年5月找到開發商購買了兩個車位。

商品房買賣合同與車位買賣是分開的，因此曹某夫婦再次與開發商簽訂了車位買賣協議，約定車位單個價款86000元，兩個車位共計17。2萬元，簽訂合同首付20%，即34400元，後期再一次性支付剩餘80%，曹某夫婦當天將首付打入開發商賬戶，與開發商對車位進行了交接。

我是京子光，以案說法普及法律知識，歡迎閱讀。

可是在開發商催促曹某夫婦給付剩餘80%車位購買尾款的時候，曹某夫婦卻開始打起了“太極”，總之一直沒有兌現。後來不知道什麼原因，雙方因車位問題多次協商均無效果，直到2022年6月，問題依然沒有解決。

後來開發商將曹某夫婦告上法庭，訴稱因未能收到剩餘車位尾款，導致出售車位的合同目的不能實現，車位既不能使用也不能出售，嚴重侵犯了開發商的合法權益，故此主張解除雙方簽訂的買賣協議，曹某夫婦賠償違約金49646。08元。

庭審中，曹某夫婦提出抗辯，稱雙方確實有買賣車位的事實，但開發商賣出車位為人防車位而不是非人防車位，有使用權並無所有權，開放商以明顯低於市場價格售賣車位就是這個因素。後期開發商見有人購買，有坐地起價，雙方才發生爭議的。如今行情看漲又提起訴訟索賠，明顯是變相漲價行為。

開發商對曹某夫婦的抗辯不置可否，堅持認為雙方簽訂合同時已經明確告知此車位系人防車位，只有使用權而無所有權，且合同第六條已經明確約定“車位為使用權車位，車位的使用許可權按濟南市相關管理規定執行”，曹某夫婦在簽訂合同後，長達十年未結清尾款，系明顯違約行為，應當解除合同賠償違約金。

真是公說公有理婆說婆有理，那麼，雙方買賣協議是否依然有效？開發商行為是否為變相漲價？曹某夫婦是否應當賠償違約金呢？實質上這幾個問題相互關聯，又趨向獨立，只有相互印證，才能進行判定。

雙方買賣合同是否有效？

從發生時間來看，本案是明顯發生在民法典實施以前的民事糾紛案件，我國法律對時間效力做了明確規定，特別是民事糾紛案件的時間效力，關係到事實認定和最終判定，在時間效力認定上是非常謹慎的。

最高院關於民法典時間效力若干規定中規定，民法典施行後的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定。施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。

由此可知，認定案件時間效力需要結合事實和當時法律法規來確定，本案屬於合同糾紛，在民法典施行後對合同無效的情形並未做大的變動，且依然適用，故此該案對合同效力的判定可以適用當時的合同法規，也可以適用民法典。

我國民法典規定，違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

本案中，涉案車位系人防車位，雙方簽訂的買賣車位協議中明確了相關約定，開發商應提前告知了曹某該車位系人防車位，即只轉讓這位使用權，並非處分所有權，且該車位價格明顯低於非人防車位，與事實能夠相互印證，故該協議並未違反相關法律規定，系雙方真實意思表示，應當認定有效。

開發商是否涉嫌變相漲價？

在交易過程過程中，變相漲價是一種違規行為，也是價格違法行為，一旦查實是應當給予必要的經濟罰款和行政處分的。變相漲價的方式多樣，但最主要的是囤積居奇、以次充好、短尺少稱、抬級爭購等行為。

本案中開發商在合同中並無欺詐行為，且明確告知曹某該車位系人防車位，後期因曹某個人原因導致長達十年未結清購車位款，開發商在此過程中並無明顯過錯，也無明顯漲價行為，且車位已經交付給曹某使用，並不存在扣留車位囤積的行為。

開發商要求曹某賠償違約金是基於曹某有明顯違約行為的基礎上的一種法律主張，並非以索賠違約金為名上漲車位價格，即便曹某給付違約金，也只是因其未履行購買車位協議的一種懲罰性措施，而不是開發商故意為之莫名其妙的索賠，不能判定這種行為為變相漲價。

買方是否應該賠償違約金？

曹某在簽訂房屋買賣合同後，長期不履行合同載明的餘款支付義務，開發商是有權解除合同並索賠的。雙方於2012年5月簽訂了車位買賣協議，兩個車位共計17。2萬元，曹某在支付34400元之後，尚欠137600元沒有支付，這筆款項應當按照約定在合同簽訂當日付清，但曹某一直沒有履行。

按照雙方合同約定，逾期繳款超過60日後，出賣人有權解除合同，因此開發商是有權在60天之後即2012年7月就解除合同並向曹某索賠的。但是開發商一直沒有操作此步驟，而是依然向曹某催繳餘款。

因涉案合同成立於民法典頒佈之前，雙方並未就解除權行使期限予以約定，故此按照民法典時間效力若干規定，合同的解除權最晚可行使至我國民法典施行後一年內，即行使至2021年12月31日。

但開發商提出解除買賣車位協議之訴發生在2022年6月，因此解除行使期限系除斥期間，已經消滅，無法獲得法律的支援。開發商主張的是解約違約金，是應當以解除買賣車位協議為前提的，在沒有解除約定的情況下，違約金自然無從說起，無法支援。

2022年9月，法院按照本案事實和相關證據，綜合判定後，依法駁回了開發商的訴訟請求。宣判後雙方均未上訴，目前該案判決發生法律效力。

合同合同，形成合意，以求大同。合同是誠信的表現，而不是整人的工具，同時合同是有時間效力的，其法定效力也會隨時間產生終止、重新計算的情況，只要行使期限過了，權利就會消滅。

民事合同是要在具有民事行為能力的人簽訂下方才有效，這一點應該是眾所周知的，同時民事合同具有自願、平等、真實意思表示、不違反法律規定等特性，只要達到了上述幾點，簽訂的合同就算有效。

因此在簽訂之時，雙方都應當盡到謹慎義務，認真檢視雙方約定，要清楚明瞭雙方的權利義務，更應該對當事人是否違約、是否達到合同解除的程度十分明瞭，如果一方無法履行合同，當事人應當及時行使合同解除權，切莫讓自己的權利因時間的推移而喪失消滅，這樣吃虧的最終還是自己。（

本文主要目的是以案說法，普及法律知識，人物均為化名，請勿對號入座。

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