想要真正瞭解一個行業、研究一個行業，首先必須從源頭瞭解這個行業，清晰的瞭解整個行業的發展歷程，方能對整個行業有更精準的把控，對市場有更清晰的判斷。

房地產行業也是如此，現在或許中國房地產的黃金時代已經過去了，但是站在當下縱觀整個房地產的變遷，可能對未來房地產行業如何發展的思考就會有些許的不同了。

其實，我國房地產市場發展也不過匆匆40年，但是在這40年間，我國房地產市場極大的改善了中國龐大人口的住房問題、消費問題、城市面貌，並帶動了近60個產業的發展，對中國經濟形成了重大影響。

從土地紅利到金融紅利，從金融紅利到管理紅利，整個房地產市場越來越規範化，這也是大勢所趨，是一個市場慢慢成熟的表現。

對於行業，對於整個經濟體，甚至對於整個社會來說都算得上大好事，未來房地產行業也將繼續對中國的發展發揮舉足輕重的作用。

從土地紅利到金融紅利

按照重要政策為節點來劃分我國房地產發展史，當房地產市場真正成為房地產行業可以追溯到1980年。

從新中國成立到1980年，在高度集中的計劃經濟體制下，我國房地產還未成為行業。那個時候，城市住房由國家統一建設，然後按照不同標準對城市居民實現分配，根本不存在房地產交易市場。

當時城市的規劃、建設、運營全部由國家主導，幾乎沒有以房地產為主營業務的企業或機構。

一般來說，市場構成要素是由可供交換的商品、提供商品的賣方、人格化——買方組成的。

由於缺乏市場要素，房地產缺乏足夠的發展動力和活力。

但是到1980年，我國房地產正式開始進入到行業發展初期。當年4月， “出售公房，提倡建議個人建房買房”的設想被首次提出，房子第一次被定義為商品。由此開始，市場要素開始形成，

我國房地產正式成為一個行業。

到了87年、88年，從首次土地的公開拍賣，到土地使用權可以依法轉讓，正式標誌著我國房地產市場開始進入商品化時代。

到了1991年，高層決策通過了24個省份、自治區、城市的住房改革方案。

此前由國家、企業統包的住房投資體制，轉換成國家、集體、個人三方面共同負擔的住房投資體制。

至此，我國房改從分批分期轉向全國推進，房地產業也進入到起飛階段。

之後的兩年間，由於各行各業都大搞房地產開發，過多的社會資源流向房地產業，房地產開發投資超越了宏觀經濟的發展水平。93年房地產開發投資增長是我國經濟增長速度的12。2倍，直接催生了我國第一輪房地產泡沫。

而此輪泡沫的特徵也比較明顯——

供應過多、消費需求不足、金融體系不完整帶來的土地炒作等。

隨後在高層強制停止銀行貸款、清理土地等政策的干預下，房地產市場泡沫破裂，大量房地產企業倒閉破產。

到了97年，亞洲金融風暴，我國房地產行業也瀕臨崩潰。98年，政府開始救市，宣佈全面停止福利分房，貨幣化分房方案正式啟動。

通俗來說，就是把職工的住房消費計入工資當中，取消住房福利分配，代之以貨幣分配，讓職工憑個人工資購買或租用住房。

這個時候個人成了購房主體，同時大量的中外合資、合作、獨資、私營開始參與房地產的開發銷售，房地產市場開始回溫，第一次房地產去庫存正式開始。這一時期，中國誕生了以萬科為代表的第一批房地產開發企業。

直到02年5月，我國開始實行土地“招拍掛”制度。在全面實施土地招拍掛制度之前，評價各大房地產開發企業的指標是土地儲備，土儲存量和企業價值呈現出正向關係，有多少土地便等於企業有多少價值，因為是賺土地的錢。

而“招拍掛”制度之後，經營性用地必須透過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。而這也意味著房地產行業開始由土地紅利進入到金融紅利階段。

從金融紅利到管理紅利

到了03年，我國開始實行統一收儲並出讓的土地管理政策，在加上我國當時地方財權和事權分開的財稅管理體系，

地方政府開始追求以土地出讓為主的預算外財政收入，以填補地方事務的財政支出不足。

另外，建立在房地產開發之上的城市建設、招商、稅收及GDP等恰恰是中國行政體制下的官員考核主要指標。

這樣房地產成為地方發展的主要或唯一發動機，在隨後的十年裡，“土地財政”愈演愈烈、地方實業萎縮、房地產在地方政府的擁護下獲得了空前的發展。

07年，天價地王更是頻頻出現。後半年，受美國次貸危機影響，房地產行業進入寒冬，高層開始救市，推出應對危機的一攬子計劃，即“四萬億計劃“。

同時，央行調整個人貸款利率下限為70%，住宅首付兩成起，房地產開始第二輪去庫存。

由於房價快速飆升，09年，10年房地產市場宏觀調控不斷升級。隨著樓市限購，市場迎來大洗牌，許多中小房企在調控中離場。

之後的三年，政府對房地產的調控不斷，政策也不斷完善，市場開始逐步向規範化發展。從房產稅試點到住房資訊系統聯網，再到整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，這也導致了樓市庫存嚴重。

14年，在信貸收緊、銷售下滑的的盤整期，多家中小房企因資金鍊斷裂，陷入破產危機，又破產倒下了一大批。在房地產交易量迅速萎縮的情況下，政府又開始救市，各地取消住房限購政策。同時，部分大型房企藉機併購中小房企，也造就了後面兩年龍頭房企的規模擴張。

到了15年，中央緊急會議強調“化解房地產庫存”，信貸重新進入寬鬆軌道，央行多次降準，同時首付比例下調，房貸利率大幅下降，由此房地產市場開始了第三輪去庫存。這也導致了一、二線城市的成交量和房價快速上漲，土地市場也一路飆升。

16年，去庫存任務基本完成，為了防止房價過快上漲，“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位首次在中央經濟工作會議上提出。

之後的三四年間，圍繞“房住不炒”，二次房改、租售並舉，政府對房地產市場的宏觀調控越發頻繁。

到了20年8月，“三道紅線”政策出臺，正式結束了房地產行業的金融紅利時代。而這個時期，也是房地產開發企業高速擴張的黃金時代。

依賴金融紅利，高槓杆、高週轉、高負債的發展模式成了房地產開發企業高速發展的快車道。

龍頭房企在樓市調控波動中抓住機遇併購，實現了千億、萬億目標。

2002—2020年，我國房地產開發企業傾向於以“規模為王”，但隨著房地產行業政策和長效機制的細化，一味以規模為綱的運營理念可能難以持續，主要是因為：

1、企業無限制擴大融資規模，導致槓桿率至今依舊居高不下，加大運營風險；

2、土地市場的無序競爭疊加限價令，房企利潤中樞不斷下移，行業增收不增利的情況持續增多。

“三道紅線”機制的出臺直接打破了房企透過高槓杆謀求擴張的路徑依賴，房地產公司行業開始由金融紅利時代轉向管理紅利時代。

關於房地產行業的思考

現在市場上對房地產行業未來發展充滿了悲觀預期，資本市場也得到了充分的反應。自“三道紅線”以來，房地產板塊整體跌幅超過了20%。

對於行業未來的發展，我們得以辯證的角度看問題。

首先房地產行業未來絕對會持續下去的，這一點不用擔心，有些行業比如某些高科技行業，可能一夜之間瞬間崩塌，隨即消失在歷史的長河，房地產行業是絕對不會的，甚至還會維持幾十年，甚至幾百年。因為住房是人民生活必須解決的一件事情。

但是值得強調一點是，雖然我們說行業可以持續發展，但是並不表示眾多的房地產開發企業依然可以從中賺到錢，謀到福利。

從需求的角度看，人們對住房的需求是永遠存在的，因此市場也會永遠存在，並不會因為今天行業面對的難處從此而消失，這是好的一方面。

不好的一面是想要從房地產市場裡面賺大錢的機會基本上已經過去了，而且機會只會越來越小。

現如今，整個房地產行業的利潤中樞下行，不但要做的多還要做得好，這才能從中賺到一點錢，而這也是大勢所趨。

近20年來，我國房地產市場越來越趨向規範化，但是在這個由不規範到規範的過程中就產生一個問題，就是越規範化就越難賺到錢，這也是不可避免的。

對於房地產行業未來如何發展，我們認為“質“+”量“或許

將成為新的方向。

所謂的“質

”，就是可以拿到錢的質量，

通俗點說就是融資利率足夠的低，只要能找到足夠便宜的錢，企業發展就會有優勢，即使風暴再臨時，也能安穩過渡。

而“量”的角度則分為市場份額的量和貸款的量

，市場份額主要體現在銷量上，貸款的量主要體現在可以拿到便宜的錢的規模上。

當市場份額不斷擴大的時候，企業就有了一定的品牌優勢。一旦品牌優勢形成了，企業能拿到便宜的錢的渠道就會隨之變多，而這也會一定程度上反哺市場份額的進一步擴大，由此形成一個閉環，企業發展就會進入一個良性迴圈。

而落在投資角度，就變成了兩個相當重要的指標：

1、市場份額

（房地產開發企業的銷售額/我國房地產的銷售額或者房地產開發企業的銷量/我國房地產的銷售量）。

2、貸款利率

（房地產開發企業的綜合融資成本）。

最後說一句，對於房地產行業我們不可盲目的做一個悲觀派，而要時刻保持一絲清醒，人云亦云的東西我們也需要保持自己的獨立思考和理性的分析！

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